Sur les plus de 40 S-REIT, il n’y a que 3 REIT européens cotés SGX :
- FPI européenne Cromwell
- FPI commerciale Élite
- IReit Global
Par conséquent, dans cet article, nous passerons en revue les performances du cours des actions des 3 REIT européennes ainsi que leurs paramètres financiers. L’indice FTSE REIT a augmenté d’environ 0,22 % depuis le début de l’année, mais a chuté d’environ 13,96 % au cours de la dernière année. Cependant, un rapide coup d’œil à tous les FPI cotés en bourse SGX basés en Europe montre qu’ils ont été moins bien battus que l’indice. La seule exception est Cromwell European REIT qui a surperformé l’indice REIT depuis le début de l’année.
1. FPI commerciale Élite
Elite Commercial REIT possède des propriétés au Royaume-Uni. Le portefeuille de la FPI comprend 155 immeubles de bureaux en pleine propriété situés à travers le Royaume-Uni d’une valeur totale de 466,2 millions de livres sterling.
La FPI tire la majeure partie de ses revenus locatifs du gouvernement britannique avec une longue échéance moyenne pondérée des baux de 4,8 ans. Il a un taux d’occupation stable de 97,9% et bénéficie d’une perception de loyers cohérente à l’avance. Cependant, le cours de l’action se comporte toujours mal par rapport aux deux autres REIT européens. Les raisons peuvent être dues à :
- Ratio d’endettement élevé de 45,8 %
- Déclin du DPU
- Faiblesse de l’économie britannique entraînant ainsi une baisse de la valeur de l’immobilier et de la valeur liquidative, comme le montre le tableau ci-dessous
Avec l’implosion du Credit Suisse, pourrait-on assister à une nouvelle baisse de la valorisation des propriétés britanniques ?
2. IReit Global
Le portefeuille d’IREIT comprend 5 immeubles de bureaux en pleine propriété en Allemagne, 5 immeubles de bureaux en pleine propriété en Espagne et 27 immeubles de commerce en pleine propriété en France. Le portefeuille a une surface locative totale d’environ 384 000 m², un taux d’occupation global d’environ 88,3 % et une valorisation d’environ 1,0 milliard d’euros. Le cours de l’action Ireit Global a chuté de 2,94 % depuis le début de l’année . Cependant, il a chuté de plus de 21 % au cours de la dernière année. Bien que le gearing soit encore relativement faible à 32%, le DPU est passé de 2,93 centimes d’euro à 2,69 centimes d’euro. Le taux d’occupation du portefeuille a également diminué à 88,3 % au 31 décembre 2022, contre 95,7 % au 31 décembre 2021, en raison de la vacance du campus de Darmstadt à la suite du départ de son unique locataire, Deutsche Telekom, ce qui a eu un impact sur son DPU. Dans le tableau ci-dessous, nous pouvons voir que si les revenus nets de la propriété ont augmenté, les revenus distribuables ont fortement chuté en raison de la hausse des charges d’exploitation. Ces dépenses plus élevées pourraient-elles être une préoccupation à l’avenir?
Une autre raison de la baisse du cours de l’action pourrait être la baisse de la valeur liquidative due principalement à la baisse de l’EURO face au SGD. L’économie européenne n’étant pas en bonne forme, nous devons surveiller de près la valorisation des propriétés.
3. FPI européenne Cromwell
Cromwell European REIT (CEREIT) possède actuellement des propriétés industrielles légères/logistiques ainsi que des actifs de bureaux dans des villes carrefours à travers l’Europe. Le portefeuille de CEREIT comprend plus de 110 propriétés principalement en pleine propriété dans ou à proximité des principales villes carrefours aux Pays-Bas, en Italie, en France, en Pologne, en Allemagne, en Finlande, au Danemark, en Slovaquie, en République tchèque et au Royaume-Uni avec environ 800+ locataires-clients.
CEREIT a publié un ensemble de résultats décents pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, où le revenu net de la propriété est en hausse de 5,1 % à 136,8 millions d’euros tandis que le DPU est en hausse de 1,3 % à 17,189 centimes d’euro. Il affiche également une forte réversion locative positive de 5,7% et son taux d’occupation atteint un niveau record de 96,0%. C’est probablement la raison pour laquelle le cours de l’action CEREIT a relativement bien performé depuis le début de l’année et pourrait être le plus performant parmi les REIT européens cotés sur SGX. Cependant, les investisseurs doivent prendre note que la valeur liquidative est passée de 2,52 euros à 2,42 euros et que le ratio d’endettement est relativement élevé à 39,4 %.
Conclusion
À partir du résumé/de la comparaison ci-dessus sur les REIT européens cotés sur SGX, nous pourrions évaluer approximativement les facteurs affectant la performance du cours des actions des REIT :
- Croissance des DPU – un facteur clé à surveiller avant d’acheter une FPI
- Macro économique les tendances des pays où les propriétés des FPI sont situées qui affecteront l’évaluation de la propriété.
- Nature des biens – Les immeubles CEREIT sont principalement des immeubles logistiques et industriels qui pourraient être plus résistants aux chocs économiques que les immeubles de bureaux.
- VNI et biens en pleine propriété ne devrait pas être le facteur principal pour déterminer s’il faut acheter le FPI si le DPU continue de baisser.
- Taux de change contre SGD. Si le SGD se renforce, les dividendes qui vous sont versés pourraient être affectés.
- Dépenses de fonctionnement/I/R du FPI qui aura un impact sur le revenu à distribuer
Pour plus d’informations, vous pouvez également consulter les sites des 3 REIT européens : FPI commerciale Élite, Ireit Global et VOUS VOULEZ.
