Combien de temps faut-il pour louer un appartement maintenant ?

La situation du marché immobilier à Buenos Aires a été complètement modifiée après l’abrogation de la loi sur les locations post-DNU du gouvernement actuel. Ce changement a conduit à une expansion de 166 % de l’offre de départements dans la Ville Autonome de Buenos Aires depuis la fin de l’année jusqu’à aujourd’hui, selon l’Observatoire Statistique du Secteur du Collège Immobilier de Buenos Aires.

Las propriétés de trois environnementsdont les loyers sont moyens 500 000 $ par mois, Ils sont plus longs à louer, restant parfois sur le marché plus de quinze jours.

Un aspect crucial dans la dynamique du segment est que Il existe désormais des options en pesos dans tous les quartiers de CABA, contrairement à décembre 2023, où il n’y avait pas d’appartements disponibles pour une famille typique. avec un enfant dans des quartiers comme Agronomía, Parque Patricios ou Monserrat, entre autres.

Selon Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, les locataires ont désormais plus d’options à choisir, leur permettant de prendre plus de temps pour décider sans craindre de perdre la propriété souhaitée. “L’offre plus importante signifie que ce qui était autrefois loué en une semaine peut désormais prendre plus d’un mois”, dit-il.

La rapidité de location de certaines propriétés dépend de divers facteurs. Les conditions de location les plus avantageuses pour le locataire, telles que les tarifs et délais d’adaptation convenus, ainsi que l’acceptation de divers types de garanties et d’animaux, facilitent la location.

“Cependant, Du point de vue du propriétaire, il n’est peut-être pas urgent de louer rapidement, mais de donner la priorité à un profil de locataire approprié. De plus, des coûts supplémentaires tels que les dépenses, AYSA et ABL peuvent influencer la décision du locataire”, a ajouté Balayan.

Les experts du secteur immobilier s’accordent à dire que les prix des loyers pour les propriétaires sont en baisse.

Changements sur le marché immobilier

Depuis que le DNU est en vigueur, les propriétaires préfèrent proposer leur logement en pesos et l’intérêt pour les locations temporaires a diminué. Selon le cabinet de conseil économique PxP, 63 % de l’offre est en pesos, 36 % en dollars et le 1 % restant est « à consulter ».

Un autre phénomène qui se produit est que Les valeurs ont chuté au point de départ des contrats après des augmentations qui dépassent 250% sur un an. L’Observatoire a également confirmé que les prix des loyers des logements diminuent en termes réels, augmentant en dessous du taux d’inflation. De janvier à avril 2024, la baisse moyenne a été de 34 %. Dans certains contrats, des baisses nominales des valeurs locatives sont déjà observées.

Diego Frangella, directeur du Real Estate College, a donné l’exemple : “Les prix des loyers des logements baissent. Par exemple, un appartement de 2 pièces à Monserrat (situé sur Hipólito Yrigoyen au 600) a été proposé pour 363 000 $ et a finalement été loué pour 270 000 $. En décembre, ils ont demandé 220 000 $, ce qui représente un ajustement de 22,7 %, soit 22,1 % en dessous de l’Indice des prix à la consommation (IPC) accumulé jusqu’en mars.

Appartements : du désespoir à la baisse des prix

Dans les portails, il commence à être évident qu’il y a des propriétés qui ont un “panneau” qui dit “Il a baissé son prix.” Jusqu’en octobre dernier, lorsque la loi sur le loyer de 2020 régissait les contrats, un bien était loué même sans que ses locataires le voient au préalable.

Maintenant, il y a plus d’offre et Ils prennent jusqu’à 20 jours pour loueret il y a aussi de grandes négociations entre les parties basées sur le DNU qui permettent des accords libres entre les parties.

Les conditions les plus utilisées dans les contrats de location de logements sont les accords en pesos et pour une durée de 24 mois., ceux préférés par les parties. “Les locataires et les propriétaires conviennent pour la plupart de contrats d’une durée de 24 mois, en pesos, avec un ajustement trimestriel en utilisant l’IPC ou l’indice des contrats de location (ICL)”, a précisé Frangella.

