Les consultants devraient fournir des données sur ce à quoi ressemblera le Waccamaw Neck une fois construit avant qu’un projet du futur plan d’aménagement du territoire ne soit discuté cette semaine devant le conseil du comté de Georgetown.
Le comté a sept ans de retard dans l’adoption d’une mise à jour décennale de l’élément d’aménagement du territoire de son plan global. L’année dernière, elle a embauché la société Boudreaux, basée en Colombie, pour achever le processus après des années de faux départs.
La commission de planification a adopté le mois dernier la mise à jour lors d’un vote par 4 contre 3 devant des centaines d’habitants de Waccamaw Neck qui s’opposaient au plan révisé parce qu’ils ne pensaient pas qu’il faisait suffisamment pour réduire la densité du développement futur.
Le groupe de citoyens Keep It Green a analysé les futures cartes d’utilisation des terres qui font partie de l’élément et a estimé que les révisions pourraient ajouter plus de 5 000 logements à ce que prévoient les cartes actuelles.
Les cartes elles-mêmes ne déterminent pas ce qui peut être construit. Ceci est régi par le règlement de zonage. Mais le comté prévoit de réviser son code de zonage cette année.
Ryan Bland, planificateur principal chez Boudreaux, a déclaré au conseil lors d’une réunion spéciale la semaine dernière qu’il analysait les impacts.
L’un des objectifs du plan d’aménagement du territoire mis à jour est de réduire la quantité de terrains zonés « résidentiel général », le district de zonage qui a la plus forte densité et qui permet le développement multifamilial.
« Nous avons beaucoup entendu parler de cette désignation « résidentielle générale » », a déclaré Bland.
Le plan propose de modifier la classification de plus de mille acres.
« Je suis ravi de vous entendre dire cela », a déclaré le membre du conseil Bob Anderson. “J’ai hâte de voir les détails de ce que vous faites sur ces 1 000 acres.”
Par exemple, Bland a souligné la zone située à l’angle nord-ouest de l’autoroute 17 et du chemin Waverly, à Pawleys Island. Les Island Shops et Downtown Pawleys font face à l’autoroute et à Professional Lane au nord. Le long du chemin Waverly, il y a 21 lots zonés « résidentiel général » ou GR.
Le zonage GR permettrait un développement à haute densité, défini comme supérieur à cinq unités par acre et jusqu’à 16 unités s’il s’agit d’appartements efficaces. Mais les cartes actuelles d’utilisation des terres montrent que ces lots ont une densité moyenne, entre deux et cinq unités par acre.
Les cartes proposées modifient ce coin en « centre du village », ce qui envisage un mélange d’utilisations résidentielles et commerciales. La densité résidentielle serait de quatre à huit unités par acre.
Si l’ordonnance de zonage est modifiée conformément à la désignation proposée, cela réduirait la densité.
Selon la méthode utilisée par Keep It Green, le changement augmenterait la densité. Si le zonage actuel était conforme aux cartes d’utilisation des terres actuelles, les lots sur Waverly seraient limités à un maximum de cinq unités par acre. Selon la carte proposée – et tout changement de zonage qui en résulterait – la propriété pourrait être développée jusqu’à huit unités par acre.
Le calcul de Keep It Green ne considère pas comme commerciale toute utilisation résidentielle des propriétés indiquées sur les futures cartes d’utilisation des terres. Ainsi, le changement proposé en « centre du village » représenterait également une augmentation de la densité.
Le comté souligne que l’ordonnance de zonage autorise actuellement jusqu’à quatre unités par acre dans le quartier « commercial général » ou une unité pour chaque espace de vente au détail.
Bland a déclaré après la réunion du conseil que comparer les cartes proposées au zonage actuel donne une image plus précise de ce qui pourrait changer. Les cartes actuelles, vieilles de près de 17 ans, ne rendent pas compte de ce qui a réellement été construit depuis leur adoption, a-t-il expliqué.
Keep It Green fait valoir que sa comparaison des cartes actuelles et proposées est exacte parce que le comté n’a pas réussi à mettre le zonage en conformité. C’est l’un des problèmes abordés dans trois procès intentés par le groupe et d’autres contestant les décisions d’utilisation des terres du comté.
Cindy Person, avocate en chef de Keep It Green Advocacy, a déclaré qu’elle serait intéressée de connaître les chiffres des consultants.
Leur propre consultant a récemment terminé un examen de leurs conclusions antérieures en utilisant les données que le comté a ajoutées à son système d’information géographique. Il s’agissait de données qu’ils n’avaient pas pu obtenir du comté via une demande d’enregistrement ouverte, a déclaré Person.
“Cela nous a permis de vérifier nos calculs”, a-t-elle déclaré. “Ce sont des chiffres réels.”
Le Conseil a déplacé sa réunion de mardi de l’ancien palais de justice à l’auditorium du Howard Center en prévision d’une foule. L’élément d’utilisation des terres sera en place pour la deuxième des trois lectures requises.
Bland a déclaré au conseil la semaine dernière que les objectifs généraux étaient de gérer la croissance dans la région de Waccamaw Neck et d’encourager la croissance dans la partie ouest du comté tout en tenant compte des infrastructures et des zones humides limitées.
«C’est en quelque sorte intégré au plan d’aménagement du territoire», a-t-il déclaré.
Il y a également des limites aux infrastructures de Waccamaw Neck, a déclaré Jake Petrosky, planificateur communautaire chez Stewart, une entreprise de Caroline du Nord qui travaille avec Boudreaux.
« C’est pourquoi nous nous tournons davantage vers la gestion de la croissance », a-t-il déclaré.
Clint Elliott, membre du Conseil, demande combien de zones sont disponibles pour un développement à haute densité.
Holly Richardson, la directrice de la planification du comté, en a parlé environ une demi-douzaine.
« Il n’y a pas beaucoup de terrains disponibles pour faire ce genre de choses », a déclaré Bland. « En aucun cas Pawleys Island ne sera inondée de développement résidentiel de grande hauteur. »
Au fil d’une série de projets, les limites de densité ont été réduites, a-t-il ajouté.
Stella Mercado, membre du Conseil, s’est demandé comment l’objectif de créer des communautés accessibles à pied pourrait être atteint avec un retrait de 90 pieds des bâtiments le long de l’autoroute 17.
« Le retrait de 90 pieds est quelque chose qui entrave honnêtement la possibilité de marcher et la connectivité », a déclaré Bland, tout en reconnaissant que la communauté souhaite ce retrait.
Il est possible que des modifications apportées à l’ordonnance de zonage permettent de réduire le retrait dans certaines zones afin de créer « un sentiment d’arrivée ».
Anderson a souligné que le revers ne restreindrait pas un chemin polyvalent.
Il demande comment le plan d’aménagement du territoire proposé permettra de résoudre les problèmes liés aux eaux pluviales. Le plan prévoit des conceptions plus compactes qui réduiraient la quantité de surfaces imperméables telles que les toits et les allées, a déclaré Bland. Il appelle également à conserver 50 pour cent des terres actuellement non aménagées en espaces ouverts.
« Nous pensons que cela constitue une approche bien fondée et équilibrée », a déclaré Bland. “La mise en œuvre sera la clé.”
