2024-05-07 08:38:06
Une nouvelle règle de Fannie Mae et Freddie Mac, si elle est maintenue, pourrait mettre un frein à l’évolution du secteur de l’assurance IARD vers une valeur de rachat réelle pour davantage de propriétaires et de couvertures de copropriété.
À partir du 1er juin, les sociétés de prêts hypothécaires soutenues par le gouvernement, qui soutiennent environ 70 % du marché hypothécaire américain, exigeront que les polices d’assurance fournissent une couverture de valeur de remplacement pour la plupart des maisons hypothécaires.
“En plus du fait que la couverture de la valeur de rachat réelle est inacceptable, les polices qui limitent, déprécient, réduisent ou règlent les pertes sur une base autre que le coût de remplacement ne sont pas non plus acceptables”, lit-on dans Fannie Mae. Annonce du guide de vente.
La révision des lignes directrices a été publiée le 7 février, mais ce n’est que récemment qu’elle a attiré l’attention dans tout le pays. Une lettre du 17 avril de l’Association nationale des compagnies d’assurance mutuelle et de Big I, les agents et courtiers d’assurance indépendants d’Amérique, a exhorté l’Agence fédérale de financement du logement à suspendre immédiatement les changements. Les groupes ont averti que la règle perturberait les assurés, les assureurs et les agents déjà confrontés à des primes croissantes et à des problèmes de capacité.
« Exiger, sans exception, que tous les consommateurs ayant des prêts hypothécaires détenus par Fannie Mae et Freddie Mac obtiennent une couverture complète du coût de remplacement va logiquement, de par la nature même de ce mandat, exacerber les défis existants », peut-on lire dans la lettre. « Bien que les directives du GSE soient sans aucun doute bien intentionnées, elles établissent des exigences qui auront un impact réel sur les nombreux propriétaires qui ne sont pas en mesure de satisfaire aux exigences de couverture ou qui sont obligés d’acheter un produit d’assurance plus coûteux afin de faites-le.
Grande
Les agents d’assurance se retrouveraient dans une position difficile à cause d’un tel changement de règle et devraient informer les propriétaires qu’une option visant à limiter les hausses de primes est sur le point d’être retirée de la table, indique la lettre. Et certains assureurs de biens proposent des gammes entières de produits offrant de l’ACV pour les maisons avec hypothèques, polices privilégiées par les assurés qui ne sont peut-être pas en mesure de payer des primes basées sur le remplacement, a déclaré Jimi Grande, vice-président principal des affaires fédérales et politiques chez NAMIC.
On ne sait pas pourquoi la règle fédérale a été modifiée, surtout maintenant, au milieu d’un marché difficile et de coûts de sinistres croissants pour les assureurs de biens. Mais la lettre NAMIC et Big I a peut-être fait du bien : les responsables fédéraux du financement du logement devraient annoncer plus tard cette semaine qu’ils sont prêts à suspendre la nouvelle directive et à discuter avec les parties prenantes.
Lundi, un porte-parole de Fannie Mae n’a pas pu confirmer dans l’immédiat ce changement d’avis apparent. Mais Nathan Riedel, vice-président principal chargé des affaires gouvernementales fédérales de Big I, a déclaré qu’un réexamen serait un grand pas dans la bonne direction.
« Nous sommes reconnaissants. Il semble que la FHFA va reporter cette règle et laisser les parties prenantes se réunir et en parler », a déclaré Riedel.
Offrir une valeur de rachat réelle est une tendance croissante dans tout le pays ces dernières années, mais particulièrement en Floride et en particulier pour les toits. Les défenseurs des assureurs ont qualifié l’ACV de moyen plus simple et plus équitable de couvrir les toits à la suite de milliers de réclamations concernant les toits en Floride que les assureurs ont qualifiées de frauduleuses ou exagérées par certains experts en sinistres publics, des entrepreneurs en toiture sans scrupules et par les avocats de certains plaignants.
Les législateurs de Floride ont présenté à plusieurs reprises une législation qui aurait permis à davantage de polices de couvrir uniquement la valeur actuelle des toits, par opposition à la valeur de remplacement totale, ce qui peut ajouter des milliers de dollars au coût et des centaines de dollars aux primes.
« C’est environ 25 % plus cher d’opter pour la valeur de remplacement que pour l’ACV », a déclaré Scott Johnson, de Tallahassee, éducateur, auteur et consultant de longue date en matière d’assurance.
