2024-04-06 00:18:56
“Nos conclusions montrent également des preuves choquantes selon lesquelles les compagnies d’assurance pratiquent une discrimination flagrante à l’égard des projets de logements abordables, refusant dans certains cas complètement de fournir une couverture aux maisons uniquement en fonction de l’endroit où elles se trouvent.”
Adi Talwar
Immeubles d’appartements à Manhattan. Les CityViews sont les opinions des lecteurs, pas celles de City Limits. Ajoutez votre voix aujourd’hui !
Les logements abordables subventionnés à New York constituent un outil essentiel pour lutter contre la crise du logement. Il offre des logements sûrs et décents aux New-Yorkais à faible revenu qui ne peuvent pas se permettre un logement au prix du marché. Mais la hausse des coûts – en particulier des coûts d’assurance – menace cette ressource vitale, mettant en péril la stabilité financière de ces bâtiments tout en augmentant les coûts de développement et en exigeant davantage de financement gouvernemental.
Face à cette crise, la New York Housing Conference a récemment achevé une analyse des coûts d’assurance pour le logement abordable. Nous avons constaté que les primes d’assurance ont doublé au cours des quatre dernières années, augmentant en moyenne de 26 pour cent chaque année. Le coût annuel moyen pour assurer un logement abordable est désormais de 1 770 $, contre 869 $ il y a à peine quatre ans. Dans certains cas, dans le Bronx, nous avons constaté des tarifs pouvant atteindre 3 081 $ par unité.
Nos résultats montrent également des preuves choquantes selon lesquelles les compagnies d’assurance faire preuve d’une discrimination flagrante contre les projets de logements abordables, refusant dans certains cas complètement de fournir une couverture aux maisons uniquement en fonction de leur emplacement.
Lors de la sensibilisation du marché menée pour la couverture d’assurance, neuf des 23 compagnies d’assurance ont refusé d’offrir une couverture en raison de l’article 8 ou du logement abordable subventionné. Une compagnie d’assurance a refusé de couvrir une propriété dans le Bronx, affirmant qu’elle « ne souscrivait plus de nouvelles affaires dans le Bronx ». Un autre n’offrirait pas de couverture à moins que le fournisseur de logements n’acquière une assurance responsabilité civile supplémentaire de 5 millions de dollars simplement parce que le bâtiment comprenait des locataires de la section 8.
Si la discrimination à l’encontre d’un locataire qui utilise un bon de l’article 8 est illégale à New York (grâce à l’interdiction de discrimination en matière de revenus imposée par la législature de l’État de New York en 2019), il devrait également être illégal pour les assureurs de discriminer des immeubles simplement parce qu’ils offrent des logements abordables. C’est le redlining des temps modernes. Il perpétue un héritage destructeur qui sépare et exclut les locataires à faible revenu et les personnes de couleur.
Les augmentations des primes d’assurance sont si fortes qu’elles mettent en danger la stabilité financière des bâtiments. D’après nos calculs, l’augmentation moyenne des coûts d’assurance réduirait les flux de trésorerie de 60 % ou plus pour les logements abordables construits en 2019 ou avant. Un flux de trésorerie considérablement réduit signifie moins d’argent pour constituer des réserves, des réparations et des difficultés à refinancer ou à vendre la propriété.
À mesure que les primes augmentent, la couverture diminue. Tant dans les nouvelles polices que dans les options de renouvellement, les propriétaires sont contraints d’accepter des franchises plus élevées ou des montants de couverture inférieurs, tandis que davantage d’éléments sont exclus de la couverture.
Nous n’avons également vu aucune preuve que l’augmentation des coûts soit due à une augmentation du paiement des sinistres. Par exemple, dans les données que nous avons reçues pour plus de 13 000 unités, les pertes sont minimes pour l’assurance excédentaire ou l’assurance parapluie, tandis que leurs primes par unité ont doublé ou triplé au cours de cette période.
Il y a quelques années, le législateur a demandé au Département d’État des services financiers d’enquêter sur la question. Fin 2022, l’agence a discrètement offert très peu d’informations sur les coûts d’assurance ou les pratiques discriminatoires et n’a suggéré aucune recommandation visant à responsabiliser les compagnies d’assurance ni à exiger une plus grande transparence. Cette réponse complaisante est totalement inacceptable compte tenu de l’urgence de la situation, et pourtant les assureurs peuvent continuer à formuler des hypothèses injustes et offensantes sur les locataires à faible revenu comme indicateur de risque.
Heureusement, la gouverneure Kathy Hochul a inclus la réforme de l’assurance logement dans son budget exécutif 2025interdisant aux compagnies d’assurance d’utiliser les sources et les niveaux d’assurance des locataires ou la présence d’unités soumises à restriction de revenu pour discriminer le logement abordable.
Alors que les négociations budgétaires se poursuivent à Albany, nous avons besoin que le Parlement renforce ses efforts pour interdire les sources de discrimination en matière de revenus et ses effets néfastes sur notre marché du logement, et cela inclut d’empêcher les compagnies d’assurance de discriminer les logements abordables. Nous avons besoin d’une intervention gouvernementale urgente pour interdire les pratiques néfastes et commencer à explorer des cadres alternatifs d’assurance, notamment des captives de logement abordables et une option d’assurance publique gérée par l’État.
L’escalade des coûts d’assurance est un problème croissant depuis des années, et les New-Yorkais ne peuvent littéralement plus se permettre de faire preuve de complaisance. La réforme de l’assurance est aujourd’hui essentielle pour garantir aux résidents la sécurité et la stabilité du logement pour les années à venir.
Rachel Fee est directrice exécutive du Conférence sur le logement à New York.
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