Contrat de bail commercial et dépôt de garantie : intérêts, nature, limites. L’entretien avec Nicola Ferraro (Cabinet d’Avocats Tilla)

Contrat de bail commercial et dépôt de garantie : intérêts, nature, limites. L’entretien avec Nicola Ferraro (Cabinet d’Avocats Tilla)

Dans le paysage complexe des baux commerciaux, des problèmes juridiques complexes émergent souvent qui nécessitent une analyse approfondie pour être pleinement compris et gérés efficacement. Pour clarifier ces questions, nous avons interviewé l’avocat Nicola Ferraro, associé fondateur de de Tilla Studio Legale, spécialisé dans le secteur.

Maître Ferraro, pouvez-vous nous expliquer la législation concernant le dépôt de garantie dans le bail commercial ?

Certainement. L’art. 11 de la loi 392/78, communément appelée loi sur les loyers équitables, prévoit le droit du propriétaire de demander au locataire, au moment de la signature du contrat de location, de verser une somme d’argent à titre de dépôt de garantie. Toutefois, les prévisions sont structurées en termes négatifs. En effet, le législateur établit que la somme versée à titre de dépôt de garantie ne peut être supérieure à trois mois de loyer. Donc textuellement l’art. 11 : « Le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer ».

La fonction de la caution dans la location est de garantir le bailleur contre le risque :

A. D’utilisation non diligente du bien loué, violant l’obligation légale du locataire de l’utiliser conformément à un usage diligent conformément à l’art. 1587 cm3 ;

B. Non-paiement du loyer, violation de l’obligation du locataire de payer les frais de location conformément à l’art. 1587 cm3 ;

C. Défaut de remettre, à la date de rupture de la relation, les lieux dans l’état existant au moment du début de la relation, violant l’obligation du locataire de restituer le bien dans le même état au propriétaire à la fin de la relation. bail dans lequel il l’a reçu, art. 1590 cc, sauf détérioration résultant d’une utilisation conforme au contrat (utilisation dite normale).

Quelle est la nature juridique du dépôt de garantie en crédit-bail commercial ?

La somme versée par le locataire au propriétaire à titre de dépôt de garantie revêt juridiquement le caractère d’un gage dit irrégulier car :

– Le bailleur devient propriétaire de la somme et peut en disposer pendant la durée du bail comme bon lui semble ; – Tant que la relation est en cours, le locataire a le (seul) droit au crédit pour son remboursement.

Cela signifie qu’à la date de rupture de la relation, le propriétaire devra restituer au locataire une somme égale à celle initialement versée à la date de début de la relation. Le droit au crédit est subordonné à la vérification du respect exact des obligations imposées par la loi au locataire (telles que mentionnées précédemment). Avec une précision importante cependant. Le propriétaire ne peut retenir la caution mais doit y être autorisé par une ordonnance d’un juge rendue dans le cadre d’une action judiciaire. Ainsi, s’il y a l’accord du locataire, la retenue peut être effectuée ; Si toutefois l’accord du locataire fait défaut, le propriétaire doit restituer la caution et faire reconnaître son droit au crédit au remboursement, après vérification de la violation par le locataire d’une des obligations auxquelles il était tenu.

En cas de reprise du bail par un acquéreur du bien, donc en cas de transfert de propriété du bien dans l’attente du rapport de location, ce dernier, en tant que nouveau bailleur, reprend la même situation juridique que le précédent. propriétaire/bailleur. Ceci s’applique également à l’obligation de restituer l’acompte versé au locataire à la date de rupture de la relation. Dans l’accord entre le vendeur et l’acheteur, il faudra donc être prudent et inclure la disposition de l’engagement du vendeur à payer à l’acheteur la somme que le premier retient à titre d’acompte, sauf intention contraire. Dans le cas contraire, l’acheteur devra assurer le retour au locataire de sa poche.

Que dit la jurisprudence concernant le dépôt de garantie dépassant trois mois de loyer ?

Le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer pour éviter qu’au moment de la signature du contrat, le propriétaire (considéré par le législateur comme la partie « forte » dans la relation) puisse imposer au locataire (la partie « faible » ) une lourde charge économique à laquelle celle-ci est contrainte de se soumettre en raison de la nécessité de louer les locaux.

La clause qui prévoit le paiement d’un montant supérieur aux trois mois de loyer est nulle. Il s’agit d’une nullité « relative », dans le sens où la clause reste valable jusqu’à trois mois d’échéances. Dans le cas où le locataire a versé une caution supérieure à trois mois de loyer, il a le droit de demander le remboursement de la différence. La nullité peut être constatée par toute personne ayant un intérêt, donc en premier lieu par le locataire (qui a un intérêt direct), mais aussi par le Juge, qui peut la constater d’office.

