Michael Cooper, directeur responsable de Dream Unlimited. (Rêve de courtoisie)
Rêve illimité construit des appartements locatifs spécialement construits dans les provinces des Prairies et à Ottawa-Gatineau, mais ce n’est pas économiquement réalisable à Toronto selon le dirigeant de l’entreprise. Les incitations proposées par le Ville de Toronto pourrait rapidement changer cela.
“Certaines villes n’ont pas de frais de développement, donc elles les gèrent différemment, et certaines villes ont plus de revenus et les coûts de logement sont inférieurs”, a déclaré le président et directeur général de Dream, Michael Cooper, à RENX dans une longue interview.
Il a souligné que son entreprise possède un terrain à Toronto qui est déjà approuvé pour le développement de logements locatifs.
« En Alberta et en Saskatchewan, cela fonctionne bien. Avec l’exonération de la TVH (taxe de vente harmonisée) et du financement ACLP (Programme de prêts pour la construction d’appartements) de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), nous pouvons construire des appartements à Ottawa-Gatineau.
“Mais ce n’est pas suffisant pour Toronto.”
Les propositions de la Ville de Toronto visent initialement à soutenir le développement d’un maximum de 16 000 logements locatifs spécialement construits et d’un minimum de 4 000 logements locatifs abordables.
Incitatifs proposés par la ville de Toronto
Si les propositions du personnel municipal étaient mises en œuvre, les projets éligibles recevraient des incitations municipales de :
- un report indéfini des frais d’aménagement, estimés à 37 636 $ par unité, tant que l’aménagement reste en mode locatif ;
- une réduction de 15 pour cent de l’impôt foncier pendant 35 ans, estimée à 20 396 $ par logement ;
- et des incitations financières complètes, y compris les taxes et frais perdus pour les logements locatifs abordables, estimés à 97 264 $ par logement.
Pour être admissibles à ces incitations, les projets devraient inclure au moins 20 pour cent de leurs logements abordables (selon la définition du logement abordable basée sur le revenu de la ville) pendant au moins 40 ans et jusqu’à 99 ans. Les projets devraient commencer la construction d’ici la fin de 2026.
La fourniture de 20 pour cent de logements abordables équivaut au même montant requis pour recevoir un financement de la SCHL par l’intermédiaire du ACLP, a souligné Cooper.
“Je pense que l’exonération des frais de développement va faire une grande différence pour faire démarrer les choses”, a déclaré Cooper.
Le rapport des services du FMI comprend également d’autres recommandations visant à encourager le développement locatif spécialement conçu.
Dream pourrait commencer à construire entre 2 000 et 3 000 logements locatifs spécialement conçus à Toronto avant la fin de 2026 si les incitatifs sont introduits et si l’entreprise se qualifie, selon Cooper, et la ville elle-même s’engagerait à construire 7 000 des 20 000 premiers nouveaux logements locatifs. grâce à ses propres ressources.
Le conseil municipal de Toronto examinera les propositions plus tard ce mois-ci.
«Nous avons commencé 1 200 appartements en 2024 et nous allons en construire au moins 1 000 en 2025, sans compter Toronto», a déclaré Cooper. « Une grande partie des appartements que nous réalisons au Canada se trouvent sur des terrains que nous possédons déjà. »
Cooper a déclaré que Dream possède 8 000 acres de terrain dans l’Ouest canadien, où elle a la possibilité de construire environ 80 000 unités supplémentaires.
« À Saskatoon, nous construisons environ 250 unités par année et nous espérons commencer à faire à peu près la même chose à Calgary en 2025 », a indiqué M. Cooper.
Nouveaux plans pour le 250, rue Dundas Ouest à Toronto
Michael Cooper, CRO de Dream Unlimited, affirme que les incitatifs proposés par la ville de Toronto pourraient permettre à son entreprise de construire davantage de projets d’appartements. La Maple House de l’entreprise à Canary Landing est illustrée. (Avec la permission de Dream, Kilmer Group et Tricon Residential)
Dream a reçu l’approbation en 2020 pour le réaménagement de 49 étages d’un immeuble de bureaux de 43 ans, de huit étages et d’une superficie de 121 590 pieds carrés, avec des commerces de détail au rez-de-chaussée. 250, rue Dundas Ouest au centre-ville de Toronto. Il devait inclure un mélange d’utilisations résidentielles, de bureaux et de commerces de détail.
