Le sud de la Floride a été l’un des marchés de logements locatifs les plus en vogue du pays. Mais même dans les comtés ensoleillés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach, la hausse des taux d’intérêt a jeté une ombre sur les acquisitions financées par la dette d’immeubles d’appartements et le développement multifamilial.
Malgré les atouts fondamentaux du sud de la Floride, notamment un faible taux de chômage et une population croissante, les cinq hausses de taux d’intérêt par la Réserve fédérale de mars à septembre se révèlent être des obstacles difficiles. Les hausses ont augmenté les coûts d’emprunt, freiné les investissements dans les appartements par des acheteurs endettés et compliqué le financement de la construction.
« Vous ne voyez pas beaucoup de métiers. La dette est soit difficile à obtenir, soit les prix sont tout simplement très élevés par rapport à ce qu’ils étaient », a déclaré Brett Forman, directeur général exécutif basé à Boynton Beach, Est des États-Unis, de la société d’investissement immobilier Trez Capital. “Les acheteurs offrent moins et les vendeurs ne veulent pas capituler, donc vous ne voyez vraiment pas autant de transactions avoir lieu.”
Au cours des 12 mois terminés en juin, les ventes de propriétés locatives multifamiliales dans le sud de la Floride ont bondi à 16,7 milliards de dollars, soit une augmentation de 176% par rapport à la période de 12 mois précédente, selon un rapport d’étude de marché de la société de courtage immobilier CBRE. Le sud de la Floride a enregistré le sixième taux de croissance des ventes le plus rapide parmi les régions métropolitaines des États-Unis et le deuxième plus grand volume de ventes.
Certains propriétaires du sud de la Floride ont peut-être précipité la vente de leurs immeubles avant que la politique monétaire stricte de la Fed ne fasse basculer les conditions du marché, a déclaré Callum Weaver, directeur général exécutif de la société de courtage Cushman & Wakefield dans le sud de la Floride. « L’activité commerciale au cours des six premiers mois de l’année a été exceptionnellement forte. Il est juste de dire qu’une grande partie de cela a été chargée à l’avance », a-t-il déclaré. “Au cours de l’été, nous avons absolument constaté un ralentissement.”
Les ventes de propriétés multifamiliales dans les trois comtés du sud de la Floride ont totalisé un peu moins de 5 milliards de dollars au premier semestre de l’année, près d’un montant record, juste derrière les ventes du premier semestre 2021, selon Cushman & Wakefield. Le prix de vente moyen par unité au cours de la période janvier-juin a établi des records dans les trois comtés : 325 000 $ à Miami-Dade, 300 000 $ à Broward et 370 000 $ à Palm Beach. Mais il est peu probable que le volume record de transactions soit reproduit au second semestre.
« Sans aucun doute, le second semestre de cette année va avoir moins de ventes que le premier semestre. Ce sera toujours une année robuste dans l’ensemble. Mais la réalité est que ce n’est pas au même rythme », a déclaré Weaver. “Les taux d’intérêt sont plus élevés et il est plus difficile de conclure des affaires.”
Alors que les taux d’intérêt ont augmenté, les prêts pour acquérir des biens locatifs ont couvert un pourcentage décroissant du prix de vente, les acheteurs engageant plus d’argent pour conclure des transactions, a déclaré le dirigeant de Cushman & Wakefield. “Donc, auparavant, vous essayiez peut-être d’obtenir un prêt pour 75% du prix d’achat. Aujourd’hui, ce serait moins », a déclaré Weaver. « Chaque accord est différent. Nous avons vu des accords se produire avec un effet de levier de 50, 55 %. Les gens apportent plus d’argent à la table. Mais des offres tout en espèces? Très, très peu.
Alors que de nouveaux obstacles financiers émergent dans l’investissement multifamilial, des forces fondamentales continuent de stimuler un développement multifamilial élevé. La croissance démographique, par exemple, a été un puissant moteur de la construction d’appartements dans le sud de la Floride, tirée dans une large mesure par une immigration plus rapide en provenance d’États à forte fiscalité depuis l’épidémie de COVID-19 en 2020. La population du sud de la Floride a augmenté de 47 400 habitants au cours des six premiers mois de 2022, selon les données de Cushman & Wakefield – ce qui équivaut à l’ensemble de la population de villes comme Coral Gables et North Lauderdale.
