2023-09-06 05:48:18
DBRS, Inc. (DBRS Morningstar) a confirmé ses notations sur toutes les catégories de billets émises par GPMT 2021-FL4, Ltd. comme suit :
— Classe A à AAA (sf)
— Classe AS à AAA (sf)
— Classe B à AA (faible) (sf)
— Classe C à A (faible) (sf)
— Classe D à BBB (sf)
— Classe E à BBB (faible) (sf)
— Classe F à BB (bas) (sf)
— Classe G à B (faible) (sf)
Les tendances des classes F et G sont passées de stables à négatives ; les tendances sur toutes les autres classes restent stables.
Parallèlement à ce communiqué de presse, DBRS Morningstar a publié un rapport de mise à jour des performances de surveillance contenant une analyse approfondie et des mesures de crédit pour la transaction ainsi que des mises à jour du plan d’affaires sur certains prêts. Pour accéder à ce rapport, veuillez cliquer sur le lien sous Documents connexes ci-dessous ou contactez-nous au [email protected].
Les confirmations de notation reflètent la performance globalement stable de la transaction ; cependant, DBRS Morningstar a modifié les tendances des catégories F et G à négatives pour refléter les risques accrus entourant la concentration des prêts garantis par des propriétés (dont la plupart sont des immeubles de bureaux) qui ont eu du mal à se stabiliser. Depuis le rapport d’août 2023, la fiducie comprend sept prêts garantis par des immeubles de bureaux, représentant 31,0 % du solde actuel de la fiducie. La concentration des prêts adossés à des immeubles de bureaux est passée de cinq prêts à 21,5% du solde à la clôture de la transaction. Six des sept prêts de bureaux actuels du pool sont garantis par des propriétés situées dans les régions métropolitaines d’Atlanta, de Denver et de Los Angeles, le reste étant situé à Greenwich, dans le Connecticut. Chaque emplacement a été sensiblement touché par l’augmentation des taux d’inoccupation au cours des dernières années. Dans l’analyse de cette revue, DBRS Morningstar a reflété ces risques en mettant l’accent sur la valeur des propriétés pour l’ensemble des sept prêts. Les ratios prêt/valeur (LTV) stressés variaient entre 87,4 % et 128,8 % sur une base telle quelle et entre 78,5 % et 87,0 % sur une base stabilisée. Sur la base de cette analyse, DBRS Morningstar a déterminé que ces risques accrus sont limités aux catégories notées de qualité inférieure, étant donné l’importante protection contre les pertes dans la structure des transactions en dessous de ces catégories.
Il y a un prêt sur la liste de surveillance du gestionnaire, 500 North Michigan Avenue, représentant 3,2 % du solde fiduciaire actuel. Le prêt a été octroyé en 2019 et est garanti par un immeuble de bureaux et de commerces de détail à usage mixte à Chicago. Le plan d’affaires de l’emprunteur visant à achever un programme d’amélioration des immobilisations et de location relutive de 30,0 millions de dollars est au point mort, et le prêt a été modifié à trois reprises entre octobre 2021 et février 2023 pour retirer les membres d’origine de la structure de propriété, reconstituer et/ou réaffecter les réserves pour déficit d’exploitation, et modifier les garanties d’achèvement et les conditions du prêt. En août 2023, le prêt avait un solde impayé de 79,8 millions de dollars, avec une part de 22,3 millions de dollars dans la fiducie et un financement futur impayé de 10,1 millions de dollars. Une option de prolongation de l’échéance a été exercée en août 2022, ce qui a obligé le sponsor à verser un remboursement de 5,0 millions de dollars. Sur la base du faible taux d’occupation en place et du faible rendement de la dette, les exigences relatives à l’option de prolongation de 12 mois disponible en août 2023 n’ont pas été remplies, ce qui suggère qu’une autre réduction serait nécessaire pour que le sponsor puisse l’exercer. La propriété a été évaluée pour la dernière fois en septembre 2022 à une évaluation sur place de 94,0 millions de dollars ; cependant, DBRS Morningstar estime que la valeur marchande actuelle a diminué. Dans l’analyse de cet examen, DBRS Morningstar a appliqué à la fois une contrainte LTV et une probabilité de défaut (POD), ce qui a abouti à une perte attendue au niveau du prêt environ deux fois supérieure à la perte globale attendue pour le pool.
La transaction s’est clôturée en novembre 2021 avec un pool de garanties initial de 23 prêts hypothécaires à taux variable garantis par 31 propriétés immobilières pour la plupart de transition, avec un solde de coupure totalisant environ 621,4 millions de dollars. La transaction est un véhicule géré avec une période de réinvestissement de 24 mois qui devrait se terminer à la date de paiement de novembre 2023. En août 2023, le pool comprenait 24 prêts garantis par 32 propriétés avec un solde impayé de 606,0 millions de dollars. Il y a actuellement 15,4 millions de dollars dans le compte de réinvestissement. Depuis la précédente action de notation de DBRS Morningstar en novembre 2022, trois prêts avec un solde en fiducie cumulé de 67,9 millions de dollars ont été ajoutés à la fiducie, et deux prêts, avec un ancien solde en fiducie cumulé de 73,2 millions de dollars, ont été remboursés par la fiducie. Au total, cinq prêts, avec un ancien solde cumulatif en fiducie de 154,8 millions de dollars, ont été remboursés par la fiducie depuis la clôture.
