Les femmes célibataires achètent plus de maisons que les hommes célibataires
Les femmes célibataires en Amérique prennent l’accession à la propriété très au sérieux. Natasha Abellard de Veuer a l’histoire.
Buzz60
Après trois ans de recherche de maison, Noemi Hoskins ne supportait pas l’idée d’emmener ses filles adolescentes voir une autre propriété
“Il y avait tellement de déception quand je finissais par ne pas me qualifier pour la maison que nous aimions”, dit-elle. “Surtout ma plus jeune, elle disait” nous n’aurons jamais de maison.
En tant qu’immigrante de la République dominicaine, ce qui a gardé Hoskins dans le jeu était la confiance qu’elle avait bâtie avec son agent immobilier qui non seulement parlait son espagnol natal, mais comprenait les défis auxquels Hoskins était confronté pour financer une maison.
Cette année, Hoskins, 43 ans, a clôturé sur 425 000 $ maison unifamiliale à Methuen, une banlieue de Boston.
“C’est génial de voir mes filles être à la maison et se sentir chez elles”, a-t-elle déclaré à USA TODAY.
Hoskins fait partie d’un nombre croissant de propriétaires qui, malgré les problèmes d’abordabilité exacerbés par le marché du logement pandémique, contribuent à alimenter la hausse des taux d’accession à la propriété hispanique, le seul groupe démographique à connaître huit années de croissance régulière de l’accession à la propriété, selon les données du recensement.
Entre 2020 et 2040, 70 % des nouveaux propriétaires nets seront hispaniques, selon l’Urban Institute. En effet, environ un tiers, soit 17,9 millions, de la population hispanique du pays a moins de 18 ans, contre 22% de la population globale et vieillira dans les premières années de formation de ménages dans les années à venir.
Cotes de crédit : Exclusif: Fannie Mae annoncera un plan pour renforcer les cotes de crédit des locataires
Taux hypothécaires : Le marché du logement est « trop sensible » aux hausses de taux de la Fed. Les experts se penchent sur la suite.
Cela offre aux professionnels de l’industrie du logement l’occasion unique de faire tomber les barrières et de répondre aux besoins des acheteurs de maisons hispaniques et de les aider à créer une richesse générationnelle, selon les experts.
“Les Hispaniques vont être une énorme force motrice en termes d’accession à la propriété au cours des deux prochaines décennies, car le nombre de propriétaires blancs va en fait diminuer à mesure que les baby-boomers meurent”, déclare Laurie Goodman, fondatrice du Housing Finance Policy Center au Institut urbain.
En 2022, les taux de propriété s’élevaient à 74% pour les Américains blancs, 46% pour les Noirs américains et 49% pour les Américains hispaniques, selon les données du recensement américain.
Entre 2020 et 2040, il y aura 6,9 millions de nouveaux propriétaires nets, soit une augmentation de 9 %, dont 4,8 millions de plus seront des propriétaires hispaniques, 2,7 millions de plus de propriétaires asiatiques et autres et 1,2 million de plus de propriétaires noirs tandis que la propriété blanche diminuera de 1,8 million. , les projets de l’Institut Urbain.
Il est donc également logique sur le plan commercial que l’industrie du logement prête attention aux besoins et aux caractéristiques de ce groupe démographique croissant, qui a tendance à vivre avec plusieurs générations et est plus susceptible d’être un travailleur indépendant., disent les spécialistes.
Selon une étude de 2019, les Latinos sont 1,7 fois plus susceptibles de créer une entreprise que tout autre groupe racial. Rapport Bain & Company.
Les banques utilisent généralement les formulaires fiscaux W-2 – qui indiquent le revenu qu’une personne a gagné de son employeur – comme preuve de revenu. Avec les entrepreneurs, dont les revenus ont tendance à fluctuer, les normes de souscription ont tendance à être plus strictes pour éviter le risque de défaut de paiement et pourraient entraîner des taux d’intérêt plus élevés et des exigences de mise de fonds plus élevées.
“Donc, cela signifie essentiellement qu’il serait bon de changer notre façon de faire la souscription, par exemple, en comptant plus lourdement les revenus des membres de la famille qui contribuent à l’hypothèque mais qui ne sont pas sur l’hypothèque”, a déclaré Goodman.
Gary Acosta, co-fondateur et PDG de l’Association nationale des professionnels de l’immobilier hispaniques, affirme que le bien-être de l’industrie du logement peut en dépendre.