Les prix élevés des maisons dans le sud de la Floride ont élargi le marché du logement locatif, et l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires cette année a exacerbé l’inabordabilité. Les prix des maisons unifamiliales dans la région des trois comtés ont chuté pendant l’été, mais restent trop chers pour les personnes incapables de payer un demi-million de dollars pour une maison. De juillet à août, le prix de vente médian d’une maison est passé de 570 000 $ à 551 250 $ dans le comté de Miami-Dade et de 600 000 $ à 562 500 $ dans le comté de Broward, selon un rapport mensuel de la Miami Association of Realtors.
Les loyers élevés et les faibles taux d’inoccupation ont également encouragé la construction d’appartements malgré des taux d’intérêt plus élevés. Les loyers des appartements du sud de la Floride sont en moyenne d’environ 2 500 $ par mois et les taux d’inoccupation des appartements persistent dans les chiffres simples bas, selon un rapport de marché du troisième trimestre 2022 de la société de courtage Marcus & Millichap. En juin, le taux d’inoccupation des appartements était de 3,6% à Fort Lauderdale et de 4% à West Palm Beach, a rapporté la maison de courtage, et l’inoccupation à Miami devrait s’établir à 2,6% d’ici la fin de l’année. Les promoteurs prévoient de livrer 11 957 appartements nouvellement construits dans les trois zones métropolitaines en 2022, dont environ la moitié à Miami, un tiers à Fort Lauderdale et un cinquième à West Palm Beach.
Mais même dans le développement, les coûts d’emprunt plus élevés ont un effet. Bien que les conditions du marché du logement locatif restent solides dans le sud de la Floride, les prêts à la construction coûteux pourraient mettre en péril les projets en aggravant les problèmes de coûts de main-d’œuvre et de matériaux élevés. “Il y a juste beaucoup moins de financement de construction disponible maintenant”, a déclaré Forman de Trez Capital. “Beaucoup de banques se sont retirées.”
Weaver de Cushman & Wakefield s’attend également à ce que la construction multifamiliale baisse en raison d’obstacles d’emprunt. “Nouveau [multifamily] les mises en chantier sont susceptibles de diminuer considérablement car les prêts à la construction sont devenus plus difficiles », a-t-il écrit dans son rapport de mi-année sur le marché du sud de la Floride.
“Beaucoup de prêteurs qui auraient normalement envie de conclure de nouvelles transactions indiquent qu’ils souhaitent revoir des projets au cours du premier trimestre de l’année prochaine”, a déclaré Peter Mekras, président d’Aztec Group, un prêteur immobilier commercial basé à Miami. Mekras travaillait avec plusieurs développeurs qui devaient commencer la construction de projets multifamiliaux. “Mais il y en a probablement autant [multifamily] des projets qui sont prêts et prêts à démarrer qui seront temporairement suspendus ou à plus long terme », a-t-il déclaré, citant des conditions plus strictes pour les prêts à la construction.
Certains promoteurs affirment que les coûts plus élevés de la main-d’œuvre et des matériaux constituent un défi plus important que les coûts d’emprunt élevés. “Les taux d’intérêt ne sont pas si importants”, a déclaré le promoteur Matthew Jaycocks, directeur de Lee & Associates South Florida, qui prévoit de construire 245 appartements et 10 000 pieds carrés d’espace commercial à Lauderhill, une banlieue de Fort Lauderdale. Jaycocks s’attend à obtenir un prêt à la construction avec un taux d’intérêt de l’ordre de 6 à 9 %, qu’il rembourserait avec un prêt permanent. « Nous avons parlé aux prêteurs de la FHA du financement permanent, et la FHA est assez agressive ; nous envisageons 5% », a déclaré Jaycocks dans une interview début octobre.
“L’aspect le plus prohibitif, ce sont les coûts de construction qui ont augmenté”, a-t-il déclaré, citant des augmentations de prix depuis 2021 pour divers types de ciment allant jusqu’à 19%, soit 30 dollars le mètre cube. “Cela a un effet plus important que les taux d’intérêt, vraiment.”
Les sites de développement sont également chers. Les Everglades, l’océan Atlantique et d’autres contraintes géographiques limitent la disponibilité des terres à mesure que la population et l’économie du sud de la Floride augmentent. “Il y a un manque de logements et il faut plus de produits”, a déclaré Weaver. « Mais il y a une quantité limitée de terres dans le sud de la Floride. Ce n’est pas comme, disons, Dallas ou Las Vegas, où ils construisent et construisent.
