Dans une rue animée de Balham, au sud de Londres, se dresse un bâtiment carré à la façade beige. Construit dans les années 1940, cet immeuble de bureaux de quatre étages a abrité pendant des décennies des centaines de fonctionnaires jusqu’à ce que les responsables du ministère du Travail et des Retraites déménagent en 2020.
Aujourd’hui, Irene House compte 77 appartements haut de gamme d’une ou deux chambres, ainsi que sept autres maisons situées dans une extension de toit. Il a conservé son entrée art déco et d’autres éléments inspirés de l’intérieur d’origine du bâtiment, et représente une tendance croissante : transformer des immeubles de bureaux en logements.
Le projet pourrait apparaître comme un exemple de la manière de résoudre la crise du logement, dans une époque post-pandémique où le travail à domicile accru a rendu les bureaux moins attrayants et la demande de logements reste élevée, mais la réalité est beaucoup plus complexe.
Le Old War Office de Londres a été transformé en hôtel et en appartements de luxe. Photographie : Nikreates/Alay
Il y a eu une augmentation des demandes de conversion de bureaux en logements depuis la levée d’une limite d’espace de bureau en mars dernier. Cependant, les architectes affirment que cela peut être intimidant et coûteux en raison des défis posés par les dalles de plancher profondes et le manque de lumière naturelle.
L’ultime conversion de bureaux est la transformation de l’opulent Old War Office de Whitehall, la base de Winston Churchill pendant la Seconde Guerre mondiale, en un hôtel Raffles de 120 chambres et 85 appartements de luxe dans un projet de 1,2 milliard de livres sterling – mais sans aucun logement abordable.
Centre Point, la tour de bureaux emblématique des années 1960 au centre de Londres, a également été réaménagée en logements de luxe en 2018, avec 13 appartements à louer socialement dans un immeuble de faible hauteur séparé. À Chiswick, une tour de bureaux de 11 étages connue sous le nom d’Empire House vient d’être transformée en 121 logements à partir de 625 000 £, malgré opposition locale.
Shivani Goolab, responsable des prêts aux clients privés chez Investec Real Estate, qui fournit des financements aux promoteurs, déclare : « À mesure que la valeur de certains bureaux diminue, il est beaucoup plus logique de revoir certains de ces bureaux en vue d’un réaménagement.
« La clé n’est pas seulement de penser que vous êtes dans un immeuble de bureaux avec quelques lits à l’intérieur. Il est important qu’il s’agisse d’appartements convenables et agréables à vivre.
Empire House, Chiswick, a été transformée en 121 maisons. Photographie : Chevalier Frank
La demande d’espaces de bureau et leur valeur ont chuté depuis que la pandémie a entraîné un changement majeur dans les modes de travail, de nombreuses personnes partageant désormais leur temps entre la maison et le bureau.
Alors que la valeur des bureaux est devenue positive dans toute l’Europe entre juillet et septembre après des mois de dépréciations, en hausse de 0,5 %, les bureaux au Royaume-Uni ont enregistré une nouvelle baisse de la valeur, de 2,6 %, selon les données des analystes immobiliers du groupe Altus. Seule une poignée d’immeubles de bureaux londoniens se sont vendus pour plus de 100 millions de livres sterling au premier semestre 2024.
Environ 9 % des bureaux à Londres sont vides, principalement des immeubles anciens de moindre qualité, rapporte la société immobilière Knight Frank. Les taux d’inoccupation dans la capitale varient de près de 20 % à Hammersmith et 16,8 % dans les Docklands à 9,5 % dans le centre de Londres, selon la société de données CoStar Group.
Dans le même temps, les taux d’inoccupation des bureaux les plus récents sont proches de leurs plus bas niveaux, ce qui montre qu’il existe toujours une demande pour des espaces de bureaux « de premier ordre » durables et de haute qualité.
Mais pour les bâtiments plus anciens, les promoteurs doivent choisir entre les transformer en bureaux verts ou les transformer en logements et en bâtiments à usage mixte.
Bettina Brehler, responsable du développement durable et associée chez les architectes Squire & Partners, travaille sur une conversion de bureaux en logements et affirme que le cabinet a reçu plusieurs demandes similaires ces derniers mois. La réussite de la transformation dépend en fin de compte du type d’immeuble de bureaux.
« Convertir les tours de Canary Wharf avec leurs salles de marché et leurs planchers profonds, ou lorsque vous n’avez qu’un seul escalier, c’est un véritable défi », dit-elle. “Mais les bâtiments dotés de deux escaliers, en particulier les immeubles de bureaux peu élevés des années 50 ou 60, qui n’ont pas la hauteur du sol au plafond requise pour les bureaux modernes, peuvent plus facilement être convertis en logements”, explique-t-elle.
