Développement urbain : nouveaux bâtiments inactifs et investisseurs insolvables à Berlin

Et encore une fois un chantier de construction où aucune autre construction n’a lieu. Toutes les grues du projet de construction « Upside Berlin » à Friedrichshain sont à l’arrêt. Les deux tours, appelées « Max et Moritz », sont entièrement échafaudées et il ne se passe pas grand-chose sur le chantier. Alors que l’un des bâtiments de base revêtus de pierre naturelle est déjà terminé et, selon l’enseigne de la cloche, partiellement habité, les 180 appartements restants en propriété et les 200 appartements en location ne seront plus construits pour le moment. Comme pour d’autres grands projets de construction, l’investisseur Tayfun Demirören a été pris au dépourvu par l’évolution macroéconomique. L’investisseur a dû déclarer faillite à la fin de l’été. Cela n’a été rendu public qu’en janvier 2024 grâce aux médias turcs. La recherche de nouveaux financiers n’a jusqu’à présent pas abouti.

Il semble également qu’il y ait des problèmes dans les bâtiments déjà terminés. Une note sur la porte d’entrée vitrée demande aux livreurs de colis d’être patients car “cette porte est cassée comme tout le reste dans ce bâtiment”. A une autre entrée, le fournisseur de gaz a annoncé dans un avis du 7 décembre qu’il cesserait de fournir du gaz pour le chauffage domestique d’ici le 14 décembre. Des ouvriers du bâtiment sont visibles sur la partie inhabitable du chantier malgré le gel des travaux. Dans une conversation avec “nd”, l’un d’eux dit qu’ils allaient vider cet endroit pour qu’il y ait plus d’espace, car les choses avancent bientôt.

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Tobias Nöfer, dont le cabinet d’architectes a conçu les tours, est optimiste : “Une solution est en vue”, explique-t-il à “nd”, même s’il ne veut pas entrer dans les détails en raison des discussions en cours. Il comprend la colère des habitants. Vivre juste à côté d’un chantier de construction est toujours stressant. Il ne veut pas parler d’appartements de luxe, “ce sont avant tout des appartements”, explique Nöfer, et il ajoute : “Ce sont des bâtiments très complexes qui, avec leurs diverses utilisations, semblent très urbains – des appartements commerciaux, des appartements locatifs et des surfaces de vente au détail”. le rez-de-chaussée propose également quelque chose pour le grand public dans ses vitrines.«

Interrogé par nd, Christoph Möller, porte-parole de l’administrateur d’insolvabilité Christian Otto, explique que M. Otto est actuellement en discussion avec les principales parties concernées afin de déterminer les efforts et les coûts de réalisation. Ces discussions sont déjà bien avancées, mais sont toujours en cours. “Nous vous demandons donc de comprendre que nous ne commentons pas actuellement l’état d’avancement et la planification future du projet afin de ne pas alourdir les négociations en cours”, a poursuivi Möller.

Les tours et le complexe immobilier combleront l’une des dernières lacunes du projet du grand investisseur « Mediaspree ». Il y a dix ans, d’importantes manifestations ont eu lieu contre le développement d’immeubles de grande hauteur sur les rives de la Spree et contre les propriétés adjacentes sur l’ancienne bande du Mur. La campagne « Sink Mediaspree » a mobilisé des milliers de personnes. La lutte n’a pas abouti et aujourd’hui, les nouveaux bâtiments se succèdent. Sur la page d’accueil de la société Mikare, aujourd’hui disparue et fondée par Tayfun Demirören, « Upside Berlin » est présenté comme un immeuble de placement. À Berlin, malgré la demande de 20 000 appartements, seuls 10 000 sont proposés, précise le rapport, et les prix de l’immobilier ont augmenté de 13 pour cent et les loyers de 7 pour cent entre 2015 et 2016. Berlin est un paradis pour les investisseurs.

L’espoir de faire de grandes affaires avec l’immobilier à Berlin ne semble pas non plus se réaliser ailleurs. Le rapport de faillite suit le rapport de faillite. Le Steglitzer Kreisel, un ancien bâtiment administratif de 120 mètres de haut achevé dans les années 1970 et vide depuis 2007, est par exemple célèbre. En 2017, le Groupe CG a racheté l’immeuble et s’est engagé – après désamiantage financé sur fonds publics – à construire 330 copropriétés.