Avec plus d’options disponibles, les locataires prennent aujourd’hui plus de temps pour analyser et visiter plusieurs propriétés avant de prendre une décision.

Depuis le 29 décembre dernier, le marché locatif à CABA a sensiblement changé. La veille de la mise en œuvre du DNU, 486 logements étaient proposés dans la ville. Début janvier, un mardi, premier jour ouvrable de l’année, ce nombre était passé à 2 500. Aujourd’hui, cette offre s’élève à 19 000 biens disponibles à la location.

Armando Pepe, référence sur le marché immobilier et l’un des fondateurs de la Chambre immobilière argentine, a expliqué : “La raison pour laquelle certains biens se louent plus rapidement que d’autres est due, d’une part, à l’état du bien et, d’autre part, au montant des dépenses. (selon la plateforme ConsorcioAbierto, en avril, ils ont augmenté de près de 22 % et ont atteint en moyenne 113 800 $ en CABA). Les dépenses sont essentielles lors de la location d’un logement. “Les locataires mettent plus de temps à se décider car les salaires ont été fortement retardés.”

Aujourd’hui, par exemple à Buenos Aires, un loyer de 300 000 pesos implique également une dépense supplémentaire de 300 000 dollars pour le dépôt et le déménagement, ce qui représente un total de 600 000 dollars.

Pepe ajoute : « Pour cette raison, les locataires choisissent d’abord des logements en bon état, avec des dépenses raisonnables et proches de leur lieu de résidence actuel, de leur travail ou de l’école de leurs enfants. les prix baissent. Début décembre, il n’y avait pas d’appartements de deux chambres à moins de 500 000 $ dans la ville. Aujourd’hui, vous pouvez trouver des propriétés de deux chambres dans des quartiers comme Congreso et le centre-ville, ainsi que dans d’autres secteurs, avec des prix allant de 240 000 $ à 300 000 $ par mois.

Dans différents quartiers de la ville, comme Palerme et Recoleta, Les valeurs ont continué de baisser pour les appartements d’une, deux et trois chambres. Aujourd’hui, il est possible de trouver des logements à partir de 200 000 $. “Ce panorama montre une nette tendance à la baisse des valeurs locatives, permettant aux locataires une plus grande capacité de choix et de négociation”, a déclaré Pepe.

Départements et quartiers les plus offrants

94,82% de l’offre sont des appartements selon le Buenos Aires Real Estate College. Viennent ensuite PH et les maisons avec respectivement 3,3% et 1,9%.

Actuellement, on constate une baisse notable de l’intérêt des propriétaires pour les locations temporaires

Les 6 quartiers avec la plus grande offre sont Palerme, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero et Villa Urquiza.. Ces quartiers expliquent 58,51% de l’offre totale (moyenne sur les différents portails). Palerme a été le quartier avec la plus forte croissance de l’offre le mois dernier, avec une augmentation de 16,82 %. Dans CABA, l’offre a augmenté de 13,83% le mois dernier.

Les locataires prennent leur temps pour décider

Le comportement des locataires potentiels a également changé. Avec plus d’options disponibles, ils prennent plus de temps pour analyser et visiter plusieurs propriétés avant de se décider.. Ce temps supplémentaire permet de prendre une décision plus réfléchie avec moins de pression.

Le ralentissement économique et la résistance des propriétaires à l’ajustement des prix jouent également un rôle. Dans certains cas, les propriétaires privilégient la location rapide et baissent le prix si le bien ne reçoit pas de visiteurs.

« D’autres propriétaires craignent que les prix ne suivent pas le rythme de l’inflation, ce qui les rend plus réticents à baisser les prix et à assouplir les conditions. À mesure que l’inflation diminue et que les salaires retrouvent leur pouvoir d’achat, le marché devrait se stabiliser“, a conclu Balayan.