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Après des mois d’attente, la Réserve fédérale a réduit ses taux d’intérêt mercredi d’un demi-point de pourcentage.
Cela aura un impact sur le marché du logement, mais il est peu probable que cela fasse une grande différence pour ceux qui ont du mal à se permettre d’acheter une maison.
Jetons un oeil.
Les taux hypothécaires ne devraient pas baisser beaucoup plus pour le moment
Les taux hypothécaires ont été assez élevés au cours des deux dernières années, surtout si on les compare aux niveaux historiquement bas qu’ils ont atteints au plus fort de la pandémie de COVID-19.
Les taux ont atteint un plancher inférieur à 3 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans en 2020 et 2021 lorsque la pandémie a entraîné des confinements, mais ils ont ensuite grimpé à près de 8 % l’année dernière dans un contexte d’économie robuste et d’inflation croissante.
Mais la perspective d’une baisse des taux a déjà Les taux hypothécaires ont contribué à faire baisser les taux hypothécaires, avant même que la Fed n’annonce sa décision réelle mercredi. Les taux hypothécaires à taux fixe à long terme sont maintenant à 6,2%le plus bas depuis février 2023. (Il convient toutefois de noter que d’autres facteurs que le taux d’intérêt de référence de la Réserve fédérale influencent taux hypothécaires, y compris les conditions économiques.)
Cela signifie en réalité que la baisse des taux annoncée par la Réserve fédérale est peut-être déjà intégrée dans les cours – même si les taux hypothécaires sont voués à baisser encore un peu plus étant donné que les décideurs politiques ont clairement indiqué qu’ils avaient l’intention de continuer à réduire les taux d’intérêt l’année prochaine.
Charlie Dougherty, économiste senior chez Wells Fargo, s’attend à ce que les taux hypothécaires baissent « marginalement » après la baisse des taux de la Fed mercredi.
Lui et ses collègues prévoient que le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans sera d’environ 6,2 % d’ici la fin de l’année, soit le niveau actuel.
Mais Dougherty s’attend à ce que le taux hypothécaire à 30 ans tombe à près de 5,5 % d’ici la fin de 2025, toujours au-dessus des niveaux d’avant la pandémie.
La baisse des taux hypothécaires pourrait en réalité se traduire par une hausse des prix de l’immobilier
Le problème est le suivant : la baisse des taux hypothécaires ne facilite pas forcément l’achat d’un logement. En fait, elle pourrait même le rendre plus difficile et entraîner une hausse des prix de l’immobilier.
C’est parce que des prêts hypothécaires moins élevés sont susceptibles d’attirer davantage d’acheteurs sur le marché, créant ainsi une concurrence accrue pour une offre limitée de logements.
C’est difficile pour les nouveaux acquéreurs de maison. Kim Kronenberger, une agente immobilière de la région de Denver, dit s’inquiéter pour les futurs acquéreurs de maison qui attendent sans cesse que la situation financière s’améliore.
Ces acheteurs ont eu du mal à trouver leur premier logement car beaucoup d’entre eux étaient Ils ont été effrayés par les guerres d’enchères pendant la période des taux d’intérêt bas – et ont ensuite été repoussés par les taux hypothécaires élevés et les prix toujours élevés.
« Beaucoup de ces acheteurs regrettent vraiment leur décision », dit-elle à propos des personnes qui n’ont pas acheté de maison au début de la pandémie, lorsque les taux étaient bas mais que les prix de l’immobilier n’avaient pas encore grimpé en flèche. « Parce que s’ils avaient acheté il y a quatre ans, ils se seraient retrouvés dans une situation complètement différente de celle où ils se trouvent aujourd’hui. »
Don Payne, un agent immobilier de Columbus, dans l’Ohio, affirme qu’il existe davantage de logements plus grands pour les acheteurs souhaitant acheter une maison plus grande : « Les constructeurs les construisent, et les propriétaires actuels en ont aussi. »
Le gros problème est le manque de maisons d’entrée de gamme.
« Les gens essaient d’obtenir leur première maison, et il y a une énorme pénurie dans ce domaine », dit-il.
La baisse des taux d’intérêt pourrait entraîner une augmentation de l’offre de logements
L’une des principales raisons des prix élevés de l’immobilier actuellement est le manque d’offre de logements : les États-Unis en manquent. des millions de logementsL’offre n’a pas suivi le rythme de la demande, d’autant plus que la nombreuse génération du millénaire forme des ménages et tente d’acheter des maisons.
Taux d’intérêt élevés n’a pas aidé, faisant Il est plus difficile pour certains constructeurs de maisons de faire démarrer leurs projets, en particulier les petits promoteurs privés. C’est parce que les taux sur prêts que les constructeurs obtiennent Les taux d’acquisition, de développement et de construction sont étroitement liés au taux fixé par la Fed.
Cette baisse des taux devrait donc permettre à ces promoteurs de reprendre plus facilement la construction.
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Le fait que la baisse des taux hypothécaires devrait inciter davantage d’acheteurs à acheter des logements incitera également les constructeurs à se lancer dans la construction.
C’est une bonne nouvelle pour l’offre de logements : la construction et la mise sur le marché d’un plus grand nombre de logements vont atténuer la demande qui fait grimper les prix. Mais il faudra bien sûr du temps pour que ces logements soient achevés.
L’accessibilité financière restera un gros problème
La baisse des taux hypothécaires peut certes réduire les mensualités hypothécaires des acquéreurs. Mais lorsque les prix de l’immobilier sont très élevés, il reste difficile pour de nombreuses personnes de trouver un logement abordable.
Dougherty, l’économiste de Wells Fargo, affirme que les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 50 % depuis début 2020, soit plus rapidement que la croissance moyenne des revenus des ménages au cours de cette période.
« Cela a été un facteur déterminant pour rendre le logement inaccessible à de nombreux acheteurs potentiels », dit-il.
Pendant la pandémie, un grand nombre de propriétaires ont refinancé leurs prêts hypothécaires pour profiter de taux historiquement bas. Près de 60% des prêts hypothécaires actifs ont désormais des taux inférieurs à 4 % — des taux si bas qu’il est peu probable que ces propriétaires refinancent à nouveau.
En fait, la plupart des propriétaires hésiteront encore à vendre leur maison actuelle, car ils seraient confrontés à un taux hypothécaire plus élevé aujourd’hui. Des taux d’intérêt plus bas réduiront quelque peu ce que l’on appelle « l’effet de blocage », mais ils ne changeront pas l’hésitation des propriétaires.
Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.com, note que même si les taux hypothécaires ont baissé ces dernières semaines, cela n’a pas vraiment relancé le marché immobilier.
« Les prix de l’immobilier sont toujours à des niveaux record et les stocks restent inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie », dit-il. « Aucune de ces variables n’est susceptible de s’améliorer de manière spectaculaire à court terme. »
En d’autres termes : il faudra plus que la baisse des taux de la Fed pour résoudre les problèmes de logement aux États-Unis.
