Dalibor Martínek : Le marché immobilier tchèque est menacé d’effondrement

La situation sur le marché immobilier va bientôt se transformer en un effondrement économique, comme nous n’en avons pas connu en République tchèque depuis trente ans. Elle découle de la connaissance des entreprises opérant sur le marché. Qu’est-ce qui conduit à une telle conclusion ? Il y a quelques années, de nombreuses entreprises, promoteurs, ont emprunté des milliards de couronnes à des taux d’intérêt bas. Mais depuis deux ans, la République tchèque est aux prises avec l’inflation la plus élevée de toute l’Union européenne. La soi-disant bonne nouvelle selon laquelle l’inflation en République tchèque est tombée en dessous de dix pour cent en juin après deux ans, à “seulement” 9,7 pour cent, n’y change rien.

La demande de logements propres, par exemple financés par des hypothèques, est tombée à zéro. En outre, les entreprises locataires ont soit quitté le marché d’Europe centrale, soit réfléchissent davantage aux aspects financiers de la location de biens immobiliers commerciaux.

Dans le même temps, le taux d’intérêt pour le financement de la construction est désormais d’environ dix pour cent. Que ce soit résidentiel ou commercial.

Mais les gens ne contractent pas d’hypothèques, ils n’en ont pas les moyens. Ils n’investissent pas dans le logement, de sorte que le marché est contraint de se déplacer progressivement vers le logement locatif. Certains appellent cela une nouvelle tendance, et de nombreux investisseurs essaient maintenant de verser le plus d’argent possible sur les locataires. En réalité, cependant, c’est une vertu par nécessité.

Le principal problème est qu’il n’y a personne pour payer la construction de quoi que ce soit. Des centaines de milliards de couronnes y sont investies à partir de prêts bancaires, mais il n’y a ni locataires ni locataires. Sans parler des prêteurs hypothécaires.

Fait pour une crise

Alors que va-t-il se passer ? Les investisseurs sont assis sur leur matelas depuis un an pour tenter de surmonter la crise de la demande. Cependant, le temps où ils peuvent encore le faire financièrement touche à sa fin. De nombreux développeurs tentent de vendre leurs projets divisés depuis de nombreux mois. Ils les offrent à de plus gros joueurs dans l’espoir qu’ils les rachèteront de leurs dettes.

Cependant, les grands joueurs ne veulent pas se lancer dans ce métier car ils ont eux-mêmes suffisamment de problèmes. Ils sont en construction, ils doivent payer, mais personne ne veut de leur production. Nous avons donc ici un soi-disant « mouvement du marché », les prix des maisons baissent après dix ans de croissance. Et comme les taux d’intérêt resteront élevés pendant encore au moins un an en raison d’une forte inflation, cette “vente massive” se poursuivra.

Mais ce n’est pas qu’une vente. Les grandes entreprises maintiendront leur position. Central Group, le plus grand promoteur résidentiel privé du pays, a retardé la construction de deux de ses projets. D’autres acteurs adoptent également une approche similaire de la situation sur le marché financier. Cependant, le temps passe, les intérêts sur les prêts ne diminuent pas et il est temps de rompre le pain. De nombreux petits plans de développement échouent, et ce moment est venu.

Comme l’a déclaré le plus grand cabinet d’avocats tchèque, Havel & Partners, cette année et l’année prochaine, 140 émissions d’obligations d’une valeur de plus de cent milliards de couronnes seront dues. Et environ un tiers de ce volume a financé le secteur immobilier. Il y a trois ans, il était possible d’obtenir un taux d’intérêt d’environ six pour cent sur ces obligations. Ces obligations vont maintenant arriver à échéance.

La location est désormais plus avantageuse qu’un crédit immobilier. Mais involontairement, les gens n’ont pas le choix, selon l’enquête

Réalité

Dans la situation financière défavorable actuelle, vivre en location est plus avantageux que de rembourser une hypothèque pour son propre logement. Plus de la moitié des personnes vivant en location souhaiteraient emménager dans leur propre logement, mais dans près des deux tiers des cas elles n’en ont pas les moyens. En moyenne, près de 15 salaires annuels sont nécessaires pour acheter un appartement en République tchèque. L’indisponibilité de son propre logement conduit ainsi à une augmentation involontaire de l’intérêt pour le logement locatif. Cela découle d’une enquête menée par Česká spořitelna, Europe in data et l’Institut de sociologie de l’Académie des sciences de la République tchèque.

CTK

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La vague de faillites d’entreprises est déjà en hausse

À l’époque, le marché immobilier augmentait d’environ dix pour cent par an. Cependant, les investisseurs peuvent désormais oublier une telle croissance. Cependant, les dettes devront être remboursées. Tout le monde ne réussira pas. Selon Les bureaux de Havel sont confrontés à une phase d’effondrement des entreprises dans le secteur immobilier. Il n’a pas encore été écrit, il le sera bientôt.

Comme l’a noté le cabinet d’avocats Havel, qui est fortement impliqué dans le secteur de l’immobilier, la faible demande et les ressources financières coûteuses des entreprises entraîneront des difficultés, en particulier pour les projets immobiliers de petite et moyenne taille financés par des obligations au lieu de fonds propres. “Nous estimons que quinze à vingt-cinq pour cent des émetteurs ne seront pas en mesure de faire face à la situation, et nous sommes confrontés à des faillites, des restructurations et des ventes d’actifs (principalement immobiliers) à prix cassés”, indique le cabinet juridique.

Quelle sera la conséquence de tout l’événement? Des actifs géants passeront entre les mains des banques, des créanciers, des cabinets d’avocats. Les prix de l’immobilier vont baisser ou stagner pendant un certain temps, les médias écriront sur une nouvelle tendance. Dans l’intervalle, cependant, la propriété sera redistribuée. Au terme de laquelle il y aura de nouveaux vainqueurs de cette “crise immobilière”. Nous verrons plusieurs nouveaux noms dans le classement des milliardaires.

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Jiří Vančura : Le financement en euros a été un succès. Maintenant, il arrête de payer

Réalité

Il y a beaucoup d’incertitude sur le marché immobilier en ce moment. Et cela se reflète également dans le financement de grands et moyens projets. Là, ces derniers mois, les efforts des entreprises pour réduire les coûts grâce à un prêt en euros, où le taux était nettement inférieur à celui des prêts en couronnes, ont joué un grand rôle. “L’époque où c’était nettement plus rentable est révolue. Et il se peut que les banques arrêtent de le proposer, ou que ce ne soit plus plus avantageux pour les clients que d’emprunter en couronnes », explique Jiří Vančura, responsable du financement des entreprises à la Trinity Bank.

Stanislav Sulc

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