Comment les ventes d’urgence de Signa façonnent le marché immobilier de Francfort

Auf dem Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien geht es wieder aufwärts: Im ersten Halbjahr wurden nach Angaben des Maklerunternehmens Colliers Gebäude und Grundstücke für 551 Millionen Euro verkauft. Das ist eine Steigerung um 82 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023. Der Immobilienvermittler Cushman & Wakefield weist sogar eine Steigerung um 110 Prozent auf 775 Millionen Euro aus. So oder so werden die Ergebnisse früherer Jahre deutlich unterschritten. Laut Zahlen des Maklerunternehmens Savills lag das Transaktionsvolumen in den vergangenen fünf Jahren bei durchschnittlich 2,3 Milliarden Euro pro Halbjahr.

Zurückzuführen ist die Steigerung im ersten Halbjahr 2024 in erster Linie auf Notverkäufe, die sich aus der Insolvenz des Immobilienunternehmens Signa ergeben haben. So wurden laut Colliers in Frankfurt Signa-Immobilien im Wert von rund 180 Millionen Euro gehandelt. Demnach wurden für das Grundstück am Opernplatz, auf dem ein Büro- und Geschäftshaus entstehen soll, rund 100 Millionen Euro gezahlt. Mit 80 Millionen Euro beziffert Colliers den Kaufpreis für das im Rohbau fertiggestellte Gebäude an der Hauptwache, das die Frankfurter Sparkasse erworben hat. Sie will hier mit ihre Zentrale (bisher Neue Mainzer Straße) einziehen.

In ganz Deutschland sei der Anteil von Insolvenzverkäufen am gesamten Transaktionsvolumen innerhalb von drei Monaten von zwölf auf 21 Prozent gestiegen, heißt es bei Colliers. Zu den größten Transaktionen außerhalb von Insolvenzverfahren zählte der Verkauf eines Teils des Betriebsgeländes der Samson AG im Frankfurter Osthafen. Das Immobilienunternehmen Tishman Speyer will dort unter anderem Rechenzentren errichten. Auch der Kauf des Access Towers in Niederrad durch Abaton Real Estate gehört zu den größeren Deals.

Colliers rechnet damit, dass im zweiten Halbjahr die Zahl der Immobilienverkäufe auf dem bisherigen Niveau stagniert. „Der Markt befindet sich am Anfang einer Erholungsphase und wird noch einige Zeit benötigen, um die alten Volumina wieder zu erreichen“, sagt Manuel Backfisch von Colliers Frankfurt. Der Immobilienberater BNP Paribas Real stellt zwar eine „Aufhellung der Stimmung fest“, erwartet aber für das zweite Halbjahr 2024 noch keinen deutlich spürbaren Aufwärtstrend. Es sei aber mit einem steigenden Angebot zu rechnen, da viele Eigentümer wegen Finanzierungszwängen verkaufen müssten. Jürgen Schmidt von Savills weist allerdings auf ein wesentliches Hemmnis hin: „Nur wenige Investoren sind bereit, ihre Objekte unter Buchwert zu verkaufen.“

Bei der Bürovermietung stellen die Makler bisher keine Erholung fest. Laut BNP Paribas Real wurden im Großraum Frankfurt im ersten Halbjahr rund 215.000 Quadratmeter vermietet. Das sei eine Steigerung um 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre sei damit nur um zehn Prozent unterschritten worden. Eine rege Nachfrage verzeichnen die Makler vor allem bei kleineren und mittleren Flächen. Zu den größeren Abschlüssen trugen nur die Anmietungen der Europäische Zentralbank im Gallileo-Hochhaus (37.000 Quadratmeter) und des Kosmetikunternehmens Cosnova in Sulzbach (16.000 Quadratmeter) bei.

Während BNP Paribas Real Estate von einem „soliden ersten Halbjahr“ spricht, weist Cushman & Wakefield darauf hin, dass sich der Vermietungsmarkt auf einem neuen Niveau einpendele. Darin spiegle sich der anhaltende Trend zur Flächenverkleinerung wider. Zjad Gibic von Colliers rechnet damit, dass sich in absehbarer Zeit nicht viel ändern wird: „Anzeichen für eine deutliche Belebung oder einen Einbruch der Marktaktivitäten sind nicht erkennbar.“

Einig sind sich die Makler in einem Punkt: Die Mieten haben in den vergangenen Monaten weiter zugelegt. In der Spitze werden jetzt rund 49 Euro pro Quadratmeter gezahlt, die Durchschnittsmiete liegt bei etwa 25 Euro. Gleichzeitig stehen laut Colliers 1,13 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, vier Prozent mehr als vor einem Jahr. „Wir erwarten, dass dieser Trend in den kommenden Quartalen noch weiter anhalten wird“, so Gibic. Gefragt seien vor allem erstklassige Flächen in modernen Gebäuden. Diese drohten knapp zu werden, da in den kommenden Jahren nur wenige neue Gebäude fertiggestellt würden.