Alors que les taux hypothécaires sont à nouveau en baisse (les chiffres récents de la Banque centrale montrent que le taux d’intérêt moyen sur les nouveaux prêts hypothécaires est désormais à son plus bas niveau depuis août 2023), les propriétaires pourraient bénéficier d’un certain soulagement sur leurs remboursements.
Dans le même temps, les taux de dépôt ont finalement commencé à augmenter, avec des rendements de 3 % par an désormais possibles.
Alors, si vous vous retrouvez avec un peu d’argent de côté à la fin du mois, même si ce n’est que 50 €, devriez-vous augmenter votre épargne maintenant qu’un rendement décent est enfin disponible ? Ou devriez-vous plutôt envisager de rembourser votre prêt immobilier en trop ?
En supposant que vous ayez un fonds d’urgence en place – généralement six mois de dépenses environ sur un compte d’épargne facile d’accès – les deux options seront bonnes. Mais, selon votre situation, payer plus cher pourrait vous rapporter plus. Nous examinons ici les options.
Boostez votre épargne
Supposons que vous ayez 200 € supplémentaires à épargner chaque mois. Si vous placez cet argent dans l’une des meilleures options d’épargne disponibles actuellement, comme le plan d’épargne à 3 % de Bank of Ireland ou AIB, au bout d’un an, vous disposerez de 2 439 €.
Si vous continuez à placer le solde sur un compte à taux fixe (généralement le taux sur l’épargne ordinaire tombe à un taux beaucoup plus bas après un an), après cinq ans, vous aurez accumulé environ 28 000 € après 10 ans, ou près de 66 000 € après 20 ans, grâce aux avantages des intérêts composés.
Cela signifie un retour sur investissement d’environ 18 000 €, même si vous perdrez près de 6 000 € en Dirt, qui est appliqué à un taux de 33 %.
Pourriez-vous donc faire mieux en mettant cela en compte dans votre prêt hypothécaire ?
Payez trop cher votre prêt immobilier
« Si vous payez trop cher au cours des premières années de votre prêt hypothécaire, lorsque vous devez le plus, c’est très efficace », dit-elle. Décrivant les intérêts comme un « mal nécessaire », Hennessy affirme que vous devriez toujours essayer de « payer le moins d’intérêts possible », et vous pouvez y parvenir en payant trop cher.
Prenons l’exemple d’une personne ayant un prêt hypothécaire en cours de 300 000 €, à un taux de 3,8 %, et dont les remboursements doivent encore être effectués sur 20 ans. Ses remboursements mensuels actuels s’élèvent à 1 786 € et, si tout reste identique, il devra payer des intérêts de 128 755 € d’ici à la fin du prêt en juillet 2044.
En revanche, s’ils ajoutent 200 € à leur remboursement chaque mois, les sommes seront considérablement différentes.
Tout d’abord, leur remboursement mensuel passera évidemment à 1 986 €, ce qui signifie qu’ils effectueront 41 200 € de remboursements supplémentaires sur la durée restante.
Les avantages seront toutefois plus importants que cette contribution. En effet, en réduisant le montant dû chaque mois, appelé « capital », notre facture d’intérêts en tant que propriétaire diminuera d’environ 20 000 €.
De plus, ils réaliseront des économies considérables sur la durée de leur prêt hypothécaire. Celle-ci passera de 20 ans à environ 17 ans et deux mois, ce qui signifie que le prêt sera remboursé d’ici septembre 2041. Le fait de ne pas avoir à rembourser un prêt hypothécaire au-delà de cette date se traduira par des économies supplémentaires de quelque 60 724 €.
Ainsi, 41 200 € de versements supplémentaires provenant de votre épargne mensuelle génèrent un bénéfice total supérieur à 80 000 €.
Mais qu’en est-il si vous disposez d’une somme forfaitaire que vous souhaitez affecter à votre prêt hypothécaire ?
Supposons que vous investissiez 10 000 € sur le prêt hypothécaire susmentionné en août prochain. Cela réduirait vos paiements d’intérêts d’environ 11 000 € et la durée du prêt de 11 mois, ce qui vous permettrait d’économiser près de 20 000 € supplémentaires.
Si vous pouviez doubler ce paiement unique à 20 000 €, vos économies d’intérêts dépasseraient 21 000 €, tandis que votre durée serait raccourcie de 23 mois, soit près de deux ans, ce qui entraînerait des économies supplémentaires d’environ 41 000 €, car vous n’aurez pas d’hypothèque à rembourser pendant cette période.
Pour ceux qui prévoient de contracter un prêt hypothécaire dans un avenir proche, le conseil de Hennessy est de garder une durée courte : après tout, de nombreux nouveaux acheteurs de maisons constateront désormais que leur prêt hypothécaire est inférieur à leur loyer.
