“Alerte rouge sur le logement”. Les mots sont lâchés et viennent de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui a mis en garde sur la crise qui s’apprête à toucher l’immobilier en France en 2023, lors de sa conférence de presse dédiée au bilan du premier semestre 2023, ce mardi.
En juin, la fédération a constaté une chute de 15% des transactions immobilières sur un an, “soit la deuxième plus forte baisse annuelle des ventes depuis 1990”, rappelle l’organisme. Ce brusque coup de frein au marché immobilier a d’ailleurs déjà provoqué une hausse de 84% des faillites d’agences immobilières entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.
Et si jusqu’ici, les prix tenaient avec une hausse moyenne de 2,9% sur un an au 1er juin 2023, sur l’ensemble du parc français après +6,3% en 2022 et +7% en 2021, la fédération a là aussi constaté un retournement d’ampleur : -1% sur les trois derniers mois. “C’est un choc brutal, notamment pour le prix des maisons qui a baissé de 1,7% (contre 0% pour les appartements, ndlr)”, alerte Loïc Cantin, le président de la Fnaim.
Dans le détail, certaines zones sont plus touchées que d’autres sur ces trois derniers mois. Paris affiche une baisse de 1,7%, les communes rurales de 1,6% en moyenne et l’Île-de-France (hors Paris) 1,4%. A l’inverse, les localités qui s’en sortent le mieux sont les littoraux touristiques et des stations de ski dont les prix montent de 0,6% sur trois mois “puisqu’il y a beaucoup de résidences secondaires achetées par des ménages déjà propriétaires et qui connaissent donc beaucoup moins de difficultés sur le crédit immobilier “, explique Loïc Cantin.
“Jamais nous n’avons connu une hausse des taux d’emprunts aussi rapide”
Car la baisse du problème est bien l’accès au crédit. Selon la Fnaim, “le moral des ménages montre qu’ils ne sont plus du tout dans une dynamique d’achat et trois fois moins de Français estiment que la conjoncture est favorable que l’année dernière”.
Et pour cause : les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont été multipliés par trois en 18 mois, pour atteindre 3,5% sur 25 ans en moyenne en juin. “Jamais nous n’avons connu une hausse des taux d’emprunt aussi rapide”, alerte le président de la fédération qui affirme que sur 18 mois, les Français ont perdu 40.000 euros de capacité d’achat, soit 4% de leur capacité de 2022.
Cette hausse décourage certains acheteurs et empêche même la plupart d’entre eux d’obtenir un crédit à cause de l’effet ciseau dû au taux d’usure. Ce taux maximal auquel les ménages peuvent emprunter, dans le but de prévenir les abus, est en retard par rapport aux taux d’intérêt puisqu’il est fixé en juin, à 4,68% pour les crédits de 20 ans et plus. En ajoutant les frais et les assurances, nombre d’emprunteurs voient leur taux annuel effectif global (TAEG) dépasser le taux d’usure et se retrouvent privés de crédit.
Résultat, ce durcissement brutal de l’accès au crédit a entraîné une baisse de 31% du volume des crédits entre 2022 et 2023. Mais si la Fnaim s’inquiète de cette dynamique, la sous-gouverneure de la Banque de France Agnès Bénassy-Quéré a affirmé, le 8 juin, que la baisse du marché du crédit immobilier relève d’une “normalisation après les exubérantes années de taux d’intérêt très bas”, et non d’un effondrement du marché.
Une année 2023 qui s’annonce catastrophique
Le retournement visible, depuis quelques mois, n’en est qu’à ses débuts selon la Fnaim qui anticipe une baisse de la capacité d’achat des Français de 7,5% en 2023. “Les taux ne pourront pas baisser au vu de la situation en Europe liée à l’inflation “, regrette Loïc Cantin qui affirme que la seule solution pour un retour à la normale des transactions immobilières est la baisse des prix. “Elle sera inéluctable”, martèle-t-il.
Ainsi, la Fnaim s’attend à une chute de 5% de la moyenne des prix en 2023 et même de 6 à 7% pour celui des maisons. En prenant en compte l’inflation estimée à 5% pour le restant de l’année, la fédération estime la baisse du capital immobilier des Français à 10% en 2023 et “cette dynamique va se poursuivre en 2024”, ajoute inquiet son président.
Ce scénario n’est cependant pas décrié par tous. “Il y a eu une spéculation importante ces dernières années et il est normal que des vendeurs ne fassent pas de plus-value sur leur bien maintenant que le marché se retourne “, confie de son côté Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement.
Le gouvernement pointé du doigt par la fédération
Si la situation provient en grande partie de la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, la fédération accuse le gouvernement de ne pas en faire assez pour limiter la casse. Elle pointe du doigt les conclusions du Conseil national de la refondation, délivrées par Elisabeth Borne pour résoudre la crise du logement
Si le gouvernement a accepté des mesures comme l’assouplissement des règles d’octroi du crédit et la prolongation de la révision mensuelle du taux d’usure et du prêt à taux zéro, pour la Fnaim, c’est loin d’être suffisant. “Nous espérions une véritable politique de refondation et un gouvernement qui est enfin le courage de se pencher sur la crise du logement courageux mais pas des mesurettes qui n’ont rien à voir avec la crise”, assène Loïc Cantin qui assure que ce plan “n’est pas à la hauteur et au niveau de la France “. Le torchon brûle entre l’État et les professionnels du secteur qui appellent à l’aide et ne sont pas satisfaits des réponses apportées pour le moment.
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