Le groupe de promotion immobilière UDI Group, qui construit des immeubles résidentiels à Varsovie, a eu l’occasion de tester les lois polonaises en matière de construction. Le groupe a obtenu le permis de construire pour l’ensemble du projet il y a plus d’un an.La première phase a été achevée il y a deux ans, la deuxième à la fin de l’année dernière, et trois autres sont en attente d’achèvement. Au total, 960 appartements devraient être construits.

Le groupe apprécie la construction en Pologne, mais selon lui, il y a tellement de constructions à Varsovie que les promoteurs doivent même « se démener pour vendre ». la concurrence et l’offre y sont élevées. « Nos clients habituels sont des familles de la classe moyenne,les appartements coûtent environ la moitié du prix de ceux de [certaines villes],et la population ordinaire peut se les offrir,comme c’était le cas il y a dix ans »,explique-t-il.

Selon lui, la solution aux problèmes serait que l’État supprime les obstacles qui entravent la construction et laisse le secteur privé inonder le marché d’un grand nombre de nouveaux appartements. « Dans [certaines villes], nous avons attendu 13 ans pour obtenir un permis de construire pour un immeuble résidentiel sans avoir à modifier le plan d’urbanisme, alors qu’à Varsovie, pour un immeuble de taille similaire, cela a pris six semaines », explique-t-il.D’après l’expérience d’un groupe de promotion immobilière, la situation du logement ne semble pas inquiéter les Polonais. La construction est rapide et,grâce à une offre élevée,le logement devrait baisser. Cependant, les études disponibles montrent que le prix du mètre carré en Pologne a pratiquement doublé au cours des dix dernières années.

Jusqu’en 2015, les polonais s’étaient habitués à une croissance des salaires qui leur permettait d’acheter des appartements de plus en plus grands, mais cette tendance s’est inversée il y a dix ans, et les gens ne peuvent plus s’offrir qu’un appartement de taille égale, voire plus petite, qu’avant. Comme dans d’autres pays, une grande partie des appartements sont destinés à l’investissement, ce qui en fait un produit inaccessible pour une grande partie de la population.Plus d’un tiers des Polonais vivent aujourd’hui dans des appartements trop petits pour leurs besoins et, en raison d’une faible réglementation, ils sont souvent en mauvais état. Près de 66 % des adultes âgés de 18 à 34 ans restent chez leurs parents en raison du coût élevé du logement, ce qui est l’un des taux les plus élevés de l’Union européenne. Ainsi, si un immeuble d’habitation est construit rapidement en Pologne, les appartements qui s’y trouvent sont généralement destinés aux investissements entre les mains de ceux qui possèdent déjà un bien immobilier.

Les chiffres concernant ce que l’on appelle le fossé locatif ne sont pas non plus très positifs. Jusqu’à 40 % des Polonais se situent dans cette catégorie, avec des revenus trop élevés pour demander un logement social et trop faibles pour obtenir un prêt hypothécaire. « Dans les conditions actuelles du marché, mon partenaire et moi ne pouvons pas nous permettre d’acheter un appartement, car nous n’avons pas les 20 % d’apport personnel, soit environ 100 000 zlotys (environ 23 000 €) sur le marché de Varsovie », explique Kasia, 24 ans.

Selon l’architecte Kacper Kępiński, vice-président de l’Institut national polonais d’architecture et d’urbanisme, la planification urbaine a connu son plus grand essor après l’entrée dans l’Union européenne en 2004. Le directeur de l’Institut de planification et de développement de la capitale, Ondřej Boháč, le confirme : « Les Polonais ont vraiment procédé à une réforme significative de l’autonomie gouvernementale et de l’ensemble du système de planification. Nous avons,au contraire,construit un système complexe,lourd et obsolète,difficile à réformer. Tout le monde recherche… »

« Nous avons surtout besoin de donner les mains libres à ceux qui décident de la construction. Comme en Pologne, en Allemagne ou en Autriche, où les villes ont de véritables outils et la possibilité de décider plus rapidement du développement du territoire », explique Boháč.Selon lui, en [certains pays], le plan d’urbanisme est devenu un obstacle à la construction plutôt qu’un outil de développement. Et si des appartements doivent être construits, pas seulement à [certains endroits], c’est cela qui doit changer.

Le marché immobilier à Varsovie : défis et perspectives

Le texte porte sur le marché immobilier à Varsovie, en Pologne, et analyze les défis rencontrés par les promoteurs et les habitants.

Le point de vue des promoteurs

Le groupe de promotion immobilière UDI Group construit des immeubles résidentiels à Varsovie. Il apprécie la rapidité de la construction en Pologne. Selon le groupe, la concurrence est forte, et l’offre importante à Varsovie oblige les promoteurs à “se démener pour vendre”. Les appartements sont environ deux fois moins chers comparés à certains autres villes, et accessibles aux familles de la classe moyenne. La société souligne qu’à Varsovie, il faut environ six semaines pour obtenir un permis de construire, contre 13 ans dans certaines autres villes.

L’évolution du marché

Le texte révèle que, malgré une construction rapide, le prix du mètre carré a doublé au cours des dix dernières années. Les salaires en Pologne ne permettent plus d’acheter des appartements plus grands, comme c’était le cas auparavant.Une part importante des appartements est destinée à l’investissement, ce qui les rend inaccessibles pour une grande partie de la population.

Les difficultés des habitants

Plus d’un tiers des Polonais vivent dans des appartements trop petits. Les jeunes adultes (18-34 ans) sont nombreux à rester chez leurs parents (environ 66%), en raison du coût élevé du logement. Jusqu’à 40% des Polonais se situent dans le “fossé locatif”, c’est-à-dire qu’ils ont des revenus trop élevés pour le logement social, mais trop faibles pour obtenir un prêt immobilier.

Solutions et perspectives

Selon le texte, la solution serait que l’État supprime les obstacles à la construction et facilite l’offre de nouveaux appartements par le secteur privé. Les experts soulignent l’importance de la planification urbaine, tout en reconnaissant la complexité du système actuel qui entrave le développement. Il est suggéré de s’inspirer des modèles allemands et autrichiens,où les villes ont plus de pouvoir dans le processus de construction.

Tableau récapitulatif des points clés

| Aspect | Détails |

| ———————– | —————————————————————————————————————————————————————————————————- |

| Construction | Rapide à Varsovie, mais concurrence accrue. |

| Prix | Le prix du mètre carré a doublé en 10 ans. |

| Accessibilité | Appartements inaccessibles pour une grande partie de la population, souvent destinés à l’investissement. |

| Situation des jeunes | 66% des jeunes adultes vivent chez leurs parents en raison du coût du logement. |

| Fossé locatif | Jusqu’à 40% de la population : revenus trop élevés pour le logement social, trop faibles pour un prêt immobilier. |

| Solution proposée | Suppression des obstacles à la construction et facilitation de l’offre de logements par le secteur privé et réforme de la planification urbaine. |

FAQ – Questions fréquentes sur le marché immobilier à Varsovie

Pourquoi la construction est-elle rapide à Varsovie ?

Le texte indique que les permis de construire sont obtenus rapidement à Varsovie, en comparaison avec d’autres villes.

Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier à Varsovie ?

Le prix du mètre carré a doublé au cours des dix dernières années.

Qu’est-ce que le “fossé locatif” ?

Il s’agit de personnes qui n’ont pas accès au logement social ni aux prêts immobiliers.

Quelle solution est proposée pour améliorer la situation ?

Supprimer les obstacles à la construction et faciliter l’offre de logements.