Droit du bail : « Pas une bonne année pour les locataires »

Les coûts supplémentaires comprennent tous les coûts d’exploitation d’un appartement loué – et donc aussi les factures d’énergie en forte augmentation et les coûts plus élevés des artisans. Avez-vous également remarqué dans vos conseils à Hambourg que les gens reçoivent des factures étonnamment élevées pour le »deuxième loyer« ont reçu?

Malheureusement oui. Les factures de chauffage et de fonctionnement pour 2022 ont été envoyées à la fin de l’année dernière. À cette époque, les coûts de l’énergie augmentaient considérablement. En ce qui concerne les prix du gaz, les prix du kilowattheure ont souvent plus que doublé. Nous avons examiné de nombreuses déclarations dans lesquelles le prix du gaz a augmenté de sept à 15 cents le kilowattheure. Cela concerne particulièrement la société de logement municipale de Hambourg, SAGA. La hausse des prix a obligé de nombreux locataires à payer des frais supplémentaires élevés malgré un chauffage économique.

Entretien

ALIONA KARDASH / STERN

L’expert en droit du bail et avocat Rebecca Auf’m Camp travaille pour l’association hambourgeoise « Tenants Help Tenants ».

Quelle est la fréquence des erreurs de facturation ?

D’après notre expérience, environ la moitié de toutes les factures de services publics sont incorrectes. Des frais sont facturés qui ne peuvent pas être répercutés sur les locataires, qui n’ont pas été convenus contractuellement ou qui n’ont pas du tout été exposés au montant facturé. Pour les propriétaires privés en particulier, les frais de chauffage n’étaient souvent pas facturés en fonction de la consommation, même si la réglementation sur les frais de chauffage le stipule.

Que pouvez-vous faire alors ?

En cas de divergences, vous avez le droit de consulter les documents. La gestion immobilière doit présenter toutes les factures, avis et contrats afin de pouvoir vérifier si ces frais ont réellement été engagés. En ce qui concerne les factures de chauffage, les factures des fournisseurs d’énergie, qui indiquent le prix du kilowatt et le montant de l’aide de l’État, sont particulièrement intéressantes. Dans de nombreux cas, il est conseillé de suspendre les demandes supplémentaires jusqu’à la fin du contrôle ou de ne les payer qu’avec la réserve expresse de remboursement. Notre association « Tenants Help Tenants » propose un soutien non seulement lors de l’examen juridique, mais également lors du litige avec la gestion immobilière.

Les grands groupes immobiliers comme Vonovia tentent-ils de générer des revenus supplémentaires auprès des locataires grâce à des coûts supplémentaires ?

Oui, nous observons cela depuis longtemps. Vonovia dispose de nombreux services comme le ménage, l’élimination des déchets encombrants ou l’entretien du jardin réalisés par des filiales spécialement créées. De cette manière, des bénéfices supplémentaires sont réalisés grâce aux coûts supplémentaires. Les preuves présentées par Vonovia sont souvent non transparentes et les marges bénéficiaires ne sont pas du tout indiquées. Dans le cadre de telles constructions, on ne peut pas s’attendre à ce que les coûts supplémentaires restent faibles au profit des locataires.

Y a-t-il des actions de protestation de la part des locataires contre cela ?

Par exemple, des locataires engagés de Vonovia se sont regroupés au sein de l’alliance « Ensemble contre Vonovia & Co. » et ont manifesté contre l’assemblée générale des actionnaires de Vonovia l’année dernière. Les locataires concernés se regroupent souvent au sein de communautés de maisons pour mener une action commune contre la location. On peut généralement faire plus ensemble et les locataires individuels qui font valoir leurs droits ne deviennent pas le centre de la gestion immobilière.

À quelle fréquence les gens sont-ils incapables d’effectuer les arriérés de paiement requis ?

Sur la base de nos conseils quotidiens, j’estime qu’environ la moitié des personnes concernées ont de grandes difficultés à effectuer des paiements supplémentaires plus importants. Les demandes surprennent souvent les locataires et il n’est pas rare que les demandes supplémentaires s’élèvent à 2 000 euros ou plus. Ensuite, vous devez également vérifier si une demande unique d’argent du citoyen est possible pour le mois au cours duquel elle est due.

Puisque le frein aux prix de l’énergie n’est plus applicable, peut-on s’attendre à ce que les coûts supplémentaires augmentent à nouveau de manière significative en 2024 ?

Nous ne savons pas comment évolueront les marchés de l’énergie. De nombreux prix du kilowattheure se situent actuellement en dessous de la limite du frein aux prix de l’énergie. Cependant, cela peut changer. Nous sommes également très préoccupés par l’augmentation du CO2₂-Prix allant actuellement de 30 euros à 45 euros la tonne depuis le début de l’année. La taxe est également prélevée sur l’énergie de chauffage et, selon l’état énergétique de la maison, les locataires participent plus ou moins aux coûts. Après la publication en décembre de l’indice des loyers 2023 de Hambourg, qui a montré pour la deuxième fois consécutive une forte augmentation, la vague d’augmentation des loyers a déjà commencé début 2024. Globalement, ce ne sera pas une bonne année pour les locataires.

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