Une vue sur les toits de Cleveland. Photo Stock.adobe.com par f11photo.
Par David Plymyer
L’écrivain est un ancien procureur du comté d’Anne Arundel. Il est joignable au [email protected] ou sur X : @dplymyer.
Baltimore et Cleveland sont confrontées à des défis similaires causés par la perte d’emplois et la diminution de la population. Ces défis comprennent un surplus d’espaces de bureaux dans les quartiers d’affaires du centre-ville et un vaste inventaire de propriétés vacantes et abandonnées. Cleveland, cependant, a fait un bien meilleur travail que Baltimore pour relever ces défis.
Cleveland mène le pays dans les conversions de bureaux en logements. Elle dispose d’une réserve foncière prospère qui démolit des maisons abandonnées et négligées et remet les propriétés à un usage constructif depuis 14 ans. Cleveland met également en œuvre un plan directeur ambitieux visant à reconfigurer le secteur riverain du lac Érié, en redonnant des sections importantes à des espaces ouverts ressemblant à des parcs.
La raison de l’avantage de Cleveland ? Une approche réfléchie et méthodique de la résolution de problèmes qui s’appuie sur des faits, une expertise et une expérience démontrables. Cette approche s’est avérée plus efficace que la tendance de Baltimore à passer d’une idée mal conçue à une autre pour « changer la donne ».
Revitaliser le centre-ville
UN récent éditorial du Washington Post a présenté Cleveland comme « le meilleur exemple américain de redressement d’un centre-ville mourant ». L’éditorial attribue le succès de la ville à transformer le centre-ville en un quartier résidentiel accueillant à la concentration de la ville sur une zone relativement compacte. Cette stratégie consiste notamment à concentrer le recours aux incitations fiscales sur son quartier du centre-ville.
Baltimore, en revanche, a eu recours à diverses formes d’incitations fiscales pour promouvoir le développement de nouveaux quartiers en dehors du centre-ville qui lui font concurrence pour les entreprises et les résidents, notamment Harbour East et Harbor Point. La ville a accordé aux promoteurs de Port Covington, maintenant connu sous le nom de péninsule de Baltimore, un énorme allégement fiscal de 660 millions de dollars pour construire des immeubles de bureaux qui restent pour la plupart vides.
Les résidents emménagent dans les immeubles d’habitation de la péninsule de Baltimore. Même si cela apporte un certain réconfort aux investisseurs de la péninsule de Baltimore, cela pourrait être une nouvelle mauvaise nouvelle pour le centre-ville. Ajoutez les 900 appartements que le maire souhaite permettre au promoteur P. David Bramble de construire sur la propriété du parc municipal le long de Light Street dans le cadre de son réaménagement de Harborplace, et la concurrence avec de nouveaux appartements pourrait ralentir le rythme des conversions de bureaux en logements au centre-ville.
En d’autres termes, Cleveland a une stratégie pour une utilisation judicieuse des incitations fiscales. Baltimore accorde des allègements fiscaux aux promoteurs comme des bonbons, une pratique qui se traduit par un système d’impôt foncier extrêmement inéquitable et un taux d’imposition extrêmement élevé qui décourage le réinvestissement ailleurs dans la ville, en particulier dans les quartiers les plus pauvres.
Éliminer le fléau
Cleveland, avec une population d’environ 368 000 habitants, fait partie du comté de Cuyahoga. Ensemble, la ville et le comté ont employé une approche systématique et éprouvée pour éliminer le fléau. La banque foncière du comté de Cuyahoga a été créée en 2009 et est considérée comme l’un des plus réussis du pays. En 2019, il avait réalisé près de 2 000 rénovations domiciliaires et 8 000 démolitions à Cleveland et sa banlieue intérieure.
En collaboration avec la Cleveland Land Bank, une banque foncière plus petite qui opère dans les limites de la ville, la Cuyahoga Land Bank a fait des progrès constants dans l’élimination du fléau. UN L’enquête de 2015 a montré qu’il y avait environ 12 000 propriétés vacantes à Cleveland. Leur nombre est désormais estimé entre 1 000 et 3 000.