«Mon message aux grandes entreprises qui desservent l’industrie du logement est que le marché latino n’est pas pour tout le monde. Juste des entreprises qui veulent rester en activité au cours des cinq prochaines années », déclare Acosta en riant.
“Concentrez-vous” et “économisez de l’argent”
Lorsque Fredy Barerra est venu aux États-Unis d’El Salvador en 2008, il dit qu’il était concentré sur l’économie d’argent. Au début, il a loué un petit appartement avec plusieurs de ses amis à Houston, essayant de réduire ses dépenses au strict minimum. Lorsqu’il se marie quelques années plus tard, il emménage chez sa belle-mère pendant quatre ans pour économiser.
« J’ai toujours rêvé d’acheter une maison », déclare Barerra, qui travaille comme gestionnaire chez Smart Meal, une entreprise de préparation de repas. “J’ai vu des gens louer pendant 10 ans mais après 10 ans, ils n’avaient plus rien.”
En 2016, il a acheté sa première maison pour 120 000 $ avec un prêt FHA qui lui a permis de verser un acompte de 3,5 %, inférieur à ce que la plupart des prêts conventionnels auraient exigé. L’année dernière, il l’a vendu pour 220 000 $, réalisant un joli bénéfice alors que le marché du logement pandémique montait en flèche au Texas.
Barerra a ensuite acheté sa deuxième maison, une maison unifamiliale plus spacieuse avec un garage pour deux voitures pour 285 000 $ à Tomball, une banlieue de Houston. Cette fois, il avait 80 000 $ en acompte et s’est qualifié pour un prêt classique.
« Les gens qui viennent de mon pays me demandent ‘comment avez-vous fait ?’ », dit-il. “Je dis” vous n’avez qu’à vous concentrer et vous devez économiser de l’argent “.”
Avoir un agent immobilier hispanique et un courtier en hypothèques qui parlent espagnol a rendu le processus beaucoup plus simple, a déclaré Barerra, qui ne parle pas couramment l’anglais.
La plus grande société hypothécaire privée détenue par des Hispaniques
C’est quelque chose que Patty Arvielo, fille d’un immigrant mexicain et PDG et cofondatrice de New American Funding, la plus grande société de prêts hypothécaires privée et latina du pays, comprend bien.
“En 1964, mon père est allé louer un appartement tout seul, puis quand il est arrivé avec ma mère, le propriétaire lui a dit : ‘Nous ne louons pas aux Mexicains. Vous ne nous avez pas dit que votre femme était mexicaine », dit-elle.
Pour de nombreux immigrants des pays d’Amérique latine, l’accession à la propriété est souvent inaccessible dans leur pays d’origine, où le financement de l’achat d’une maison est souvent très difficile, dit-elle.
« Que vous veniez du Guatemala, d’El Salvador, du Mexique ou de la Colombie, nous venons tous ici en sachant que le rêve d’accéder à la propriété est très accessible », dit-elle.
En 2022, près de 70 % des achats de maisons latino-américains ont été effectués par l’intermédiaire d’un prêteur hypothécaire indépendant, selon les données du Home Mortgage Disclosure Act – un fait qui souligne l’importance de comprendre les nuances de leurs besoins et de leurs limites.
Chez New American Funding, 33 % de tous les prêts d’achat en 2021 sont allés à des emprunteurs minoritaires, contre 28 % pour tous les autres prêteurs réunis. Les prêts d’achat aux emprunteurs noirs en 2021 étaient 60 % plus élevés que la moyenne du secteur, tandis que les prêts d’achat aux emprunteurs hispaniques étaient 30 % plus élevés que la moyenne du secteur.
La raison pour laquelle l’entreprise a réussi à prêter aux minorités est qu’elle a une main-d’œuvre minoritaire importante (42 %), dit-elle.
Arvielo, qui a plus de 40 ans d’expérience dans le secteur des prêts hypothécaires, a fondé New American Funding, basée en Californie, avec son mari, Rick, il y a 20 ans.
La société est aujourd’hui l’une des 20 premières sociétés de prêts hypothécaires aux États-Unis, avec plus de 3 400 employés et un portefeuille de gestion de plus de 243 700 prêts pour 64,3 milliards de dollars.
Se renseigner sur l’accession à la propriété
Francisco Davila, un hispano-américain de première génération, qui travaille comme responsable des ressources humaines pour la ville de Long Beach, affirme qu’il n’aurait jamais envisagé d’acheter une maison s’il n’y avait pas eu un ami qui a commencé à travailler chez New American Funding.