Tableau des applications de conversion
En opposition, Le parti travailliste s’est engagé à abandonner ce qu’il appelle les projets de « bidonvilles ». Mais lorsque le gouvernement a publié son cadre politique de planification nationale en décembre, il n’y avait aucune référence à l’interdiction du PDR. Ils renforceront la volonté de Keir Starmer de construire 1,5 million de nouveaux logements en Angleterre, mais ont été qualifiés de « chacun pour soi » pour les promoteurs.
ignorer la promotion de la newsletter passée
Préparez-vous pour la journée de travail : nous vous indiquerons chaque matin toutes les actualités et analyses économiques dont vous avez besoin.
Avis de confidentialité : Les newsletters peuvent contenir des informations sur des organismes de bienfaisance, des publicités en ligne et du contenu financé par des tiers. Pour plus d’informations, consultez notre Politique de confidentialité. Nous utilisons Google reCaptcha pour protéger notre site Web et Google politique de confidentialité et Conditions d’utilisation appliquer.
après la promotion de la newsletter
Au cours des dernières années, le PDR a donné lieu à la construction de milliers de « clapiers sombres » – de petits appartements en dessous des normes spatiales nationales, certains sans fenêtres et « franchement impropres à la vie », dit-il. Architecture urbanistele fondateur et directeur général de, Ufuk Bahar.
Le gouvernement conservateur a finalement agi en 2020, exigeant que les maisons ainsi créées bénéficient de la lumière naturelle et que des normes spatiales nationales s’y appliquent à partir d’avril 2021.
Tableau des conversions de bureaux
En mars, d’autres changements de règles – la suppression du plafond de 1 500 mètres carrés pour les conversions – ont entraîné une augmentation du nombre de demandes et l’émergence d’une variété de grands projets dans 12 arrondissements de Londres. Jusque-là, les grands bureaux ne pouvaient pas être transformés en appartements.
Les candidatures ont grimpé à 3 272 à Londres entre la mi-mars et la mi-novembre, selon une analyse Knight Frank des données de Molior London. C’est 58 % de plus qu’à la même période en 2019, avant la pandémie.
L’assureur Zurich UK a averti que les conversions doivent être « effectuées correctement », affirmant : « Des conversions mal conçues et mal construites… pourraient créer des pans entiers de maisons vulnérables à des vagues de chaleur plus fréquentes et à des étés plus chauds au Royaume-Uni. »
Goolab affirme que les conversions de bureaux en logements fonctionnent bien pour les immeubles de faible hauteur dans les villes de banlieue telles que Hayes et Basingstoke, mais aussi pour certains bureaux plus anciens du West End de Londres qui étaient à l’origine des maisons de ville et ont été convertis en bureaux.
Les tours de bureaux sont plus délicates. “Il y a quelques tours autour desquelles vous pouvez probablement placer le résidentiel à l’extérieur, mais alors que faites-vous du noyau?” Goolab dit. “Quelques fournisseurs de logements étudiants spécialement conçus se sont penchés sur cette question.”
Il faut environ 18 à 24 mois pour transformer un bureau en 100 appartements, ajoute-t-elle, avec l’avantage de ne pas avoir besoin de travaux de terrassement. En comparaison, les chantiers de construction de logements neufs en dehors de Londres comprenant entre 100 et 499 unités prennent en moyenne 30 mois, selon le cabinet de conseil en planification et développement Lichfields.
Abigail Heyworth, associée en stratégie de développement et en finances chez Knight Frank, affirme que ce ne sont pas seulement les bureaux vides qui sont candidats au réaménagement, mais aussi ceux dont les baux expirent dans les deux prochaines années. Un autre facteur est que 70 % de la surface commerciale en Angleterre et au Pays de Galles a un certificat de performance énergétique (EPC) inférieur à B, et d’ici 2030, tous les bureaux devront avoir une note de B ou supérieure.
David Weatherhead, directeur de la conception au cabinet d’architecture mondial HOK, qui a conçu le Francis Crick Institute à Londres, est sceptique quant aux conversions de bureaux en logements. Selon lui, outre les défis techniques, la viabilité financière constituera un obstacle, en raison de la réglementation, du coût du revêtement et des coûts de construction élevés.
“Je ne vois pas comment nous allons voir apparaître de nombreux projets en centre-ville”, dit-il, affirmant que la rénovation des bureaux a souvent plus de sens – ou leur transformation en hôtels, résidences étudiantes ou laboratoires pour des entreprises des sciences de la vie.
#Conversions #bureaux #logements #les #quartiers #Londres #ont #nouvel #attrait #depuis #passage #travail #domicile #Logement