Les bailleurs ne peuvent se reposer sur la date de fin du contrat en cas de restitution anticipée du bien loué. La prescription des demandes de dommages et intérêts peut commencer dès le dépôt de la clé dans la boîte aux lettres, même bien avant la fin du contrat de location. Il peut donc arriver qu’un bailleur doive envoyer une mise en demeure suspendant la prescription pendant la durée du contrat afin de conserver ses droits à indemnisation.C’est ce qu’a décidé le BGH dans le cas d’un bailleur commercial de longue date (Jugement du 29.01.2025 – XII ZR 96/23).

Depuis le 5 juin 2012, un bailleur avait loué un hall avec bureau de stockage et autres surfaces commerciales. Il avait été convenu que le contrat de location serait prolongé d’une année s’il n’était pas résilié avec un préavis de trois mois. Le locataire avait résilié en 2020, mais avait manqué le délai pour une fin au 5 juin 2020.Le bail n’a donc pris fin qu’un an plus tard, le 5 juin 2021. Le locataire avait continué à utiliser le hall, mais seulement jusqu’au 31 décembre 2020. Ce jour-là, il a jeté la clé des surfaces louées dans la boîte aux lettres du bailleur.Celui-ci a déclaré par écrit le 7 janvier 2021 qu’il n’était pas d’accord avec ce dépôt et qu’il n’était pas disposé à réceptionner la clé.

En août, soit environ deux mois après la fin du bail, le bailleur a fait valoir par lettre de mise en demeure à la fois les loyers impayés et une demande de réparation d’un montant de plus de 32 000 euros. Le LG Berlin lui a accordé les loyers impayés, mais lui a refusé les dommages et intérêts en invoquant la prescription. Le bailleur a fait appel de cette décision devant le BGH, qui a confirmé la décision du LG. En effet, le délai de prescription de six mois était déjà expiré, selon le XIIe sénat.

## Début de la prescription lors du dépôt dans la boîte aux lettres

Le sénat a expliqué que le début de la prescription des demandes d’indemnisation en droit locatif dépend du moment où le bailleur “récupère” la chose – comme le précise expressément l’article 548 du BGB.Cette récupération implique la “modification des rapports de possession en faveur du bailleur” avec simultanément “l’abandon complet et sans équivoque” de la possession par le locataire. À partir d’un tel transfert complet de la possession, le bailleur est en mesure de se faire une idée complète et sans entrave de la chose louée – notamment des détériorations survenues.

Par le dépôt, mais au plus tard lorsque le bailleur a trouvé la clé dans la boîte aux lettres, la possession des locaux loués lui a été restituée dans son intégralité. La loi ne s’oppose pas à une restitution avant la fin du bail – et donc à un début de prescription plus précoce.## Une restitution imposée déclenche également la prescription

Le fait que la restitution lui ait été imposée malgré ses protestations écrites ne change rien à cela, selon le BGH. Pour un transfert de possession effectif, il faut certes une volonté de possession du bailleur. Or, il ne ressort pas de la lettre qu’une telle volonté faisait défaut en l’espèce.

Certes, la lettre révèle une absence de “volonté de reprise”, mais cela ne signifie pas automatiquement que le bailleur n’a pas de volonté de possession générale. Il est plutôt dans son intérêt que quelqu’un ait toujours la possession des locaux. Le fait qu’il ait conservé la clé par la suite plaide également en ce sens. Le BGH est donc parvenu à la conclusion que la lettre du bailleur visait uniquement à insister sur les créances de loyer impayées.

## La balle est dans le camp du bailleur

Le BGH avait décidé dans des arrêts précédents que le bailleur n’était pas tenu de reprendre la chose à tout moment – donc “sur appel” (arrêts du 12 octobre 2011 – VIII ZR 8/11 et 23 octobre 2013 – VIII ZR 402/12).La présente décision ne s’y oppose pas, souligne désormais le sénat, car ici, la possession a déjà été effectivement transférée. La question d’une éventuelle obligation de reprise ne se pose donc plus, et elle est d’ailleurs laissée ouverte.

Le sénat ne voit pas non plus d’autres mesures permettant à un bailleur de se défendre contre une restitution anticipée par dépôt dans la boîte aux lettres. Il est plutôt dans l’intérêt du BGH que le bailleur agisse. Cela devrait d’ailleurs également valoir pour les locaux d’habitation, car la disposition relative à la prescription de l’article 548 du BGB est expressément applicable au droit de la location d’habitation (voir l’article 549 du BGB). Dans la pratique, il est toutefois plus rare qu’un appartement soit remis plusieurs mois avant la fin du contrat de location.

Prescription des dommages et intérêts en location : Ce que vous devez savoir

Le point de départ de la prescription : Dépôt de la clé

Selon le jugement du BGH du 29 janvier 2025 (XII ZR 96/23),la prescription des demandes de dommages et intérêts en matière de location peut commencer dès le moment où le locataire restitue les clés,même avant la fin du contrat de location. Le BGH se base ici sur l’article 548 du BGB, qui stipule que le point de départ de la prescription est le moment où le bailleur “récupère” le bien loué. Cette “récupération” se traduit par la modification des rapports de possession en faveur du bailleur ainsi que l’abandon complet et sans équivoque de la possession par le locataire.

Dans le cas examiné,le dépôt de la clé dans la boîte aux lettres par le locataire a été considéré comme une restitution effective,même si le bailleur a protesté. Le BGH a estimé que la lettre du bailleur visait uniquement à insister sur les loyers impayés,et non à exprimer une absence de volonté de prendre possession des lieux.

Conséquences pour le bailleur

Le bailleur doit être vigilant et agir rapidement pour ne pas perdre ses droits. La prescription des demandes de dommages et intérêts est d’un délai de six mois, il est impératif d’agir rapidement. Si le bailleur souhaite conserver le droit à une indemnisation, il doit envoyer une mise en demeure suspendant la prescription pendant la durée du contrat.

FAQ : Questions fréquentes sur la prescription en matière locative

Quand commence la prescription pour les dommages en location ?

La prescription commence généralement dès que le locataire restitue les clés, marquant le moment où le bailleur récupère le bien.

Puis-je contester une restitution anticipée du bien si le bailleur n’est pas d’accord?

Non, même si le bailleur n’est pas d’accord, la restitution du bien par le dépôt des clés dans la boîte aux lettres est considérée comme effective.

Que doit faire le bailleur pour préserver ses droits ?

Le bailleur doit agir rapidement et, si nécessaire, envoyer une mise en demeure pour suspendre la prescription.

Quel est le délai de prescription pour les dommages et intérêts en location ?

le délai de prescription est de six mois.

La prescription s’applique-t-elle aux locaux d’habitation ?

Oui,la disposition relative à la prescription de l’article 548 du BGB s’applique également à la location d’habitation (article 549 du BGB).

Tableau récapitulatif : Gestion des délais de prescription

| aspect | Information |

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| point de départ | Restitution du bien (dépôt de clés) |

| Délai de prescription | 6 mois |

| Action du bailleur | Envoyer une mise en demeure pour suspendre la prescription |

| Base légale | Article 548 du BGB (pour les locaux commerciaux) ; Article 549 du BGB (pour les locaux d’habitation) |