Comparaisons avec les prêts HECM
En fait, le prêt HECM est élevé plusieurs fois dans le rapport à titre de comparaison avec les produits HEI existants. Une conclusion clé du Bureau du Bureau des marchés hypothécaires est que les sociétés HEI se commercialisent souvent contre les produits hypothécaires inversés, vantant les produits comme n’étant pas d’instruments basés sur la dette qui ne nécessitent pas de paiements mensuels.
Mais contrairement aux prêts HECM, les produits HEI sont principalement soutenus par des sociétés financières sur la base des investissements des entreprises de Wall Street «qui sont intéressées par leurs rendements élevés», a déclaré le bureau.
Mais le Bureau a ajouté que de nombreuses caractéristiques vantées des contrats de capitaux propres sont «risquées», la CFPB les comparant aux caractéristiques de prêt qui étaient importantes à l’approche de la crise du logement de 2008.
Les sociétés n’annoncent aucun paiement mensuel et «exigent que les consommateurs assument tous les coûts des taxes foncières, de l’assurance des risques et de l’entretien des biens, et nécessitent un paiement important, similaire aux prêts à l’origine du début des années 2000 qui étaient négatifs et nécessitaient un paiement en ballon À la fin de la durée du prêt », indique le rapport.
Le rapport indique également que de tels contrats «vantent des exigences de souscription lâches, leur permettant d’atteindre les propriétaires avec de faibles scores de crédit ou peu ou pas de revenus».
La plupart des options sécurisées sur le marché aujourd’hui n’ont pas ces fonctionnalités, à l’exception notable du programme HECM, a révélé le Bureau. Les prêts HECM sont «remboursés dans un montant forfaitaire final plutôt que dans les paiements mensuels à l’entreprise et exigent que les consommateurs paient des impôts sur l’assurance des dangers et les biens et à maintenir la maison», a noté le bureau. «Ils exigent également que le consommateur reste à leur domicile comme résidence principale et a des exigences de revenu limitées.»
Mais les prêts HECM sont assurés et réglementés par la FHA, et ils ne sont disponibles que pour les propriétaires qui ont au moins 62 ans. Les contrats de capitaux propres n’ont aucune restriction d’âge, tandis que les prêts HECM nécessitent également des conseils d’un Département américain du logement et du développement urbain (HUD) Agence de counseling sur le logement (HUD) avant l’origine du prêt.
HECMS permet également généralement au propriétaire de rester dans sa propriété jusqu’à ce qu’il meure ou déménage, plutôt que d’imposer une exigence de remboursement fondée sur le temps, a déclaré le CFPB.
Bureau fichiers amicus brief
Le même jour que le CFPB a publié ses projecteurs de numéro, il a également approfondi sa position sur les contrats de capitaux propres en publiant un avis de consommation Bulletin, qui a demandé aux consommateurs de «se méfier» de ces produits en raison de leurs dépenses et des risques associés. Le Bureau a également déposé un dossier Amicus – une déclaration d’intérêt – dans une affaire judiciaire impliquant une société de contrat de capital domestique.
HousingwireSorgotage inversé Daily (RMD) a examiné le Lettre amicusDéposé dans le Roberts c. Déverrouiller les solutions de partenariat cas dans le Cour de district américain pour le district du New Jersey. Dans le mémoire, le CFPB prend la position qu’un contrat de capital-valeur compte comme une hypothèque résidentielle, et il corrobore souvent cette perspective avec les comparaisons aux hypothèques inversées.
«De nombreux propriétaires s’attendent à ce que lorsqu’ils mettent leur maison en jeu en échange de l’obtention de l’argent, ils obtiendront également certaines protections. Mais pour le moment, certaines sociétés de contrat de capital-actions disent qu’elles n’ont pas à suivre ces lois », a déclaré le bureau dans un aperçu de sa récente activité HEI. “La CFPB a déposé un mémoire dans une affaire judiciaire où une société de contrat de capital-valeur a dit exactement cela.”
Le Bureau cite spécifiquement la fonction de non-recours du prêt HECM, l’exigence selon laquelle le remboursement de HECM dépend de l’événement de résiliation (comme le décès de l’emprunteur), et la détermination de l’obligation de paiement ayant une base dans la valeur de la maison au moment de cet événement.
Les faits de l’affaire, soutient le Bureau, illustrent un point clé selon lequel «un produit qui est en substance un hypothèque inverse non recours pourrait, si [the contract provider in the legal case] étaient corrects, être recharactérisés en forme comme un investissement en actions dans le domicile du consommateur afin d’échapper [the Truth in Lending Act (TILA)]. “
La position du fournisseur est que son produit n’est pas une hypothèque résidentielle.
Affaire juridique récente
Plusieurs des points de comparaison entre les contrats de capitaux propres et les hypothèques inversées se déroulent déjà dans une autre affaire juridique dans l’État de Washington. Un autre fournisseur de contrat, Unissonindique que son produit n’est pas une hypothèque inversée en vertu des définitions de la loi de l’État.
Mais les plaignants dans l’affaire allèguent qu’il répond à toutes les exigences d’une hypothèque inversée et que l’unisson cherche à éviter les mécanismes de réglementation qui fonctionnent pour les hypothèques inversées.
“Le produit de l’unisson est une hypothèque inversée dépouillé des garanties essentielles destinées à protéger les propriétaires”, a déclaré Thomas Scott-Railton, avocat des plaignants dans l’affaire, en octobre lorsqu’il est atteint par RMD. «Nous pensons que, alors que les tribunaux examinent de plus près ces produits, ils conviendront qu’ils sont des hypothèques inversées – ou à tout le moins une tentative illégale de contourner les lois hypothécaires inversées.»
Dans cette affaire, cependant, un avocat d’Unison a affirmé que ces produits ne sont pas des hypothèques inversées en vertu de la loi de l’État, en partie parce que la législature de l’État a refusé d’ajouter des contrats de capitaux propres à sa définition d’une hypothèque inversée. Un panel de trois juges dans ce cas a été animé dans ses questions pour les deux parties, mais une détermination n’a pas encore été prise.
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