Est-il temps de vendre mon appartement et d’en acheter un autre ?

La hausse de l’inflation, les hausses de taux d’intérêt par les banques centrales et la crise de l’énergie créent une scénario rempli d’inconnues. Et à l’équation, il faut ajouter tous les acteurs impliqués dans ce type de situation, comme les notaires et les établissements bancaires, en plus des formalités administratives correspondantes. Afin de dissiper les doutes et de savoir quelle est la meilleure feuille de route dans ces cas, ‘actius’ a demandé à plusieurs experts du secteur immobilier et de l’achat et de la vente d’appartements.

Le point de départ est d’avoir une situation personnelle claire. Vous devez planifier les ressources et le temps en fonction de l’ensemble des besoins et expliquer clairement pourquoi vous souhaitez mettre la maison en vente pour l’acheter plus tard, comme indiqué José García Montalvo, professeur et directeur du département d’économie de l’Université Pompeu Fabra (UPF). Des questions qui peuvent causer de vrais maux de tête. Avoir trouvé la maison idéale, mais ne pas pouvoir se le permettre car il n’y a pas d’acheteur pour la sienne, ou si la maison habituelle est vendue et qu’il n’y a toujours pas d’endroit où déménager, peut pousser l’intéressé à acheter ou à vendre pour un prix non désiré simple nécessité.

Vous devez également avoir une vue d’ensemble du marché qui vous permet de comprendre s’il existe une opportunité à saisir. La vérité est que le marché est dans un tournant après avoir connu l’une des étapes de plus grande croissance ces dernières années en raison de la crise sanitaire. La hausse de l’épargne a poussé le volume des ventes à 650 000 propriétés en 2022, le chiffre le plus élevé depuis 2007. Cette année, cependant, les ventes sont fragilisées par la baisse du pouvoir d’achat des familles et la hausse du prix des crédits immobiliers. Dans ce contexte, selon une étude réalisée par CaixaBank Research, une baisse du nombre d’achats et de ventes allant jusqu’à 480 000 est attendue .

ajustement “logique”

Les prix des logements s’adaptent à cette situation. “Il y aura des baisses de prix allant jusqu’à 5% dans des zones spécifiques. Ce n’est pas un arrêt du secteur immobilier, mais un ajustement logique”, conclut-il. Anna Puigdevall, directeur général de l’AIC et trésorier de la FIABCI Espagne. Malgré la modération des prix, les experts ne croient pas que ce soit une raison suffisante pour arrêter d’acheter une maison ou attendre pour vendre.

“La chose la plus recommandée est de vendre rapidement et d’attendre un peu pour acheter la prochaine maison, tout en négociant, jusqu’à ce que les taux d’intérêt aient baissé”, selon Gonzalo Bernardos, professeur et directeur d’un master en immobilier à l’Université de Barcelone ( UB). L’idée d’acheter maintenant devrait être écartée, selon l’expert, car lorsque les taux d’intérêt augmentent, la circulation de l’argent diminue rapidement fortement, ce qui anticipe un mauvais moment de l’économie mondiale.

D’un autre coté, les hypothèques deviennent sensiblement plus chères. Depuis que la Banque centrale européenne (BCE) a commencé à relever ses taux d’intérêt, l’Euribor grimpe à grande vitesse. Concrètement, les données mensuelles ont clôturé en mars 2023 à 3,647%, alors qu’en 2020 elles étaient même négatives, à -0,3%. Démarrage d’une hypothèque avec ces conditions est un obstacle important pour la plupart.

La BCE elle-même a noté que les prêts hypothécaires aux ménages “modèrent en raison du durcissement des critères d’octroi, de l’augmentation des coûts de financement et de la baisse de confiance des consommateurs”. Maria Matos, directrice des études et porte-parole de Fotocasa, souligne que “ce n’est pas le moment le plus favorable pour acheter en raison de l’augmentation des crédits immobiliers, mais oui pour ceux qui n’en ont pas besoin”. Pour ceux-ci, cela peut même devenir intéressant car “l’acheteur a un pouvoir de marché sur le propriétaire”. “Il y a beaucoup d’appartements à vendre et ils ont le potentiel d’avoir des baisses supplémentaires”, ajoute-t-il. Cependant, le pourcentage d’acheteurs qui doivent demander un prêt hypothécaire pour acheter un appartement est d’environ 75 %.