Cependant, face aux défis auxquels est confronté le secteur des bureaux, Dream cherche désormais à construire un immeuble de 57 étages. Arcadis-immeuble conçu avec 719 logements locatifs résidentiels (dont 20 pour cent sont classés comme abordables), environ 2 700 pieds carrés d’espace de vente au détail au niveau du sol et environ 8 000 pieds carrés de parc public. Cooper espère recevoir les autorisations pour commencer la construction en 2026.
Toronto a un règlement qui stipule que tout espace de bureau supprimé dans certaines parties de la ville doit être complètement remplacé, ce qui limite considérablement la conversion potentielle d’espaces de bureau sous-utilisés en logements nécessaires.
Cooper cite Calgary comme modèle pour encourager la conversion de tels espaces de bureaux en espaces résidentiels et il aimerait voir quelque chose de similaire se faire à Toronto.
La Ville de Toronto semble désormais prête à envisager de réduire ou d’éliminer l’exigence de remplacement des bureaux au cas par cas.
“Ils ne veulent pas porter un jugement hâtif et découvrir ensuite que c’était une erreur, alors ils ne font que des cas isolés maintenant”, a déclaré Cooper. “Mais j’espère que d’ici un an ou deux, ils publieront une nouvelle politique sur la façon dont vous pouvez convertir des immeubles de bureaux en immeubles résidentiels.”
Quayside avance
Quai — une initiative conjointe impliquant Bord de l’eau à TorontoRêver et Grand Golfe sur un site de 12 acres à East Bayfront – a reçu l’approbation de zonage au cours de l’été pour la première phase de développement à usage mixte.
Cela permet la construction de trois tours de 70, 64 et 55 étages ainsi qu’un immeuble de 12 étages. Ils comprendraient environ 2 800 unités résidentielles, le nombre d’unités abordables étant susceptible d’augmenter jusqu’à 20 pour cent pour être admissibles au financement de la SCHL et aux incitatifs prévus de la ville.
“Il n’y a pas encore de nouvelles informations, mais nous y travaillons”, a déclaré Cooper à propos des progrès de la planification de Quayside.
Vendre un terrain à Zibi
Dream poursuit le développement de son projet massif Zibi à Ottawa et Gatineau, qui abrite déjà plusieurs tours multires. (Rêve de courtoisie)
Dream prévoit construire 2 500 unités locatives ainsi que des espaces commerciaux/de vente au détail à Ils sont mauvaisune communauté planifiée de 34 acres à Gatineau, au Québec. et Ottawa. Environ 600 sont achevés et loués ou sont en voie de finalisation. La construction de 440 unités supplémentaires débutera au cours de la prochaine année et le reste devrait être lancé au cours des six prochaines années.
La commercialisation des terrains Dream’s Capital View, comprenant 3,27 acres à Gatineau et faisant partie de Zibi, a débuté à la fin septembre. Le terrain offre environ un million de pieds carrés de densité de développement potentiel.
« Nous avons beaucoup de terrains à Gatineau, mais nous n’avons pas les idées pour les absorber », a expliqué Cooper à propos des raisons pour lesquelles Dream se vend. “Peut-être que quelqu’un souhaite y installer un hôtel ou un logement pour personnes âgées, ou peut-être a-t-il d’autres idées, mais cela nous aiderait à absorber le terrain et à terminer le développement plus rapidement.”
Acquisition résidentielle aux Pays-Bas
Dream détient ce que Cooper appelle une petite participation dans un groupe d’investisseurs, qui comprend également TPGAngelo Gordon et Partenaires de capital de stadequi a annoncé en septembre un accord pour acquérir un portefeuille résidentiel néerlandais pour 1,04 milliard de dollars.
« Nous avons des installations industrielles au Canada, aux États-Unis et en Europe et, grâce à cela, nous avons maintenant des appartements au Canada, aux États-Unis et en Europe », a observé Cooper. “Nous aimons cela et je pense que c’est une étape importante dans la croissance de notre activité de gestion d’actifs.”
L’acquisition, qui devrait être finalisée début 2025, comprend près de 3 000 unités unifamiliales et multifamiliales réparties sur près de 90 sites aux Pays-Bas. Les unités seront gérées et exploitées par le groupe d’investisseurs.
« Le portefeuille appartient à ERES (REIT Résidentiel Européen) et comporte des éléments qui peuvent être vendus en unités individuelles », a déclaré Cooper. «C’est comme un portefeuille auto-liquidé qui pourrait plutôt bien tourner. Une grande partie restera en location et une grande partie sera vendue, et nous pensons que nous pouvons en tirer un bon retour.
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