De quoi parle-t-on quand on parle des appartements Sareb ?

1.

Qu’est-ce que Sareb et quel type de sol a-t-il ?

Sareb est la Société de Gestion d’Actifs issue de la Restructuration Bancaire. Il est populairement connu sous le nom de il mauvaise banque parce qu’elle a été créée en 2012 dans le seul but de racheter tous les actifs toxiques de la crise du lingot (les appartements impayés) qui alourdissaient les comptes bancaires et renflouaient ainsi les institutions financières (et l’économie). C’était la pièce maîtresse du sauvetage de la banque. Les propriétés qui se sont retrouvées dans celle-ci sont diverses et proviennent de toutes ces familles et entreprises qui n’ont pas surmonté la crise économique et se sont endettées au point de perdre des appartements, des locaux ou des promotions.

Il mauvaise banque elle détient toujours plus de 133 300 actifs, selon ses propres chiffres. Sont-ils tous des appartements ? Non. Il y a 46 542 logements (en bon et mauvais état, beaucoup avec des charges ou associés à des dettes et certains également occupés) ; 34 759 parkings et salles de stockage ; 14 202 ouvrages en construction restés à moitié terminés ; 24 619 terrains vacants et 13 192 immeubles tertiaires (comme des locaux commerciaux, des bureaux et des bâtiments industriels).

De tous ceux-ci, le gouvernement espagnol veut en mobiliser 50 000 pour le parc social. Mais tous ne sont pas “disponibles”. En effet, 15 000 n’existent pas encore, il faut les construire, et 14 000 autres sont déjà occupés et deviendront des loyers sociaux. Et, sur les 21 000 restants, 12 000 attendent d’obtenir des certificats ou des travaux habitables. Il n’y a donc que 9 000 appartements (6,7 % du total des actifs de la mauvaise banque) qui peut être distribué immédiatement.

2.

Où sont ces appartements ?

C’est l’une des grandes inconnues et celle qui inquiète le plus les administrations publiques. Le gouvernement espagnol et Sareb ont seulement rendu public le nombre d’actifs appartenant à chaque communauté. La Catalogne, avec plus de 3 539 actifs, est la deuxième communauté qui regroupera le plus, après le Pays valencien (4 950), mais la localisation n’est pas connue. “Nous ne l’avons pas dit et nous ne le dirons pas”, soulignent des sources de Sareb. La crainte des communautés est qu’elles sont loin des zones où il y a de vrais problèmes de logement. Cette semaine, la maire de Barcelone, Ada Colau, a déjà assuré que la mesure n’aurait “aucun impact” dans la capitale catalane car l’offre d’appartements Sareb est peu “et de mauvaise qualité, quasiment invivable”.

Il n’y a pas non plus, du moins officiellement, de catalogue public permettant de voir le lieu ou l’état des appartements. Des sources de l’organisation confirment à l’ARA que l’hermétisme est maintenu par crainte d’occupations et d’actes de vandalisme. “Nous n’en savons pas encore trop et il y a beaucoup de variables en jeu”, explique le professeur de l’UPF Jordi González, qui a rédigé une thèse de doctorat sur le secteur immobilier, la Sareb et les fonds d’investissement. “Les administrations doivent pouvoir voir clairement où se trouvent ces appartements et leur état et le compromis de vente doit être rapide”, plaide-t-il.

3.

Comment fonctionne la vente appartement Sareb ?

Dans les pactes avec les administrations comme celui annoncé cette semaine, les négociations se font de manière bilatérale entre la Sareb et les collectivités. Mais, en réalité, « 99,9 % des appartements que la Sareb met sur le marché le font en vente minoritaire, un par un », précisent des sources de l’organisme. Le circuit de vente est le suivant : le mauvaise banque (propriétaire) décide quelles maisons sont mises en vente et à quel prix et dérive le reste des tâches. L’organisme public a contracté les services de plusieurs fonds d’investissement en tant qu’intermédiaires pendant un an, réparateurs dans le jargon du secteur. Pour les commercialiser, ils les annoncent sur des portails sectoriels (qui perçoivent également une commission), qui sont ceux qui annoncent les appartements et mettent en relation acheteurs et vendeurs. “En pratique, un petit acquéreur sait qu’un appartement appartient à la Sareb quasiment lorsqu’il se rend chez le notaire”, précise-t-on depuis l’entité. En 2022, le prix moyen des appartements vendus aux petits propriétaires avec cette méthode dans l’ensemble de l’Espagne était de 97 000 euros.

Le travail de courtage est effectué par des filiales de Blackstone et KKR, qui sont chargées de préparer, désendetter, assainir, réformer et mettre les actifs en vente, et bien sûr elles prennent une commission. “La Sareb n’a pas la structure nécessaire pour gérer toutes les étapes du processus”, explique González, qui s’interroge sur le coût de cette gestion pour les caisses publiques : “Combien d’argent et combien de fois payons-nous ces appartements s’il y a des l’administration à nouveau ?”