C’est ainsi que l’achat de biens immobiliers autour des métropoles allemandes est rentable

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Rester: 4 novembre 2023, 11h07

De : Christophe Kastenbauer

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Compte tenu de la pression sur les coûts, particulièrement forte à Munich, de nombreuses personnes choisissent d’acheter un bien immobilier dans les environs. Les scientifiques ont maintenant développé un modèle de calcul à cet effet.

À Berlin, le mètre carré coûtait en moyenne 5 904 euros en 2022, et à Munich même 9 734 euros. Cela signifie que les acheteurs des deux métropoles ont dû dépenser en moyenne au moins 2 200 euros (Berlin) et 2 000 euros (Munich) par mètre carré de plus que dans la plupart des villes environnantes. C’est similaire à Francfort-sur-le-Main, avec une moyenne de 6.654 euros (ville) et environ 2.000 euros de moins dans la région. Il y a des raisons à ces différences de prix. Les métropoles sont riches en emplois et les courtes distances pour y accéder sont un luxe. Vivre plus loin et faire la navette tous les jours peut valoir la peine, mais c’est difficile à traduire en chiffres concrets. C’est exactement ce que l’Institut d’économie mondiale de Hambourg (HWWI) a tenté de faire.

Les scientifiques ont analysé le prix d’achat et les coûts de déplacement

Pour le compte de Postbank, les scientifiques ont développé un modèle de calcul dans lequel l’avantage du prix d’achat est compensé par les coûts annuels de déplacement afin de mettre en évidence les régions autour des métropoles qui valent le plus la peine pour les navetteurs. La taille de référence est un appartement de 70 mètres carrés. Dans la région de Berlin, selon le calcul du modèle, ce sont les navetteurs de Bernau, à 29 kilomètres, qui profitent le plus de l’achat d’appartements bon marché dans les environs : ceux qui utilisent les transports publics pour se rendre au travail chaque jour n’utilisent que l’avantage du prix d’achat par rapport à la métropole après 42,1 ans. Le HWWI n’a pas choisi le paramètre temporel par hasard, car il est directement lié au financement immobilier. Prenons un exemple concret : quiconque a entièrement remboursé son appartement à Bernau en moins de 42,1 ans en profite financièrement en tant que navetteur berlinois.

Acheter un bien immobilier dans les environs : Dachau est l’adresse la moins chère pour cela

Dans la région de Munich, ce sont les navetteurs de la grande ville de Dachau, située à 19 kilomètres, qui en profitent le plus : quiconque utilise les transports publics pour se rendre au travail tous les jours n’aura épuisé l’avantage du prix d’achat par rapport à la métropole qu’après 41 ans. Les navetteurs qui partent chaque jour de Puchheim ont besoin d’au moins 39 ans pour le faire : en transports publics, le trajet de la gare des environs à la gare principale de Munich ne prend que 21 minutes ; une copropriété y coûte en moyenne près de 2 000 euros de moins le mètre carré qu’en métropole.

Selon le calcul du modèle, quiconque souhaite se rendre à Francfort-sur-le-Main et le faire de la manière la plus rentable possible est mieux loti à Langen, à 21 kilomètres de là : celui qui utilise les transports publics pour se rendre au travail tous les jours n’aura épuisé que son achat. avantage de prix par rapport à la métropole après 71,3 ans. Outre Langen, la ville indépendante d’Offenbach sur le Main vaut particulièrement le détour : le trajet en bus et en train de la gare de la ville environnante à la gare principale de Francfort ne prend que onze minutes ; une copropriété y coûte en moyenne 2 480 euros de moins au mètre carré qu’en métropole. Il faudra 63,9 ans pour que cet avantage de prix soit épuisé.

Quiconque fait quotidiennement la navette et utilise le train pour ce faire pourrait à nouveau se retrouver en difficulté en raison d’un nouveau conflit du travail : le train et GDL négocient, mais il existe un risque de nouvelles grèves en automne et en hiver.