Des excuses pour le ticket de vente ?

Le 7 août, un avocat du forum local a répondu à un article publié par le Collège des notaires de la province de Cordoue sur l’importance des actes publics comme moyen d’acquérir des droits de propriété.

Dans sa polémique, l’avocat a tenté de mettre en avant les vertus du « ticket de vente », révélant une prétendue « égalisation » entre le ticket et l’acte. Et comme, depuis Héraclite, la dialectique nous offre la possibilité de confronter les opinions pour mobiliser le débat, je ne peux m’empêcher de répondre – à titre personnel – à certains des arguments exprimés dans la note de l’avocat.

Tout d’abord, il convient de souligner que ce type de controverse doit être limité à son domaine naturel de discussion : le monde universitaire, la jurisprudence et les débats doctrinaux. Ce n’est pas tant parce qu’un débat de cette nature ne peut pas être proposé au grand public, mais parce que la profondeur technique du domaine juridique rend nécessaire d’avoir une formation argumentative et herméneutique que ne possède peut-être pas quelqu’un qui n’est pas dans la profession juridique. ce qui peut commettre l’erreur indésirable de générer de fausses interprétations. Cependant, une fois la controverse commencée, il n’y a pas d’autre moyen que d’y répondre.

Concernant la publication du Collège des Notaires, il faut confirmer que « l’acte public est le seul instrument prévu par la loi pour acquérir pleinement la propriété d’un bien ». La plénitude n’est ici pas un simple adjectif : elle est essentielle à la condition définitive que l’ordre juridique a prévu pour l’acquisition de ce type de droits (articles 1.892 et 1.017 du Code Civil et Commercial de la Nation, CCCN).

L’avocat qui présente ses arguments affirme que l’acte de vente est « comparable » à l’acte public, mais ce n’est pas le cas. Cela ne peut être le cas si l’on reconnaît que, pour la loi, l’acte public est le seul instrument prévu pour l’acquisition pleine et définitive du droit de propriété d’un bien.

Nous pouvons convenir que, sous certaines circonstances (contrat avec le propriétaire enregistré, paiement d’au moins 25% du prix, certaine date et publicité pour le dépossession ou l’enregistrement, article 1.170 du CCCN), le billet puisse être acquis comme instrument d’acquisition. les droits d’une entité qui permet à l’acheteur du billet de défendre ses droits acquis avec force de loi. Mais ce que l’avocat ne précise pas, c’est que l’exercice de ces droits à l’encontre du vendeur qui refuse ou est empêché d’agir n’est finalement possible qu’en cas de procès.

Autrement dit, si la personne qui a acheté une propriété par billet se trouve dans le itérer acquisition avec refus ou impossibilité du vendeur de lui concéder l’acte correspondant, il n’a que le chemin semé d’embûches et angoissant d’un procès par acte pour tenter d’acquérir définitivement son droit, procès qui, en général, est long, coûteux et pas rare incertain.

Au-delà des risques que quelqu’un décide de prendre pour des raisons d’opportunité et de commodité, je doute que celui qui acquiert un bien veuille passer par un procès pour obtenir son acte de propriété.

Concernant l’argument sur la possibilité qu’un vendeur de billets vende successivement ses droits (en s’engageant d’ailleurs dans une arnaque), celui qui pourrait être légalement couvert dans certains cas est le premier acheteur. Mais comment savoir que lors d’un achat par billet, il est le premier contractant avec le vendeur et non le deuxième ou le troisième ? La propriété foncière joue ici un rôle central.

Il n’est pas vrai que rédiger un acte de vente puis le céder pour éviter de rédiger un acte est nettement moins coûteux que de rédiger un acte puis un autre lors de transactions successives. Cette pratique est souvent induite par de mauvais conseils qui tendent à suggérer que cette méthodologie évite le paiement d’impositions fiscales qui n’apparaissent pas dans les actes en raison du rôle d’agent de retenue que nous remplissons, les notaires.

En pratique, celui qui réalise des billets successifs, ou des transferts de ceux-ci, n’encourt que des frais moins importants s’il se soustrait au paiement des impôts auxquels il doit se soumettre, encourant ainsi le délit de fraude fiscale et non une réduction significative des frais de justice ou de notaire.

Il est vrai qu’il existe des cas dans lesquels l’acte ne peut être délivré immédiatement (achats dans un puits, défaut de soumission au régime horizontal de propriété, etc.) et qui peut être remplacé par un ticket (ou d’autres instruments, comme le trust , par exemple), mais actuellement, dans les cas où cela ne se produit pas, un acte peut être signé dans un délai de 48 à 72 heures à compter de la décision des demandeurs sur l’opération.

Le délai de demande d’immatriculation, d’attestation cadastrale ou fiscale a été considérablement réduit, tout comme les délais d’immatriculation ; Bref, le trafic notarial immobilier est aujourd’hui plus agile et sécurisé que jamais. Pourquoi alors se lancer dans l’aventure de l’achat et de la vente de billets dans ces cas-là ?

En conclusion, n’ayez pas peur de l’acte de vente, mais gardez à l’esprit qu’il n’est pas comparable à l’acte public comme moyen d’acquérir le droit de propriété d’un bien. Recherchez les conseils nécessaires et suffisants pour évaluer chacune des opportunités d’acquisition immobilière et décidez ensuite en conséquence.

* Notaire public