Chronique : Quand les assurances s’emparent de l’aménagement du territoire

Des milliers de maisons proposées approuvées par les anciens superviseurs du comté de San Diego restent dans les limbes au milieu des combats juridiques et de l’évolution politique.

Même si les projets finissent par éliminer ces obstacles, les chances qu’ils ne soient pas construits augmentent pour une autre raison : la disponibilité réduite et le coût croissant de l’assurance.

Il y a peu d’années, certaines compagnies d’assurance ont commencé à décliner les polices d’assurance habitation dans certaines des zones à haut risque d’incendie de Californie. C’est la désignation donnée aux terres rurales largement ouvertes du comté de San Diego ciblées pour les lotissements prévus.

La gravité de ce problème a augmenté avec les récentes nouvelles selon lesquelles State Farm et Allstate plus maintenant proposent de nouvelles polices d’assurance pour les propriétaires et les biens commerciaux dans la “Californie sujette aux catastrophes”, comme l’a dit un organe de presse.

Ce terme peut sembler un peu hyperbolique, mais l’intensité et la taille croissantes des incendies de forêt et des inondations exacerbées par le changement climatique ont défini l’état de ces derniers temps.

Ces menaces ne feront que s’aggraver, tout comme les pertes des compagnies d’assurance. Cela peut forcer les responsables des États et des gouvernements locaux à adopter des politiques plus strictes dont on parle depuis longtemps mais qui sont généralement évitées – interdisant la construction sur des terres présentant un grand risque d’incendie, d’inondations ou d’érosion côtière.

En fin de compte, les prêteurs exigent une assurance habitation pour obtenir un prêt hypothécaire. Pas d’assurance, pas d’hypothèque. Dans les régions où les compagnies d’assurance ne fournissent pas de couverture, les options deviennent minces et coûteuses.

L’indisponibilité de l’assurance des biens pourrait être le dernier clou dans le cercueil de la tradition californienne de construction de grands lotissements sur ce qui était autrefois une propriété rurale et peut-être quelques falaises océaniques.

Récemment, le conseil de surveillance du comté a changé de direction. Les milliers de maisons prévues au-delà de la périphérie urbaine dans les zones non constituées en société sous le contrôle du comté ont été approuvées par un conseil dominé par les républicains il y a près de cinq ans.

Un conseil d’administration ultérieur à majorité démocrate, sous la pression de l’État et de contestations judiciaires, a approuvé l’année dernière un vaste plan visant à regrouper des projets à proximité de zones déjà développées. (Le conseil, qui a un poste vacant, est actuellement divisé 2-2 entre les démocrates et les républicains.)

L’un des principaux objectifs du plan était de limiter – ou d’exiger des compensations pour – les émissions d’échappement des automobiles qui créent des gaz à effet de serre à l’origine du réchauffement climatique.

Le changement climatique a également été au cœur d’un procès qui a bloqué un développement de 1 119 maisons appelé Adara à Otay Ranch à l’est de Chula Vista.

Dans sa décision d’octobre 2021, le juge de la Cour supérieure de San Diego, Richard Whitney, s’est rangé du côté du Sierra Club et d’autres groupes environnementaux opposés au projet, citant des inquiétudes non seulement concernant les émissions de gaz à effet de serre, mais également la menace des incendies de forêt et le manque de logements abordables.

Le procureur général de Californie, Rob Bonta, s’était joint au procès pour arrêter le projet.

“La Californie est sur la bonne voie pour une nouvelle saison des incendies de forêt record alimentée par le climat”, a déclaré Bonta dans un communiqué après la décision. « Alors que ces méga-catastrophes deviennent la norme, il est plus essentiel que jamais de construire de manière responsable. On ne peut pas continuer à faire les mêmes erreurs. Les décisions d’utilisation des terres que nous prenons maintenant auront des conséquences pour les années et les décennies à venir.

Aujourd’hui, ce débat inclurait sans aucun doute la disponibilité et le coût de l’assurance.

Mais la région de San Diego et l’ensemble de l’État sont en proie à une crise d’accessibilité au logement. Construire plus de logements, ce qui, selon les partisans, réduirait les coûts, s’est avéré difficile dans et à proximité des communautés existantes.

La résistance des groupes résidentiels et parfois de leurs représentants élus a contrecarré de nombreux efforts de ce type malgré les politiques locales et étatiques visant à encourager la construction de maisons.

Mais le logement doit aller quelque part, et soi-disant «terrain vierge« Les terrains non aménagés sont de plus en plus interdits en raison de la politique gouvernementale, du risque d’assurance ou, probablement, des deux.

Les promesses d’une plus grande protection avec des reculs, des pare-feu et des matériaux de construction résistants au feu ne sont plus le facteur de développement qu’elles étaient autrefois dans les zones à feu élevé.

La situation difficile de l’assurance exerce une pression sur les gouvernements pour qu’ils interviennent. Un nombre croissant de personnes ont recours à l’assurance de dernier recours contrôlée par l’État – les plans d’accès équitable aux exigences d’assurance (FAIR). Mais les polices de ce programme, financées par les compagnies d’assurance, sont généralement plus limitées et plus chères que celles du marché libre.

Il a également été question d’une action au niveau fédéral. Mais la résistance grandit au fait que les contribuables subventionnent les frais d’assurance et paient la facture pour nettoyer les catastrophes liées aux conditions météorologiques qui s’aggravent et deviennent plus fréquentes.

Cela suscite également un débat sur l’endroit où concentrer les nouvelles constructions, et même s’il faut déplacer le développement existant.

La Californie n’est pas seule, bien sûr. Certaines compagnies d’assurance se sont retirées ou ont considérablement augmenté leurs tarifs au Colorado, en Floride et en Louisiane. Cette liste pourrait éventuellement s’allonger.

Les incendies de forêt qui font rage dans l’est du Canada ont attiré l’attention en grande partie à cause de l’épaisse fumée qui a dérivé vers les États-Unis. Mais ils ont également été perçus comme un précurseur des événements à venir.

Le perspectives d’incendie d’été du National Interagency Fire Center prévoit une menace de feu de forêt supérieure à la normale pour les États du nord-est et du haut Midwest et le nord-ouest du Pacifique. Les prévisions pour la Californie sont pour la plupart normales, les régions du nord et de l’est étant inférieures à la normale.

Les critiques disent que les compagnies d’assurance choisissent soit la cerise sur le gâteau en limitant la couverture à des zones plus sûres, soit en utilisant leurs retraits comme effet de levier pour les augmentations de taux et les réglementations plus souples. Les entreprises affirment que leurs pertes et les restrictions à l’augmentation des taux dans certains États ne sont pas viables.

Quoi qu’il en soit, les assureurs tiennent de plus en plus compte du changement climatique dans les évaluations des risques, et cela affecte des zones qui ne sont pas traditionnellement connues pour les incendies de forêt ou les inondations.

Le 2021 Incendie de Marshall près de Boulder, Colorado, détruit plus de 1 000 structures, pour la plupart des maisons, et incendié un centre commercial, causant des dommages estimés à 2 milliards de dollars.

Les enquêteurs suggèrent que l’incendie a été déclenché par une ligne électrique et un feu de joie vieux de plusieurs jours attisé par des vents violents.

Pourtant USA Today indiqué l’incendie du 30 décembre a brûlé un champ d’herbes hautes qui aurait normalement été recouvert de neige à cette époque de l’année.