Acheter ou réorganiser une entreprise est toujours une opération compliquée, surtout si elle inclut un bien immobilier. Lors de l’achat d’une telle entreprise, il est souvent nécessaire de résoudre plusieurs problèmes problématiques, tels que la mise en service, l’enregistrement au registre foncier, l’enregistrement immobilier auprès du State Revenue Service (SRS). Lors de l’accord sur le prix d’achat de l’entreprise, il convient de tenir compte du fait que de telles circonstances peuvent entraîner d’autres conséquences de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), il est donc nécessaire d’évaluer les éventuels risques de TVA ou les dépenses futures potentielles liées à respect des normes TVA. Il existe plusieurs normes de la loi sur la TVA, qui prévoient des conditions spéciales pour l’application de la TVA dans les transactions immobilières.
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Lors de la construction, de la restauration ou de l’achat d’un bien immobilier, ainsi que lors de l’achat d’un terrain à bâtir, une taxe en amont est due, que le contribuable a le droit de déduire dans la mesure où le bien immobilier est destiné à être utilisé pour des opérations soumises à la TVA. La loi sur la TVA prévoit l’obligation de corriger la taxe en amont déduite pendant dix ans dans les cas où un bien immobilier est acheté, construit, reconstruit, rénové ou restauré (mais pas simplement réparé), c’est-à-dire qu’il doit être contrôlé pendant dix ans ou une partie de la taxe en amont déduite à l’avance n’a pas à être reversée au budget de l’État. De plus, le bien immobilier mis en exploitation doit être immatriculé au SRS en déposant une annexe spéciale de déclaration de TVA qui lui est destinée.
Pendant les neuf années suivantes, l’entreprise doit continuer à fournir une fois par an la rubrique de l’annexe à la présente déclaration indiquant la part d’affectation des biens immobiliers à l’activité économique et à l’activité n’ayant pas le caractère d’activité économique, ainsi qu’à Transactions imposables et non imposables à la TVA. Le cas échéant, la taxe en amont déduite doit être corrigée. Cette disposition de la loi est importante à retenir pour les entreprises qui utilisent des biens immobiliers non seulement pour des opérations imposables à la TVA, mais, par exemple, louent ce bien immobilier ou une partie de celui-ci à des résidents en tant que locaux d’habitation, ce qui est une opération exonérée de TVA, ou le bien immobilier est également partiellement utilisé à d’autres fins, qui ne sont pas liées à l’activité économique.
La comptabilité de la taxe en amont pour chaque bien immobilier doit être effectuée séparément, de sorte que lors de la déclaration d’un bien immobilier au SRS, le total et la taxe sur la valeur ajoutée déduite pour le bien spécifique puissent être indiqués, ainsi que les corrections nécessaires de la taxe en amont puissent être apportées dans le futur pendant dix ans.
Si le bien immobilier ou sa partie n’est toujours pas mis en exploitation, l’obligation décennale de correction de la taxe en amont n’a pas encore commencé. Dans la pratique, des situations ont été observées lorsque le permis de construire pour la rénovation d’un bien immobilier est prolongé à plusieurs reprises, bien qu’en fait le bien immobilier ait été utilisé à des fins commerciales pendant un certain temps.
Si le bien immobilier n’a pas encore été mis en exploitation, l’obligation de l’enregistrer auprès du SRS n’est pas entrée en vigueur et, par conséquent, l’obligation de corriger la taxe en amont déduite est reportée – à l’année pertinente lorsque la construction, le bâtiment ou structure d’ingénierie (partie) sera mise en service et, par conséquent, à partir de ce moment, l’obligation entrera en vigueur pour les 10 prochaines années à suivre si le montant de la taxe en amont déductible n’a pas changé et l’obligation d’ajustement est entrée en vigueur. Afin d’éviter les conséquences d’une application non planifiée de la TVA, il est important de s’assurer que les problèmes liés à l’inscription d’un bien immobilier au SRS et au registre foncier sont réglés.
En revanche, si vous envisagez d’exproprier un tel bien immobilier, pour lequel l’obligation décennale de correction n’est pas encore échue ou n’a pas encore commencé, il convient d’apprécier s’il est toujours, conformément aux normes de la TVA Loi, bien immobilier non utilisé, dont la vente est soumise à la TVA (un bien immobilier non utilisé à des fins de TVA ne peut être que dans une partie – une partie dans laquelle la reconstruction est effectuée, mais elle n’est pas achevée), ou il est déjà utilisé réel immobilier dont la vente n’est pas soumise à la TVA. Si la TVA n’est pas applicable à la transaction, l’obligation de rembourser la TVA précédemment déduite naît.
Cependant, il convient de rappeler qu’il est possible de choisir d’appliquer également la TVA à la vente de biens immobiliers d’occasion, de sorte que la taxe en amont déduite ne doive pas être ajustée. Cela n’est possible que si ce bien immobilier est vendu à un assujetti à la TVA enregistré.
Dans la pratique, des situations ont été observées lorsqu’un permis de construire a été reçu pour le développement d’un bien immobilier, mais que les travaux de construction n’ont pas commencé. Dans une telle situation, il convient de rappeler que le terrain est considéré comme un terrain à bâtir, si un permis de construire a été délivré pour sa construction ou la construction de services publics, ou si une route, une rue ou un service public y est connecté, La TVA est applicable à la vente de terrains à bâtir. Dans une telle situation, la solution est d’annuler le permis de construction délivré.
Des dispositions spéciales de la loi sur la TVA réglementent l’application de la TVA dans les cas où un bien immobilier est investi dans le capital social d’une autre société. L’investissement immobilier dans le capital social de la société, tant que la société nouvellement créée est un assujetti à la TVA enregistré, est neutre en matière de TVA, c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire de procéder à des ajustements de la taxe en amont pour l’immobilier investi. L’investissement en capital social n’est pas considéré comme une opération à titre onéreux aux fins de la TVA, il s’agit d’une opération hors champ d’application de la TVA.
La loi sur la TVA oblige la société acquéreuse à assumer l’obligation de régulariser la taxe en amont déduite, si le délai décennal de régularisation de la taxe en amont pour le bien immobilier n’a pas expiré. Si la société acquéreuse ne remplit pas les conditions fixées par la loi, alors la société qui a cédé ce bien immobilier devra procéder à des régularisations de la taxe en amont déduite.
Il convient de rappeler que si les biens immobiliers appartenant à la société sont utilisés pour la réalisation d’opérations soumises à la TVA, conformément aux dispositions de la loi sur la TVA, aucune dépense ne devrait résulter de l’application de la TVA. Par conséquent, avant l’opération d’achat d’une entreprise, il est important de s’assurer que l’ancien propriétaire de l’entreprise a respecté les conditions relatives à la déduction de la taxe en amont et/ou à l’enregistrement immobilier auprès du SRS. Dans de telles situations, en pratique, des équipes d’avocats et de conseillers fiscaux travaillent en étroite collaboration pour évaluer les implications fiscales d’une transaction immobilière.
