Du rêve de devenir propriétaire de sa propre maison : il y aura bientôt plus de démolitions que de nouvelles constructions

Le « rêve de posséder sa propre maison » est l’une des histoires de la montée du miracle économique allemand. Est-ce fini? La construction de nouvelles maisons unifamiliales est en baisse depuis des années. Les taux d’intérêt et les coûts de construction élevés, le manque de terrains et les inconvénients pour l’environnement et le climat ont renforcé cette tendance. Bientôt, plus de vieilles maisons unifamiliales seront démolies que de nouvelles seront construites, écrit la Deutsche Bank dans une analyse et s’interroge : « La fin de l’accession à la propriété ?

La réponse est non. Même si presque plus de nouvelles maisons ne sont construites, elles restent un mode de vie très populaire. La demande est forte, la conséquence est claire : vivre dans une maison unifamiliale devient de plus en plus cher, que ce soit en tant que propriétaire ou locataire.

Cette tendance devrait se poursuivre avec les nouvelles constructions, écrit Jochen Möbert, analyste chez Deutsche Bank Research. Les logements sont souvent inabordables dans les grandes villes et les régions métropolitaines. Les maisons nécessitent plus d’espace et auraient un impact climatique et environnemental plus grave que les immeubles comportant de nombreux appartements plus petits. Les maisons continueront probablement à être construites dans des communautés plus petites et plus rurales.

La construction de logements neufs est en forte baisse

«Dans les années 1970, environ 250 000 logements étaient achevés chaque année», explique Möbert. Au moment de la réunification, leur nombre était tombé en dessous de 150 000. Puis un effet de rattrapage à l’est a provoqué un pic intermédiaire. Au milieu des années 1990, près de 250 000 logements étaient à nouveau construits chaque année. Puis le krach a suivi jusqu’au plus bas historique de 84 000 unités. Depuis, plus de 110 000 logements n’ont plus été occupés chaque année. Depuis 2022, ce nombre est à nouveau tombé en dessous de 100 000 en raison des coûts de construction et des taux d’intérêt élevés et de l’incertitude concernant les réglementations telles que la loi sur le chauffage.

Dans le même temps, les permis de construire des logements ont chuté d’environ 60 pour cent. De janvier à mai 2024, 15 500 maisons individuelles ont été construites en Allemagne approuvé. « Dans les années à venir, les nouvelles constructions devraient continuer à diminuer de manière significative », écrit Möbert.

Recherche de la Deutsche Bank

Tendance vers les grandes villes où l’on manque d’espace

«L’urbanisation est un moteur à long terme du déclin structurel de la construction résidentielle», explique Möbert. La demande d’espace de vie augmente dans les grandes villes. « Les terrains à bâtir et les surfaces habitables deviennent rares et coûteux. Les prix et les loyers augmentent. En conséquence, les petits appartements sont préférés aux grandes maisons. “Nous espérons que cette évolution se poursuivra”, a déclaré Deutsche Bank. La pénurie accrue de travailleurs qualifiés et d’ouvriers devrait « poursuivre la tendance à la construction de grands immeubles d’habitation et de petits appartements ».

Les maisons présentent des inconvénients pour le climat et l’environnement

Un deuxième facteur est la tendance vers des bâtiments « plus écologiques ». « De nombreux projets de construction ne prévoient qu’environ 25 logements sur un hectare, mais souvent plus de 100 appartements dans des immeubles multifamiliaux. » Les appartements côte à côte plus petits nécessitent moins de ressources que les maisons individuelles. « Selon notre modèle climatique des bâtiments résidentiels, les appartements situés dans de grands immeubles consomment en moyenne environ 10 000 kilowattheures par an et produisent environ deux tonnes de CO.₂“, dit l’analyse. “Les maisons bifamiliales ont des valeurs deux fois plus élevées et les maisons unifamiliales ont 2,5 fois plus de valeurs. De plus, les besoins en matériaux de construction tels que le béton, l’acier et le verre par appartement sont moindres dans les maisons multifamiliales. ”

De nombreuses municipalités et villes ont également tenté de réduire l’imperméabilisation des zones. Certaines communes comme Hambourg-Nord, Münster et Wiesbaden n’autoriseraient déjà les maisons unifamiliales que de manière restrictive.

Bientôt, il n’y aura plus de maisons unifamiliales construites ?

Si l’on poursuit la tendance du graphique ci-dessus, environ 3 000 logements de moins sont construits chaque année. «La dernière maison serait alors construite vers 2050», précise Möbert. Une simple continuation de la tendance surestime le développement. À long terme, cependant, la construction de logements tomberait à un niveau pouvant atteindre 20 000 à 40 000 logements par an.

Selon le nouveau recensement de 2022, il y a environ 16,3 millions de logements en Allemagne. Toujours. Leur nombre n’a guère augmenté ces dernières années. Bientôt, cela va probablement stagner, puis les choses vont se dégrader. “Si seulement quelques 10 000 logements sont construits par an à long terme, les stocks et donc l’offre du marché risquent de diminuer en raison des démolitions et des démontages.” Dans certaines métropoles, ce point est susceptible de se produire plus tôt.

D’un autre côté, le logement en propriété restera probablement une forme de logement populaire dans un avenir prévisible. « En raison de ce déséquilibre, les prix des logements devraient augmenter davantage que ceux des appartements. » prédit la Deutsche Bank. «La location de son propre logement dans de nombreuses villes et régions métropolitaines deviendra probablement encore plus attractive à l’avenir qu’elle ne l’est déjà aujourd’hui.»

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