Au-delà des prêts garantis par les immeubles de bureaux évoqués ci-dessus, la transaction est concentrée par type de bien puisque 13 prêts, représentant 55,3 % du solde fiduciaire actuel, sont garantis par des immeubles multifamiliaux ; deux prêts, représentant 6,2 % du solde fiduciaire actuel, sont garantis par des propriétés à usage mixte, et deux prêts, représentant 6,1 % du solde fiduciaire actuel, sont garantis par des immeubles de logements étudiants. En comparaison à la clôture, les immeubles multifamiliaux représentaient 62,9 % de la garantie, les immeubles à usage mixte représentaient 2,4 % de la garantie et les logements étudiants représentaient 5,8 % de la garantie.
Les prêts sont principalement garantis par des propriétés situées sur des marchés de banlieue, puisque 17 prêts, représentant 71,3 % du pool, sont garantis par des propriétés situées sur des marchés de banlieue, tels que définis par DBRS Morningstar, avec un classement de marché DBRS Morningstar de 3, 4 ou 5. quatre prêts supplémentaires, représentant 15,9 % du pool, sont garantis par des propriétés avec un classement de marché DBRS Morningstar de 2, ce qui indique un marché tertiaire, tandis que trois prêts, représentant 12,7 % du pool, sont garantis par des propriétés avec un classement de marché DBRS Morningstar de 6, désignant un marché urbain. En comparaison à la clôture, les propriétés des marchés suburbains représentaient 75,6 % de la garantie, les propriétés des marchés tertiaires représentaient 18,7 % de la garantie et les propriétés des marchés urbains représentaient 5,7 % de la garantie.
Jusqu’en juin 2023, le prêteur avait avancé un financement futur de 83,0 millions de dollars à 17 des emprunteurs individuels en cours, avec 77,7 millions de dollars de financement futur restant pour un total de 20 emprunteurs. Au-delà des 19,9 millions de dollars de produit du prêt avancés à l’emprunteur du prêt 500 North Michigan Avenue, l’avance la plus importante (11,3 millions de dollars) a été accordée à l’emprunteur du prêt Park at Wakefield & Wellington. Ce prêt est garanti par une propriété multifamiliale à Hoover, en Alabama, les fonds avancés étant utilisés pour financer le programme d’amélioration des immobilisations de 14,7 millions de dollars de l’emprunteur, répartis à parts égales entre les rénovations de l’unité et les améliorations extérieures des commodités/de la propriété. La mise à jour du deuxième trimestre 2023 du gestionnaire de garanties indiquait que les rénovations extérieures étaient en grande partie terminées et que toutes les améliorations des commodités des locataires devraient être achevées d’ici l’année 2023. Il reste à l’emprunteur 3,7 millions de dollars de financement futur.
CONSIDÉRATIONS ENVIRONNEMENTALES, SOCIALES ET DE GOUVERNANCE
Aucun facteur environnemental/social/de gouvernance n’a eu un effet significatif ou pertinent sur l’analyse de crédit.
Une description de la manière dont DBRS Morningstar prend en compte les facteurs ESG dans le cadre analytique de DBRS Morningstar peut être trouvée dans les critères DBRS Morningstar : Approche des facteurs de risque environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les notations de crédit (4 juillet 2023).
Toutes les notations de crédit sont soumises à une surveillance, ce qui pourrait entraîner leur mise à niveau, leur dégradation, leur mise sous examen, leur confirmation ou leur interruption par DBRS Morningstar.
Remarques:
Tous les chiffres sont en dollars américains, sauf indication contraire.
La principale méthodologie est la méthodologie de surveillance nord-américaine du CMBS (16 mars 2023 ;
D’autres méthodologies référencées dans cette transaction sont listées à la fin de ce communiqué.
Le groupe DBRS Morningstar Sovereign publie des scénarios macroéconomiques de référence pour les titres souverains notés. L’analyse de DBRS Morningstar a pris en compte les impacts cohérents avec les scénarios de référence présentés dans le rapport suivant :
La notation de crédit a été initiée à la demande de l’entité notée.
L’entité notée ou ses entités liées ont effectivement participé au processus de notation de crédit pour cette mesure de notation de crédit.
DBRS Morningstar a eu accès aux comptes, à la gestion et à d’autres documents internes pertinents de l’entité notée ou de ses entités liées dans le cadre de cette mesure de notation de crédit.
Il s’agit d’une cote de crédit sollicitée.
Les conditions qui conduisent à l’attribution d’une tendance négative ou positive sont généralement résolues dans un délai de 12 mois. Les perspectives et les notations de crédit de DBRS Morningstar sont surveillées.
Veuillez consulter l’annexe connexe pour obtenir des informations supplémentaires concernant la sensibilité des hypothèses utilisées dans le processus de notation de crédit.
DBRS, Inc.
22, rue Washington Ouest
Chicago, IL 60602 États-Unis
Tél. +1 312 332-3429
Les méthodologies de notation de crédit utilisées dans l’analyse de cette transaction peuvent être consultées à l’adresse suivante :
— Méthodologie de notation multi-emprunteurs CMBS nord-américaine (16 mars 2023)/Modèle Insight CMBS nord-américain version 1.1.0.0,
— Critères d’analyse des propriétés immobilières commerciales nord-américaines de DBRS Morningstar (12 septembre 2022),
— Classement nord-américain des gestionnaires de prêts hypothécaires commerciaux (23 août 2023),
— Stress sur les taux d’intérêt pour les transactions de financement structuré aux États-Unis (9 juin 2023),
— Critères juridiques pour les financements structurés aux États-Unis (7 décembre 2022),
Pour plus d’informations sur ce crédit ou sur cette industrie, visitez www.dbrsmorningstar.com ou contactez-nous au [email protected].
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