Le dépôt de garantie porte-t-il intérêt ? Si oui, quelles en sont les implications ?

Oui, le dépôt de garantie produit des intérêts légaux. L’obligation du propriétaire de payer au locataire les intérêts légaux est dictée par une règle impérative. La clause dérogeant à celle-ci est nulle et non avenue. Les intérêts courent chaque année. L’objectif du législateur est d’empêcher le propriétaire d’obtenir une augmentation subreptice (volontairement cachée) de ce qu’il perçoit déjà au titre du loyer convenu. Car s’il est vrai que dans les baux commerciaux le loyer peut être librement déterminé quant à son montant par les parties, il est également vrai qu’il doit correspondre à ce que les parties ont convenu et ne peut être augmenté, sauf exception d’ajustement selon l’indice ISTAT (que les parties peuvent prédire).

La garantie peut-elle remplacer le dépôt de garantie ? Comment?

Il arrive que le versement d’une somme d’argent, à titre d’acompte, soit remplacé par la libération d’une garantie par un tiers. La garantie peut remplacer le dépôt de garantie, elle agit donc comme une garantie des obligations assumées par le locataire avec le contrat de location, qui, comme prévu, sont :

1. Obligation d’utiliser le bien loué conformément à un usage diligent, art. 1587 cm3 ;
2. Obligation de payer les frais de location, art. 1587 cm3 ;
3. Obligation de restituer au bailleur, à la fin du bail, le bien dans le même état dans lequel il l’a reçu, art. 1590 cm3

La garantie est-elle valable si elle dépasse les trois mois de loyer ?

La garantie qui dépasse trois mois de loyer est valable et ne contrevient pas à la règle dictée par l’art. 11 de la loi no. 392/1978 parce que :

-Le cautionnement est assumé par une personne autre que le locataire ;

-Il n’entraîne pour le locataire que privation de moyens financiers au profit du bailleur que l’art. 11 entend sanctionner.

La garantie est valable même si elle est incluse dans le texte du contrat de location car l’objet de la garantie est facilement identifiable par rapport au contrat de location et aux obligations nées à l’encontre du locataire. Une affaire sur laquelle la Cour de cassation a été appelée à statuer concerne la validité d’une garantie incluse dans un contrat de location, mais non reproduite dans la copie enregistrée dudit contrat. La Cour confirme la validité de la garantie puisque l’art. 1, paragraphe 346, de la loi no. 311 de 2004 prévoit l’obligation de s’inscrire uniquement pour les locations.

Quel est le comportement que doit adopter le propriétaire envers le garant en cas de défaillance du locataire ?

Dans le cas où au cours de la relation il surviendrait un défaut du locataire de nature à justifier sa résiliation, le propriétaire a le devoir d’en informer le garant et de demander à ce dernier de continuer à accorder du crédit au locataire défaillant. au titre des loyers (et frais annexes) accumulés et non encaissés.

Dans le cas contraire, l’art. 1956 du Code Civil qui prévoit la libération du garant dans le cas où le créancier, bien que conscient de la détérioration de la situation économique du débiteur, a continué à lui accorder du crédit (aggravant ainsi la situation d’endettement), en s’appuyant exclusivement sur le paiement du garant.

La logique de cette disposition est de permettre au garant d’échapper à l’obligation de paiement à laquelle il est tenu par contrat, en refusant l’autorisation d’un service devenu plus onéreux.

Toutefois, pour être libéré, le garant doit prouver (et la preuve peut également se faire par présomptions) que l’autorisation spéciale visée à l’art. 1956 du Code civil n’a pas été demandée et que le bailleur était conscient que les conditions économiques du locataire étaient devenues telles qu’elles rendaient considérablement plus difficile le remboursement du crédit. En d’autres termes, le garant doit prouver que le bailleur, lorsqu’il a accordé un nouveau crédit au débiteur/locataire, était conscient de la détérioration de sa situation économique de manière à compromettre de manière significative la satisfaction du crédit.

L’autorisation n’est pas requise si la connaissance des difficultés économiques rencontrées par le débiteur principal est courante ou peut être présumée telle, de sorte qu’elles sont également connues du garant lui-même.

Maître Ferraro, merci de partager votre expertise avec nous sur un sujet aussi complexe.

Avocat Nicola Ferraro : Ce fut un plaisir. Comprendre ces aspects est essentiel pour gérer correctement les baux commerciaux et protéger les intérêts des deux parties concernées.