Davila, 38 ans, est devenu acheteur d’une première maison en septembre 2020, lorsqu’il a acheté un condominium à distance de marche de son bureau.
“J’étais locataire depuis 10 ans, et quand mon colocataire a déménagé, j’ai été plongé dans la situation”, raconte-t-il. « Mon ami m’a dit, pourquoi ne pas analyser vos chiffres et voir si vous êtes éligible ? »
Davila, qui avait été récemment promu, dit qu’il a été surpris d’apprendre qu’il avait droit à des places abordables.
« Je ne pensais pas que j’allais trouver quoi que ce soit de cette gamme ici en ville, car en grandissant, j’ai toujours vécu dans une maison unifamiliale avec une cour arrière, et c’était ce à quoi je m’attendais », dit-il. “A Long Beach, je n’avais aucun moyen de me le permettre. Je n’avais même pas envisagé l’idée de posséder un condo.
Après six mois de recherche, Davila a trouvé un condo d’une chambre au prix de 269 000 $. Il a offert 275 000 $ dans un marché concurrentiel et a opté pour une hypothèque conventionnelle.
Il dit que le financement n’était pas un problème car il avait une bonne cote de crédit et avait remboursé ses dettes.
“Je vivais avec une mentalité de pauvreté. Je n’ai pas dépensé pour des vêtements de créateurs. J’ai économisé autant que possible”, dit-il.
Son ami l’a également envoyé à un séminaire d’accession à la propriété afin qu’il puisse se familiariser avec toutes les étapes.
Avec le recul, Davila dit qu’il est content d’avoir franchi le pas pour passer d’une location de 1 400 $ à devenir propriétaire d’un condo.
“La valeur des propriétés a grimpé en flèche et j’ai regardé autour de moi et les loyers sont fous pour le centre-ville de Long Beach en ce moment”, dit-il. “Il y a un nouveau bâtiment qui vient d’être construit pour une chambre. Ils vont pour 4 000 $ par mois en loyer.
Lorsque Hoskins, le récent acheteur d’une maison de la banlieue de Boston, a déménagé aux États-Unis avec un visa de travail pour travailler comme préposé aux chambres d’hôtel en 2005, devenir propriétaire n’était même pas un rêve lointain.
Mais voir sa sœur se construire une vie et devenir propriétaire l’a motivée, dit-elle.
« J’ai dû mettre de l’ordre dans mes finances, me former pour devenir propriétaire et comprendre le marché local », dit-elle.
Être promue l’année dernière au poste de directeur adjoint de l’entretien ménager a aidé, dit-elle.
Lorsqu’elle a commencé à chercher des maisons, ses filles fréquentaient des écoles publiques à North Andover, une «ville riche» où la plupart de leurs camarades de classe vivaient dans de grandes maisons.
Elle a toujours souhaité pouvoir faire mieux pour eux.
“J’avais l’impression que je pouvais faire tellement mieux pour eux que de vivre dans un appartement, mais c’est tout ce que je pouvais me permettre à ce moment-là.”
Hoskins a caché l’achat de sa maison à ses filles jusqu’à la dernière minute de peur qu’elle ne tombe à l’eau.
“Ils ont pleuré parce que tout le processus était une surprise”, dit-elle. “Je ne leur ai jamais rien dit jusqu’à la fermeture.”
Les décideurs politiques et les constructeurs de maisons devraient prêter attention aux besoins de la population qui stimuleront la demande future, déclare Janneke Ratcliffe, qui dirige le Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute.
Le revenu médian des ménages latinos a augmenté de 50 % pour atteindre 60 566 $ au cours des 10 dernières années, dépassant la croissance globale du revenu de 36 % au cours de la même période. Cependant, le revenu médian des ménages parmi les ménages blancs est de 75 412 $, 24,5 % de plus que les ménages latinos.
“Ils vont avoir besoin de maisons de départ et il y a un manque d’offre de logements abordables”, dit-elle. “S’il n’y a pas de stock à acheter, cela va vraiment étouffer l’avenir de l’accession à la propriété.”
Swapna Venugopal Ramaswamy est correspondante du logement et de l’économie pour USA TODAY. Vous pouvez la suivre sur Twitter @SwapnaVenugopal et vous inscrire à notre newsletter Daily Money ici.