« Relevez le défi et optez pour une durée de cinq ans de moins. C’est le point de départ, lorsque vous souscrivez un contrat, ne vous contentez pas d’une durée de 35 ans. La différence entre 30 et 35 ans est énorme », dit-elle.
LTV inférieur
Un autre avantage du remboursement excessif de votre prêt immobilier est l’impact que cela peut avoir sur votre ratio prêt/valeur (LTV), c’est-à-dire le montant restant dû sur votre prêt par rapport à la valeur de votre propriété. Si la hausse des prix de l’immobilier peut y contribuer, un remboursement excessif de votre prêt peut également y contribuer.
AIB, par exemple, propose des taux moins élevés pour les personnes dont le LTV est faible. Elle propose actuellement un taux fixe sur un an de 4,65 % pour une personne dont le LTV est de 80 % ou plus, mais ce taux se réduit à 4,55 % si votre LTV est compris entre 50 et 80 %.
D’un point de vue financier, il semble donc évident, si vous avez de l’argent de côté, de payer votre prêt hypothécaire en trop plutôt que d’épargner, car vous en aurez bien plus pour votre argent.
Il est toutefois important de noter que le fait de payer trop cher son prêt hypothécaire a un coût d’opportunité : une fois que vous avez remboursé cet argent, il est beaucoup plus difficile de le récupérer. Cela peut empêcher les emprunteurs de payer trop cher, explique Hennessy.
« Certaines personnes sont moins susceptibles de payer trop cher lorsqu’elles savent qu’elles ne pourront pas récupérer leur argent », dit-elle.
Oui, vous pouvez débloquer des fonds propres sur votre prêt hypothécaire si vous rencontrez des difficultés financières, mais cette démarche est fastidieuse. Il est bien plus simple de retirer de l’argent d’un compte d’épargne.
De plus, si vous avez d’autres dettes impayées, il serait peut-être préférable de les rembourser plutôt que d’épargner ou de payer en trop votre prêt hypothécaire, en particulier s’il s’agit d’une dette de carte de crédit beaucoup plus coûteuse ou d’un prêt automobile, par exemple.
Toutes choses étant égales par ailleurs, l’expert financier Martin Lewis a une règle générale : si votre taux hypothécaire est à peu près le même ou supérieur à votre taux d’épargne, il est alors logique de payer plus cher.
Combien puis-je payer en trop ?
En fonction de votre prêteur et du type de prêt hypothécaire auquel vous avez souscrit, il peut être facile pour vous de payer trop cher, ou non.
En règle générale, si vous avez souscrit un prêt hypothécaire à taux variable, comme un prêt indiciel, vous pouvez payer plus cher que vous le souhaitez (et selon vos capacités financières). Si, en revanche, vous avez souscrit un prêt à taux fixe, payer plus cher signifiait traditionnellement modifier les conditions du prêt hypothécaire et vous étiez pénalisé.
Aujourd’hui, les banques sont devenues plus flexibles. Avec Bank of Ireland, par exemple, vous pouvez payer 10 % de plus que votre remboursement mensuel normal, soit 100 € par exemple, si votre remboursement est de 1 000 € par mois.
Chez PTSB, une porte-parole affirme qu’il n’y a pas de limite au montant que vous pouvez payer en trop chaque année, que le prêt hypothécaire soit fixe ou variable.
Chez AIB, il existe également une option de paiement en trop. En octobre dernier, la banque a introduit un nouveau régime qui vous permet de payer en trop jusqu’à 5 000 € par an lorsque vous avez un taux fixe. Mais tout dépassement de ce montant peut entraîner une pénalité.
L’inconvénient de cette approche est qu’elle est beaucoup moins flexible que le simple fait de payer en trop chaque mois. Que se passe-t-il si vous avez besoin de cet argent supplémentaire et devez prolonger à nouveau la durée du prêt ?
Si vous avez un taux fixe avec Avant, vous ne pouvez pas payer plus cher chaque mois. Mais vous pouvez payer une somme forfaitaire chaque année à hauteur de 10 % du solde restant du prêt.
Faites également attention si vous payez trop cher votre prêt hypothécaire pour en réduire la durée, car si cela implique un remboursement anticipé du prêt, cela pourrait signifier que vous sortez de votre taux fixe et des frais pourraient s’appliquer.
Un conseil de Hennessy : si vous avez l’intention de payer plus cher, mais que vous souhaitez bénéficier du taux le plus bas ou de la certitude d’un taux fixe, envisagez de fractionner votre prêt. Vous pourriez mettre 80 % sur un taux fixe et 20 % sur un taux variable, puis vous concentrer sur le remboursement de la partie sur le taux variable. La plupart des prêteurs le permettront, dit-elle.
Enfin, si vous souhaitez savoir combien vous pourriez économiser, Hennessy suggère de consulter moneysavingexpert.com pour exécuter les chiffres.
2024-08-27 07:00:43
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