C’est un acte d’équilibre: les propriétaires qui veulent augmenter leur espace de vie après avoir fondé une famille ou qui veulent le réduire dans la vieillesse ont un problème de liquidité. Après tout, l’argent qui devient liquide lors de la vente de l’ancien est généralement nécessaire pour financer la nouvelle propriété. Alors, comment procéder? Réponses aux questions importantes:
Achetez d’abord, puis vendez – ou l’inverse?
“Vous êtes dans une situation d’impasse”, explique Jan Mettenbrink de l’Allemagne Real Estate Association. «Vous ne pouvez pas vendre l’ancienne maison sans avoir trouvé quelque chose de nouveau. Et vous ne pouvez pas acheter le nouveau sans vendre l’ancien. “
Il est préférable que les acheteurs recherchent complètement à l’avance et préparent bien leur décision. “La manipulation devrait alors avoir lieu dans quelques mois”, a déclaré Markus Budde, spécialiste de la construction de financement chez le fournisseur de services financiers, le Dr Small.
Ensuite, cela dépend de prendre une décision au meilleur d’un instant. Le fait que l’achat ou la vente soit dû, entre autres, dépend de la situation du marché.
À quoi ressemble la bonne préparation? Où sont les difficultés qui se cachent?
“Il est important d’explorer le marché immobilier”, explique Budde. Avec le soutien d’un courtier ou d’autres experts, les acheteurs potentiels peuvent mieux mesurer la valeur de leur ancienne maison ou appartement et des coûts immobiliers qui sont une option d’achat.
“De nombreux vendeurs surestiment la valeur de leur propriété et se demandent s’ils ne peuvent pas les vendre rapidement à ce prix”, explique Roland Stecher, expert en immobilier au Brême Consumer Center. «Nous vous conseillons d’évaluer votre propre propriété conservatrice que trop élevée. Si elle a ensuite atteint un prix plus élevé plus tard, tant mieux. “
S’il est encore temps jusqu’à la date de vente souhaitée, il peut même être utile de rénover la maison d’ici là. Échangez le chauffage ou pour isoler le toit et la façade. “Cela augmente la valeur de la propriété et convainc les acheteurs qui ne veulent pas faire cet effort plus tard”, a déclaré Roland Stecher.
Lorsque vous recherchez la nouvelle propriété, assurez-vous qu’elle s’inscrit dans le budget. «Les prix de l’immobilier ont beaucoup attiré ces dernières années. Il se pourrait bien que la nouvelle propriété soit beaucoup plus chère que le vieil homme et ne peut pas être payée par le produit des ventes », a déclaré Roland Stecher. Cela doit donc être prévu pour le financement.
Les coûts supplémentaires sont-ils engagés s’ils sont achetés et vendus en même temps?
Si la vente et l’achat sont traités en même temps, il n’y a pas de coûts supplémentaires pour le financement intérimaire. “Cependant, il se replie rarement pour vendre l’ancienne propriété et signer en même temps le contrat d’achat pour le nouveau”, explique Jan Mettenbrink.
S’il y a plusieurs mois entre l’achat et la vente, un financement intermédiaire est généralement nécessaire. Après tout, l’acheteur doit payer la nouvelle propriété si l’ancien n’a pas encore été vendu.
Qu’est-ce que le financement intérimaire exactement?
Le financement intérimaire est un prêt à court terme avec une durée déterminée. Il peut être remboursé à tout moment sans une pénalité de remboursement anticipé. “Les banques offrent un financement intermédiaire de manière flexible pour différentes périodes”, explique Markus Budde. “Le terme est un maximum de 24 mois, donc il peut y avoir tellement de temps entre l’achat du nouveau et la vente de l’ancien immobilier.”
Pour être en toute sécurité, il conseille d’être d’accord avec la banque. “Si ce n’est pas nécessaire car l’entreprise est traitée plus rapidement, le client peut se passer gratuitement de financement intérimaire.”
Jan Mettenbrink considère également que le financement par intérim est une bonne solution lorsqu’il s’agit de pairage de quelques mois. Des périodes plus longues entre l’achat et la vente, en revanche, “aimeraient sécuriser la nouvelle propriété avec un prêt hypothécaire, qui est saisi dans le registre des terres”.
Cela fonctionne-t-il également si un prêt doit encore être payé pour l’ancienne propriété?
“Oui, le montant du prêt en cours est déduit du produit des ventes attendu”, explique Markus Budde. Si la nouvelle maison ou le nouvel appartement est nettement plus chère que le produit de la vente moins la dette résiduelle, un autre prêt immobilier doit être enregistré – mais “puisque le produit des ventes est introduit en capitaux propres, le client peut s’attendre à des taux d’intérêt favorables pour le nouveau prêt”.
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