Meilleur moment pour vendre

Malgré la modération des prix, les experts s’accordent à dire qu’ils sont moment idéal pour vendre. “Les prix sont au plus haut et ont connu les augmentations les plus importantes au cours des derniers mois des 20 dernières années, atteignant près de 10% par an en raison de la hausse des taux d’intérêt”, souligne-t-il. Matos. Même s’il faut noter qu’il y a “moins d’acheteurs en raison de la difficulté de l’Euribor”.

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‘ACTIFS’

“Les délais de vente seront plus longs et les contre-offres de prix augmenteront, il est donc recommandé de s’adresser à un professionnel pour faire la gestion”, explique Emiliano Bermúdez, directeur adjoint. général de Donpiso. Aujourd’hui, vendre un appartement prend entre 45 et 50 jours, un temps qui il s’étend à 60 jours vers la fin de l’année. De plus, l’achat d’une maison est fortement influencé par le facteur tomber amoureux, et une forte composante émotionnelle, il est donc conseillé d’être rationnel lors du paiement d’un éventuel surprix.

Définir le budget

Tout a du temps. Évaluer correctement la propriété et connaître les gamme de prix de vente du quartier spécifique où il est situé doit être priorisé. Et sachez que même lorsque le prix s’ajuste aux conditions du marché, il y a place à la négociation. Ensuite, vous devez définir le budget d’achat – avec un prix maximum – et commencer à chercher la maison que vous souhaitez. Lorsqu’il y a déjà un acquéreur, un contrat est établi pour réserver le logement et il ne reste plus qu’à gérer le financement nécessaire. “Il est toujours nécessaire de demander conseil lors d’une vente pour s’assurer que la propriété est en état, exempte de charges et de déversements en attente, et que l’expert nous guide dans le processus. La plupart des clients n’ont pas de formation financière.” il ajoute tuer

Deux possibilités

Un autre des principaux doutes qui peut surgir pour quelqu’un qui veut faire une vente de remplacement – comme on dit vendre une maison pour en acheter une autre – est de savoir s’il pourra accéder à une hypothèque sans avoir vendu la précédente. La plus courante consiste à utiliser l’argent de la vente pour rembourser la dette, vous pouvez donc demander une attestation d’encours à la banque. Une autre alternative est de contracter un crédit relais, un prêt qui permet de changer de logement sans avoir vendu le précédent et sans apporter de nouvelle épargne. Une fois l’acheteur trouvé, la dette est annulée, l’ancien bien est libéré et commencer à payer les versements sur le nouveau prêt hypothécaire. Les experts avertissent que, dans tous les cas, acheter et vendre un remplacement n’est pas simple et comporte des risques financiers, compte tenu des coûts supplémentaires, en plus du temps et de la souscription d’un nouveau prêt hypothécaire.

Mais ce ne sont pas tous les problèmes. Il y a aussi des avantages lors du règlement de la dette avec le Trésor. Si les propriétaires qui ont vendu leur logement en cours d’année doivent faire figurer l’opération dans la déclaration, ceux qui ont cédé leur logement habituel peuvent bénéficier de l’exonération pour remploi. Cela suppose économiser l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) lorsque certaines conditions sont remplies. L’exigence la plus importante est que le logement vendu et le logement acheté “constituent la résidence habituelle du contribuable”, comme il l’explique Bernardo. De plus, “lorsque vous changez d’appartement, vous avez deux ans pour en acheter un autre afin de bénéficier de l’exonération”, ajoute le professeur. Les plus de 65 ans peuvent également en profiter.

Question de dépenses

Tout l’argent de la vente doit être réinvesti dans l’acquisition du nouveau logement pour être exonéré du paiement de l’intégralité de l’impôt sur le revenu. Cependant, si une partie seulement est utilisée pour l’achat, le vendeur est dispensé de payer la partie proportionnelle au montant réinvesti. “La fiscalité dépend toujours du profil et du lieu où se déroule l’opération. Ce n’est pas la même chose d’acheter une maison d’occasion qu’une nouvelle, ni en Catalogne comme dans d’autres communautés autonomes », explique-t-il Bermudez.

Outre les aspects fiscaux, l’intéressé à ce type d’opération doit tenir compte de toutes les dépenses engagées. Outre la taxe de vente, il y a la plus-value municipale, les frais dérivés d’une éventuelle liquidation de l’hypothèque, la commission immobilière, les frais de notaire, les frais de déménagement et les frais de l’acte de vente, ainsi que les rénovations du nouveau domicile, si nécessaire. Par conséquent, il est recommandé créer un matelas économique pour vous couvrir en cas de problème.