Galeria Karstadt Kaufhof : Que se passe-t-il si les magasins disparaissent ?

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Que se passe-t-il si Galeria Kaufhof et Karstadt disparaissent ?

Après tout : il y a une fosse de construction à Rheine. Pour de nombreux habitants, c’est un progrès. Pendant 13 ans, il ne restait sur le site qu’une ruine, un bloc de béton gris s’étendant sur plus de quatre hectares, au milieu du centre-ville de la commune de Münsterland. Le commerce y était florissant dans les années 80 et 90. Le Staelsche Hof, le nom de la place devant le bâtiment, était palpitant : il y avait des restaurants, des glaciers et des magasins de vêtements. Mais après d’abord Karstadt et plus tard, en 2009, Hertie a quitté le bâtiment, le Staelsche Hof est également décédé. D’abord les passants ont disparu, puis les magasins. Et ce n’est qu’en 2022, soit 13 ans plus tard, que la démolition a eu lieu, dans le but de construire à un moment donné un hôtel et un immeuble résidentiel sur ce site.

Partout en Allemagne, les municipalités sont aux prises avec des bâtiments vides de Karstadt, Galeria Kaufhof ou Hertie dans leur centre-ville. Pourquoi? Certains considèrent le commerce en ligne comme coupable d’avoir rendu obsolète le principe des grands magasins. Mais la question est probablement encore plus simple. En fait, la seule chose qui a changé, c’est notre façon de faire nos courses. Ce n’est pas le principe même des grands magasins qui est mort, Galeria Karstadt Kaufhof (GKK) n’a pas réussi à s’adapter au changement. Et après l’insolvabilité de la société mère Signa Holding de René Benko, l’avenir des sites restants est plus incertain que jamais.

De nombreux maires sont donc à nouveau dans la tourmente, craignant pour leur vie Avenir leurs centres-villes exigent de nouveaux concepts. On ne sait toujours pas combien et surtout quelles succursales pourraient être fermées. Mais des experts comme Johannes Berentzen de la BBE Handelsberatung en sont sûrs : “À long terme, un grand nombre de sites seront fermés. À commencer par les petites et moyennes villes.”

Galeria Kaufhof Karstadt : le principe des grands magasins ne doit pas nécessairement être mort

Berentzen considère les problèmes de GKK comme étant faits maison : “On ne peut certainement pas accuser René Benko de n’avoir aucun intérêt fondamental pour le trading”, dit l’expert. “Il a par exemple développé de grands concepts de luxe. Mais quand je regarde les succursales de GKK, j’ai l’impression qu’il s’intéressait avant tout à l’immobilier.”

Au fond, dit Berentzen, le principe des grands magasins n’est pas du tout mort : cela se voit à environ 40 kilomètres à l’est de Rhin, à Osnabrück. Y prospère le L&T, un grand magasin où les clients peuvent surfer sur une vague artificielle ou simuler un entraînement en altitude à 2000 mètres. “Lorsque je crée de telles expériences pour les clients, la décision en matière de prix passe souvent au second plan.” En d’autres termes : celui qui conseille et surprend les clients de manière compétente remportera également le contrat sur Internet. Même si c’est quelques euros moins cher là-bas.

Dans les succursales de Galeria et de Karstadt, peu de choses ont changé au cours des 30 dernières années. Il y a encore plein de friandises sur les valises et les sous-vêtements. Et plus loin, les marques de mode aux vêtements intemporels se disputent les derniers clients restants dans cet immense espace. “GKK a considérablement réduit ses coûts sous René Benko. Cela se voit dans les succursales”, déclare Berentzen. “Cet levier est presque épuisé. Dans le même temps, les bénéfices ne se sont guère rétablis depuis Corona. Les choses s’annoncent bien meilleures pour la concurrence.” Bien que l’ensemble du marché des produits de prix moyen ait souffert récemment, GKK a particulièrement souffert.

L’expert immobilier Lars Jähnichen d’IPH Handelsimmobilien voit également un problème dans les propriétés GKK. “Les zones commerciales deviennent généralement plus petites horizontalement et verticalement, les emplacements deviennent plus courts et les détaillants occupent moins d’étages. Cela ne se voit pas encore chez GKK.” De plus, la situation n’est souvent plus correcte. “Les succursales de GKK sont principalement situées dans des villes de taille moyenne. Aujourd’hui, ces centres de taille moyenne sont plus susceptibles de fournir des produits de base qualifiés et beaucoup moins d’acheter des produits de mode”, explique Jähnichen. Pour ce faire, les habitants se rendraient dans les grandes villes ou dans les immenses centres commerciaux des campagnes – s’ils ne commandaient pas immédiatement en ligne.

L’intérêt pour les sites de la Galeria Karstadt Kaufhof demeure

Jähnichen prévoit également la fin tôt ou tard de la plupart des succursales du GKK – pas nécessairement dans les sites les plus prestigieux comme Hambourg, Francfort ou Munich, mais dans les villes de taille moyenne. Les postes vacants sont un problème à court terme pour les villes. Mais une impasse telle que celle de Rheine ne risque de se produire que rarement, selon l’expert. Jähnichen et son équipe ont déterminé que sur les 52 succursales du GKK récemment fermées, 30 pour cent ont été démolies et 50 pour cent ont subi des changements structurels massifs. Cela est dû à la structure vétuste du bâtiment et à l’usage mixte qui suit le grand magasin, explique Jähnichen.

L’usage mixte classique est par exemple des bureaux, hôtels ou quartiers résidentiels aux étages supérieurs, commerces au rez-de-chaussée. Toutefois, cela comporte de grands risques pour les investisseurs, car les bâtiments sont généralement en mauvais état. « Dans de nombreuses branches, la technologie des systèmes est davantage destinée au Musée historique allemand qu’à une utilisation quotidienne », explique Jähnichen. C’est pourquoi de moins en moins de sociétés réglementées sont remises en question.

Fondamentalement, dit Jähnichen, les propriétés suscitent encore suffisamment d’intérêt, notamment de la part de family offices individuels des villes concernées ou d’investisseurs internationaux.

Mais presque personne ne s’attend sérieusement à pouvoir louer l’intégralité du bâtiment à un locataire, explique l’expert. C’est pourquoi il est également demandé aux municipalités d’autoriser des processus d’approbation accélérés pour les nouveaux concepts. “Lorsqu’un grand magasin ferme, la rapidité est essentielle. Surtout lorsqu’il s’agit d’approuver des concepts de pop-up, nous devrions avoir mis en place des procédures simplifiées et standardisées afin que les espaces puissent être réutilisés rapidement pendant que les préparatifs pour une réutilisation permanente sont en cours.”

Remarque : l’article a été publié pour la première fois le capital.de.

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