Certaines villes poussent au contrôle des loyers. Ils rencontrent de la résistance.

Avec la flambée des loyers depuis que la pandémie de COVID-19 a resserré l’offre de logements, davantage de gouvernements locaux envisagent de contrôler les loyers pour contrôler les augmentations et, idéalement, protéger les locataires en difficulté dont les revenus n’ont pas suivi le rythme.

Dans le même temps, certains États adoptent des mesures pour interdire aux villes d’adopter un contrôle des loyers, une politique qui divise depuis longtemps les économistes et les experts du logement.

Certains analystes politiques affirment que les restrictions exacerbent la crise du logement en gardant les locataires en place plus longtemps qu’ils ne resteraient autrement. Et certaines recherches ont soulevé des questions quant à savoir si les véritables bénéficiaires sont les locataires à faible revenu ou ceux à revenu élevé.

Les politiques de réglementation des loyers – connues sous le nom de contrôle des loyers ou de stabilisation des loyers – dictent à quelle fréquence et dans quelle mesure un propriétaire peut augmenter les loyers. Plus que 200 gouvernements locaux ont mis en place une politique de contrôle des loyers, selon la National Apartment Association, un groupe industriel.

De plus en plus de gouvernements locaux s’efforcent de rejoindre la liste.

À la fin du mois dernier, Comté de Montgomery dans le Maryland – l’un des trois comtés du Maryland à adopter des ordonnances de contrôle des loyers cette année et le plus grand de l’État avec plus d’un million d’habitants – des augmentations annuelles de loyer plafonnées à 6%.

Dans le Massachusetts, la mairesse de Boston Michelle Wu et le conseil municipal ont du mal à faire pression législation cela exempterait la ville de l’interdiction de contrôle des loyers de l’État depuis 30 ans.

Et à Seattle, le conseil municipal a débattu en juillet d’une proposition de contrôle des loyers ; mais lors d’une réunion le 1er août – au milieu des chants de “le logement est un droit de l’homme” – la proposition a échoué sur un vote 6-2.

Le projet de loi aurait créé une loi de déclenchement qui entrerait en vigueur au cas où l’interdiction de 42 ans de l’État de Washington sur le contrôle des loyers locaux serait annulée. Le membre du conseil Kshama Sawant, principal sponsor du projet de loi, a déclaré lors du vote que le projet de loi était nécessaire pour inciter la législature de l’État à abroger la loi.

Pénuries de logements

En 2020, le comté de Montgomery a répondu à la pandémie en adoptant une loi d’urgence sur le contrôle des loyers qui plafonné les loyers annuels augmentent de 4 %. Lorsque les augmentations de loyer régulières ont repris en août 2022, les loyers dans le comté — où 40% des habitants sont locataires – a monté en flèche et davantage de personnes ont été expulsées, a déclaré Natali Fani-Gonzalez, membre démocrate du conseil du comté de Montgomery qui a introduit la mesure de contrôle des loyers.

“Cette énorme poussée pour la stabilisation des loyers dans l’ensemble du gouvernement municipal est l’une des conséquences de la pandémie”, a déclaré Fani-Gonzalez.

La mesure approuvée en juillet, votée par 7 voix contre 4, entre en vigueur en octobre.

Fani-Gonzalez a déclaré à Stateline que la nouvelle ordonnance était “controversée” et controversée au sein du conseil de 11 personnes, mais qu’elle pense que cela contribuera à garantir l’abordabilité du logement à court et à long terme.

« Le cœur de toute la législation est le plafond des prix de location. … Mais réussir à le faire – c’était un juste milieu pour les locataires et l’investissement dans notre immobilier », a-t-elle déclaré.

“J’ai vu cela comme un effort de lutte contre les loyers abusifs, et pendant la pandémie, nous avions mis en place une mesure qui servait de contrôle des loyers”, a-t-elle ajouté. “Mais c’était temporaire et quand ça s’est terminé, les loyers ont augmenté et cela a imposé un fardeau à nos résidents.”

Mais le membre du conseil Gabe Albornoz, un démocrate qui a voté non, a déclaré qu’il craignait que cela ne perturbe le marché du logement. La membre du Conseil démocrate Marilyn Balcombe craignait que le projet de loi ne finisse par réduire l’offre de logements, faisant grimper les prix.