Le projet de loi sénatorial 1728, présenté à l’Assemblée législative de Floride en 2022, a failli autoriser davantage de polices à fournir uniquement une couverture ACV pour certaines réclamations liées au toit des propriétaires. Le projet de loi a été adopté par le Sénat cette année-là mais est mort à la Chambre des représentants.
Depuis lors, cependant, le Bureau de réglementation des assurances de Floride a permis une sorte de solution de contournement : les régulateurs ont interprété la loi de l’État en vigueur pour permettre aux transporteurs d’offrir des avenants facultatifs qui limitent les remplacements de toit et limitent le montant qu’une police paiera pour correspondre esthétiquement au nouveau toit. matériel à vieux. Plusieurs transporteurs ont agi rapidement pour proposer les avenants au cours de la dernière année, offrant ainsi une option aux assurés.
En 2022, le projet de loi 4D du Sénat de Floride a également révisé les codes du bâtiment. Les codes n’exigent désormais plus le remplacement complet du toit lorsque seule une partie du toit est endommagée. Les décisions des tribunaux de Floride ont également assoupli l’exigence de remplacement dans certains cas.
Au Kentucky, l’automne dernier, le Département des Assurances de l’État s’est également prononcé sur la question. Il a publié un avis consultatif, permettant essentiellement aux assureurs d’éviter le remplacement complet du toit si le même type de bardeau est utilisé pour les réparations, même si les nouveaux bardeaux ne correspondent pas exactement aux anciens en couleur.
Beaucoup ont donc été surpris lorsque les lignes directrices de Fannie Mae et Freddie Mac, qui faisaient essentiellement exploser la tendance du vinaigre de cidre de pomme, ont été rendues publiques ces dernières semaines.
Grande, de NAMIC, a émis l’hypothèse que la FHFA avait peut-être de bonnes intentions pour protéger les propriétaires, mais l’agence n’a pas consulté suffisamment d’experts dans le monde de l’assurance. Peut-être que les responsables de la réglementation avaient entendu des groupes de consommateurs dire que certaines personnes n’obtenaient pas la valeur de remplacement complète de la part des assureurs lorsque leur maison était endommagée, et l’agence souhaitait aider les résidents, a noté Grande.
“C’est un sentiment agréable, mais c’était horriblement ignorant et erroné”, a-t-il déclaré. “C’est bizarre que personne dans la chaîne alimentaire n’ait remarqué cela avant la publication des lignes directrices.”
Riedel
La suppression de la couverture ACV sape un choix que de nombreux propriétaires ont adopté comme moyen de réduire les augmentations de primes au cours des dernières années, ont souligné lui et Riedel de Big I.
Les coûts de remplacement ont également constitué une question délicate pour certains agents d’assurance ces dernières années. Les outils d’estimation du coût de remplacement d’une compagnie d’assurance sont souvent considérés comme exclusifs, et les statuts de la Floride et les contrats des agents interdisent aux prêteurs d’exiger des agents qu’ils fournissent les estimations des coûts, a expliqué BG Murphy de la Florida Association of Insurance Agents.
« Les nouvelles directives destinées aux vendeurs et gestionnaires de prêts hypothécaires soutenus par Fannie/Freddie vont probablement raviver ce problème pour les agents d’assurance indépendants de Floride », a écrit Murphy dans un article de blog la semaine dernière.
On ne sait pas exactement combien de propriétaires ayant des prêts hypothécaires en Floride et ailleurs ont opté pour des politiques à valeur de rachat réelle. Les régulateurs de Floride et les responsables de la Citizens Property Insurance Corp., créée par l’État, n’ont pas pu être contactés lundi.
Ce n’est pas la première fois que Fannie et Freddie ébranlent les marchés de l’immobilier et des assurances en Floride.
Au début de 2022, les sociétés ont commencé à exiger des institutions prêteuses qu’elles évaluent l’état des immeubles en copropriété avant d’approuver les prêts, à la suite de l’effondrement des tours Champlain Sud qui a tué 98 personnes.
Un an plus tard, certains transporteurs domiciliés en Floride se sont retirés du système de notation de stabilité financière de la société de notation Demotech. Mais Freddie Mac, qui achète principalement des prêts auprès de petits prêteurs, a provoqué une certaine consternation en retardant temporairement l’approbation du système de classement des assureurs d’une autre société de notation.
De même, le dernier changement de règle a provoqué « de l’incertitude et de l’appréhension » à l’approche de la date de mise en œuvre de la règle, indiquent la lettre de NAMIC et Big I.
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