Le groupe CG a été transféré au groupe Adler, qui est désormais responsable de la construction. Mais il y a là aussi une impasse. Le groupe Adler, qui possède encore près de 18 000 appartements à Berlin, connaît des difficultés financières considérables et enregistre depuis des années des pertes de plusieurs milliards qu’il tente de compenser en vendant son parc immobilier. Les appartements du rond-point de Steglitz auraient dû être achevés au plus tard fin juin 2022, mais rien n’a abouti. La tour a été complètement détruite et la façade a été démontée, a déclaré Dobroslawa Padzer, porte-parole du groupe Adler, à “nd”. « Des travaux de construction en acier sont actuellement en cours dans la structure existante », poursuit Pazder.

La liste des cas similaires est longue : à la mi-août 2023, on a appris que Nürnberger Project Immobilien avait déposé son bilan. Il n’y aura plus de construction de 800 appartements à Berlin. Le même mois, Euroboden GmbH a déposé son bilan. Le cabinet d’architectes Frohn et Rojas n’a pas répondu si le projet « Wohnregal » à Kaulsdorf continuerait à être construit. Le projet « Elements » à Friedrichshain, dans lequel des appartements devaient être construits sur un quart des 20 000 mètres carrés, est également au point mort.

Un cas particulier peut être trouvé sur l’Alexanderplatz à Mitte. Théoriquement, les ressources financières y sont bel et bien disponibles. Néanmoins, rien ne s’est passé depuis un an sur ce projet de grande hauteur de 150 mètres et prévu avec 377 appartements de luxe. La principale source de revenus du groupe MonArch est la construction de logements en Russie. L’investisseur ne recevra pas l’argent qu’il a gagné en raison des sanctions résultant de la guerre en Ukraine, selon l’avocat de l’investisseur, Detlev Stoecker. “Nous sommes en discussions avec de nouveaux partenaires potentiels, mais le processus prend plus de temps que prévu.”

Et d’autres grands acteurs du secteur de la location et de l’immobilier sont également en difficulté et ne commencent même pas à construire. Le géant du logement Vonovia, par exemple, enregistre des pertes en raison de la dévaluation du parc immobilier due à la baisse des prix de l’immobilier, qui ont été compensées par la vente d’appartements et le gel de la construction. Sur les 60 000 appartements concernés par ce gel des constructions, 1 500 se trouvent à Berlin.

Konstantin A. Kholodilin de l’Institut allemand de recherche économique (DIW) a expliqué dans une interview à “nd” que la valeur de ces entreprises dépend de la valorisation de leur portefeuille : “Si les valorisations immobilières baissent, la valeur de l’entreprise diminue, ce qui limite la possibilité de contracter des emprunts, restreinte. Dans le même temps, les investisseurs sont moins enclins à investir dans les entreprises.

Kholodilin ne veut pas faire de déclaration générale sur les raisons des faillites dans le secteur immobilier. Cependant, les conditions changeantes du marché rendent la situation plus difficile pour les sociétés immobilières. »Avec les taux d’intérêt auparavant plus bas, un comportement d’investissement différent de celui d’aujourd’hui s’est avéré rentable. Il était possible de faire plus de profits. Les entreprises qui spéculaient sur des taux d’intérêt bas sont désormais en difficulté. » L’augmentation des coûts de construction a également entraîné des problèmes.

Alors, le marché immobilier berlinois a-t-il été arnaqué ? Kholodilin ne peut pas dire s’il y aura d’autres faillites dans certains cas. Il se montre toutefois prudemment optimiste quant à l’évolution macroéconomique : « Les coûts de construction n’augmenteront probablement pas davantage. Et la BCE réduira également à nouveau ses taux directeurs à la fin de l’année.

Même si une solution est trouvée aux nombreux projets au point mort, l’un des problèmes les plus urgents pour les Berlinois reste entier : l’augmentation constante des loyers. Le 11 janvier, “Immoscout 24” a publié son baromètre du logement pour le quatrième trimestre 2023. “Berlin bat de nouveaux records en matière de dynamique des prix”, selon le portail immobilier. Les loyers existants ont déjà augmenté de 11,2 pour cent par rapport à l’année précédente, à une moyenne de 13,27 euros le mètre carré. Les loyers des nouveaux bâtiments atteignent en moyenne le montant astronomique de 19,45 euros par mètre carré, soit une augmentation de 20 pour cent en un an. De toute évidence, on ne construit pas de nouveaux appartements abordables à Berlin, que la construction soit arrêtée ou non.

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