Lois de l’État

En 2019, l’Oregon est devenu le premier à adopter une loi de contrôle des loyers à l’échelle de l’État, plafonnant les augmentations à 7% par an plus l’inflation. Plus tard cette année, La Californie suivie d’un plafonnement des augmentations de loyer à 10% par an.

Les deux États ont vu des actions visant à étendre le contrôle des loyers.

Dans l’Oregon, les locataires ont été stupéfaits lorsque la forte inflation de l’année dernière a entraîné une augmentation légale des loyers de plus de 14 %. En réponse, les législateurs ont modifié cette année la loi pour plafonner le loyer augmente à 10 % ou 7 % plus l’inflation, selon la valeur la plus basse.

En Californie, les électeurs pourraient modifier la portée du contrôle des loyers s’ils adoptent la loi sur la justice pour les locataires proposition en 2024. L’initiative du scrutin abrogerait le Loi sur la location Costa-Hawkinsune loi de 1995 qui exempte les maisons unifamiliales et les copropriétés, ainsi que les constructions postérieures à 1995, du contrôle des loyers.

Dan Yukelson, directeur exécutif de l’Association des appartements du Grand Los Angeles, a déclaré que les politiques de réglementation des loyers de la Californie sont “oppressantes” pour le secteur de la location, de nombreux propriétaires familiaux étant paralysés par la hausse des coûts de gestion des propriétés.

Yukelson a déclaré que l’un des inconvénients d’une éventuelle abrogation de la loi Costa-Hawkins est l’élimination du contrôle de l’inoccupation, qui fixe le montant du loyer au niveau du marché ou à proximité du marché lorsque l’unité est vacante. Il dit que la loi aide les petits propriétaires à être compétitifs sur un marché du logement serré en Californie.

“Les petits propriétaires qui ne peuvent tout simplement pas gérer ces niveaux de réglementation sortent de la [rental] entreprise », a déclaré Yukelson à Stateline. « Il y a une incompréhension complète du côté des élus sur ce qu’il faut pour exploiter des logements locatifs. Donc, soit le gouvernement doit gérer tous les logements locatifs, soit il doit y avoir un assouplissement de ces réglementations.

Au moins 30 États devancer les gouvernements locaux d’adopter des lois sur le contrôle des loyers. Cinq États sans réglementation des loyers à l’échelle de l’État – Maine, Maryland, Minnesota, New Jersey et New York, ainsi que Washington, DC – autorisent le contrôle des loyers au niveau local.

Le Conseil national du logement multifamilial a suivi 23 États qui avaient des mesures liées à la promulgation de contrôle des loyers dans les travaux à l’horizon 2023, mais aucun n’a conduit à une mesure ou à une abrogation à l’échelle de l’État.

Cependant, quelques États ont réussi à renforcer les lois sur la préemption cette année.

En mars, le gouverneur républicain de Floride, Ron DeSantis, a signé un projet de loi empêchant le contrôle local des loyers.

Le Montana a adopté une interdiction de contrôle des loyers sur la propriété privée et commerciale. Le sénateur d’État Steve Fitzpatrick, un républicain de haut rang à la législature, a déclaré à Stateline que les mesures de contrôle des loyers pourraient décourager les propriétaires d’investir dans le marché immobilier de l’État.

“C’était un moyen pour nous de combler certaines des lacunes de nos lois précédentes, où une mesure de plafonnement particulière pouvait être mise en œuvre sur certaines propriétés”, a déclaré Fitzpatrick.

Jusqu’à présent cette année, les efforts pour abroger ces préemptions ont échoué.

Législation qui aurait abrogé l’interdiction vieille de 4 décennies du Colorado sur le contrôle des loyers locaux est mort en comité. Factures similaires en Géorgie, Nouveau Mexique et Caroline du Nord n’a pas non plus avancé.

Peu de consensus sur la réglementation des loyers

Les économistes et les experts du logement ne sont pas d’accord sur l’efficacité du contrôle des loyers. Un défi est que la réglementation des loyers diffère tellement d’une ville à l’autre, selon Jen Butler, porte-parole de la National Low Income Housing Coalition, un groupe de défense.