La solide reprise du sud de la Floride après la faiblesse économique induite par le COVID a aplati le taux de chômage de la région. Au cours des deux années terminées en juillet, le nombre d’emplois dans le sud de la Floride a augmenté d’un demi-million, dépassant les 3 millions. Le taux de chômage de la région a plongé au cours de la même période de deux ans, passant de 14,5% à 2,6%, soit un point de pourcentage en dessous du taux de chômage global aux États-Unis en juillet, selon le Bureau fédéral des statistiques du travail.
Comparé à d’autres marchés de logements locatifs à travers le pays, “le sud de la Floride est définitivement une valeur aberrante en termes de type d’emploi et de croissance démographique que nous avons, et le fait que nous avons une démographie très souhaitable en tant que hauts revenus et que les riches déménagent ici”, a déclaré Mekras du groupe Aztec.
Pourtant, le volume des ventes multifamiliales à effet de levier du sud de la Floride “baissera considérablement”, a déclaré Mekras, citant des coûts d’emprunt plus élevés et une baisse du financement bancaire pour de telles transactions. “Si vous pouvez obtenir un taux d’intérêt inférieur à 5 %, vous vous en sortez très bien”, a-t-il déclaré lors d’une interview en septembre. “La plupart des taux aujourd’hui vont se situer entre 5 et 5,5 pour un financement à taux fixe et à long terme.”
Certains acheteurs peuvent avoir du mal à conserver les immeubles d’appartements qu’ils ont achetés avec des prêts relais, espérant les rembourser avec des prêts hypothécaires à long terme à moindre coût. “Les personnes qui ont accepté un financement relais à plus court terme, le temps dira s’ils ont un défi ou non”, a déclaré Mekras. “Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter, cela pourrait être problématique pour beaucoup de gens.”
L’augmentation du coût de la dette a rendu les vendeurs de biens locatifs plus disposés à négocier avec des acheteurs solvables, a déclaré Michael Denberg, associé du cabinet d’avocats Saul Ewing Arnstein & Lehr, basé à Fort Lauderdale, qui représente les investisseurs dans les biens locatifs. « Auparavant, lorsque vous achetiez, les vendeurs pouvaient dicter les conditions très facilement. Aujourd’hui, il n’y a pas autant d’acheteurs en raison de l’environnement des taux d’intérêt », a déclaré Denberg. « Très franchement, si un vendeur vend et qu’il y a un contretemps, il est plus disposé à négocier, car il ne veut pas retourner sur le marché avec ce produit. Il peut arriver avec des millions de moins.
Les coûts d’emprunt élevés devraient diminuer à mesure que la Réserve fédérale réduira l’inflation avec des taux d’intérêt plus élevés. “Jusqu’à présent, cela n’a été qu’un facteur de coût”, a déclaré Dev Motwani, développeur basé à Fort Lauderdale, associé directeur de Merrimac Ventures. “Et dans un an, on parle que la Fed réduira ses taux d’ici là.”
Mais les taux d’intérêt peuvent rester obstinément élevés alors que la Réserve fédérale réduit ses vastes avoirs en titres du Trésor américain au lieu d’en acheter davantage, la pratique facile de l'”assouplissement quantitatif”. La hausse des prix à la consommation a déjà été un problème, mais la politique de la Fed n’a jamais autant induit l’inflation qu’aujourd’hui, a déclaré Mekras.
“Je pense que nous sommes dans un environnement vraiment sans précédent”, a-t-il déclaré. “Les gens ne réalisent pas que la Réserve fédérale américaine détient près de 19% du marché du Trésor.”
Mais alors que le drame des taux d’intérêt se déroule, dans le sud de la Floride, les baisses de prix sont un anathème pour de nombreux propriétaires d’immeubles à vendre, et moins de transactions se concluenta déclaré Julie Abolafia, courtier du comté de Broward.
“Les emprunts coûtant tellement plus cher, cela a absolument créé non seulement un ralentissement mais aussi un réel problème entre les attentes du vendeur et les attentes de l’acheteur”, a déclaré Abolafia, directeur général de la société de courtage Meridian Commercial basée à Coral Springs.
“Les vendeurs connaissaient des évaluations sans précédent de leurs propriétés, et le volume des ventes a explosé au cours des deux dernières années”, a déclaré Abolafia. “Mais ils en attendent trop.”