Baltimore, avec une population d’environ 570 000 habitants, possède le troisième taux le plus élevé de propriétés vacantes et abandonnées du pays. Il est difficile d’obtenir des chiffres exacts, mais les estimations actuelles indiquent qu’il y a environ 15 000 propriétés vacantes, soit entre 7 et 8 % de toutes les propriétés de la ville, ce qui entraîne une perte de revenus annuelle pour la ville estimée à au moins 100 millions de dollars.
L’élimination des propriétés vacantes et abandonnées est un processus difficile et à long terme, ce qui explique en partie pourquoi de nombreuses villes de la Rust Belt se sont tournées vers le concept de banques foncières quasi publiques pour assurer la continuité. Baltimore dispose de l’autorité de l’État pour créer une réserve foncière depuis 2008, mais ne l’a pas mise en œuvre.
Le maire Brandon Scott, qui ne soutient pas une banque foncière municipale, a annoncé le mois dernier que la ville lutterait contre le fléau grâce aux efforts combinés du ministère du Logement et du Développement communautaire et de BUILD, une organisation confessionnelle jouissant d’une influence politique considérable. Le maire n’a jamais complètement expliqué pourquoi il avait choisi BUILD comme partenaire. Il l’a cependant fait, souligner l’ambition de l’entreprise: « Nous ne pouvons pas passer sous silence l’ampleur de cette affaire. Grâce à notre plan, Baltimore sera à la pointe de la politique du logement pour l’ensemble du pays.
Le comité de rédaction du Baltimore Sun avait une vision différente, qualifiant le plan publié par le maire de « trop compliqué » et ayant « la sensation d’un mémoire de premier cycle rédigé à la hâte ». Je suis d’accord avec cette observation, ajoutant qu’elle est tellement dénuée de détails qu’elle ressemble plus à un communiqué de presse qu’à un véritable plan.
Mise en valeur du bord de l’eau
Cleveland est est sur le point d’achever son plan directeur pour la côte nord, destiné à faire de Cleveland une véritable ville au bord du lac en « reconnectant » la ville au lac Érié. Il créera une zone tampon verte et ensoleillée entre l’environnement bâti et le bord de l’eau accessible depuis les quartiers de la ville, une idée adoptée par le plan directeur visionnaire de 1967 pour le port intérieur de Baltimore.
James Corner Field Operations, le principal consultant en conception du plan Reimagine Middle Branch de Baltimore, a été sélectionné parmi 18 candidats pour concevoir le plan directeur de la côte nord. Baltimore, de son côté, a confié la planification du réaménagement de Harborplace à un seul promoteur, Bramble.
Malgré un Who’s Who virtuel composé d’architectes, d’urbanistes et de promoteurs responsables écrivant des lettres à l’éditeur, s’adressant aux médias sociaux et assistant à des audiences pour avertir les dirigeants de la ville qu’ils se dirigent dans une direction qui pourrait détruire ce qui fait du port intérieur de Baltimore un équipement si précieux, la ville met en œuvre le plan de Bramble. La manière désinvolte avec laquelle l’expertise et l’histoire de l’Inner Harbor sont ignorées est stupéfiante.
Pourquoi cette différence ?
Cleveland a démontré l’importance d’une planification minutieuse et de processus réfléchis et réalisables pour faire avancer les choses. Ses dirigeants ont écouté les économistes et urbanistes et ont compris que le développement immobilier ne peut à lui seul revitaliser une ville qui lutte pour retenir sa population existante, et encore moins attirer davantage de résidents.
Par conséquent, il n’a pas accordé des centaines de millions de dollars d’allégements fiscaux pour encourager la construction de nouveaux immeubles de bureaux et d’appartements. C’est exactement ce que Baltimore a fait, et cela n’a fait guère plus que déplacer les emplois et les gens d’une partie de la ville à une autre.
Surtout, les dirigeants de Cleveland ne permettent pas aux intérêts d’une poignée relativement restreinte de personnes riches, puissantes et politiquement influentes de prendre le pas sur les meilleurs intérêts de la ville dans son ensemble. Les dirigeants de Baltimore en font une habitude.
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2024-01-27 15:08:08
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