“Cette diversité des politiques de stabilisation des loyers a donné lieu à des preuves mitigées quant à leur impact sur l’offre de logements locatifs et les loyers”, a déclaré Butler dans une interview. «Ces politiques protègent actuellement les locataires des maisons couvertes par la politique contre les augmentations de loyer inabordables – mais elles peuvent également encourager ces mêmes locataires à rester en place plus longtemps qu’ils ne le feraient normalement, tandis que les locataires des maisons non couvertes par la politique se retrouvent sans protections similaires. ”

Les partisans du contrôle des loyers, parmi lesquels Mark Paul, économiste à l’Université Rutgers, affirment que les arguments contre le contrôle des loyers manquent de preuves empiriques.

« Je pense qu’il est important de noter que le contrôle des loyers ne signifie pas que les propriétaires ne peuvent pas tirer profit de leur propriété. Ce n’est pas le but du contrôle des loyers », a déclaré Paul. “Le contrôle des loyers limite la capacité des propriétaires ou des propriétaires d’immeubles appartenant à une entreprise à augmenter le loyer de 6, 8 ou 12% par an et à faire sortir les gens de leur logement.”

UN Étude 2021 de l’Université du Minnesota publié par le Centre des affaires urbaines et régionales de l’université suggère que les politiques de contrôle des loyers ont accru la stabilité du logement, et il y a peu de preuves que ces politiques ont eu un impact négatif sur la nouvelle construction – qui dépend des cycles économiques localisés et des marchés du crédit.

Cette même étude, qui a examiné les politiques de contrôle des loyers de quatre villes (Oakland, Californie ; Newark, New Jersey ; Sacramento, Californie ; et Portland, Oregon) a souligné qu’il existe un débat sur la question de savoir si la plupart des avantages de la réglementation des loyers vont aux locataires les plus nécessiteux.

Lorsque Minneapolis a évoqué la possibilité d’une stabilisation des loyers plus tôt cette année, une étude demandée par le conseil municipal l’a déconseillée, suggérant qu’elle n’offrirait pas beaucoup d’aide aux habitants de la ville.

Hausse des loyers

Le moteur n ° 1 du sans-abrisme de longue durée aux États-Unis, ont déclaré récemment des experts et des défenseurs de la politique du logement lors d’un appel de presse conjoint avec des membres des médiasaugmente les loyers.

“Depuis 75 ans, la tendance à long terme est que le coût des logements locatifs modestes augmente plus rapidement que les revenus modestes”, a déclaré Steve Berg, directeur des politiques de l’Alliance nationale pour mettre fin à l’itinérance.

Entre 2019 et 2021, loyers médians a augmenté de 12% pour les locataires dans les ménages gagnant moins de 15 000 $, selon le Center on Budget and Policy Priorities, un groupe de réflexion de gauche.

Ces augmentations, a déclaré Peggy Bailey, vice-présidente du logement et de la sécurité du revenu pour le centre, “n’ont pas été accompagnées d’augmentations correspondantes des revenus” et Locataires noirs et latinos touchés de manière disproportionnée.

Selon les données du recensement de 2017-2021, plus de 19 millions de locataires aux États-Unis sont considérés comme dépendants du loyer, consacrant plus de 30 % de leurs revenus au loyer. À New York, les locataires dépensent en moyenne plus de 68 % de leurs revenus en loyer, selon une étude Moody’s Analytics de janvier rapport.

Il y a aussi une pénurie de logements locatifs abordables. Les loyers à bas prix ont chuté de 3,9 millions d’unités au cours de la dernière décennie, selon l’état du logement de la nation du Harvard Joint Center for Housing Studies. rapport.

Dans l’Indiana, qui interdit le contrôle local des loyers, Fran Quigley, professeur à la McKinney School of Law de l’Université de l’Indiana, a demandé à ses étudiants en droit de travailler en étroite collaboration avec des locataires devant le tribunal des expulsions de l’Indiana. Selon Quigley, le contrôle des loyers pourrait modifier les résultats en matière de logement dans l’État de Hoosier, où expulsions dépassé les niveaux moyens historiques en mars 2022.

“Je pense que la dynamique de contrôle des loyers va continuer à se développer, car nous avons 44 millions de ménages locatifs dans ce pays et c’est un bloc politique très puissant”, a déclaré Quigley. «Les gens se mobilisent, s’expriment et le contrôle des loyers sur le bulletin de vote fonctionne très bien. … Cela joue en faveur de l’élan à l’avenir.

Cette histoire a été réalisée par ligne d’étatune filiale de States Newsroom.