Winchester House sera rénové en un immeuble de bureaux de catégorie A de 11 étages. (Source : David Walker Architects)
Un conglomérat malaisien parie qu’il peut faire un ringgit rapide dans un marché de bureaux déprimé à Londres. Gamuda Berhad a annoncé lundi qu’il s’était associé au gestionnaire d’investissement britannique Castleforge Partners pour acquérir le siège britannique de la Deutsche Bank auprès du chinois CIC.
Gamuda et Castleforge ont convenu d’acheter Winchester House dans la ville de Londres au fonds souverain chinois pour 257 millions de livres sterling (316,4 millions de dollars), bien que le géant bancaire allemand envisage de quitter le bâtiment de 317 000 pieds carrés (29 450 mètres carrés) en un peu plus d’un le temps de l’année.
“Gamuda et Castleforge sont convaincus que la Winchester House rénovée plaira aux entreprises multinationales à la recherche d’espaces de bureaux durables et de haute qualité”, a déclaré la société, tout en citant un plan de mise à niveau et d’expansion comme moyen d’augmenter la valeur de la 1998- propriété d’époque.
CIC s’est associé à Invesco pour acheter l’immeuble au 75 London Wall dans le centre financier traditionnel du Royaume-Uni pour 245 millions de livres sterling (puis 389 millions de dollars) en 2012. En dollars américains, le fonds souverain du continent a réalisé son premier investissement direct sur le marché immobilier britannique. perdre près de 19 % de sa valeur en un peu plus de 10 ans.
Mise à niveau pour la valeur
Gamuda, qui a une paire de projets résidentiels au Royaume-Uni ainsi que des lotissements en Australie, au Vietnam et à Singapour ainsi qu’en Malaisie, compte sur des améliorations axées sur la durabilité et une expansion prévue de l’actif de bureaux pour attirer des locataires dans ce qui est actuellement considéré comme une propriété de catégorie B.
Fondateur et directeur général de Gamuda, Lin Yun Ling
“Avec la forte demande d’immeubles ESG de premier ordre, associée au manque aigu d’offre, Gamuda devrait doubler son investissement en fonds propres de cet actif lors de sa cession dans les 5 ans, et ainsi démontrer de solides retours sur investissement et maximiser la valeur actionnariale, ” l’entreprise a déclaré dans sa divulgation de lundi.
La coentreprise, dans laquelle Gamuda détient une participation de 75% tandis que Castleforge détient les 25% restants, paie environ 809 £ par pied carré de la surface au sol existante de Winchester House. La contrepartie totale, qui sera financée par une combinaison de liquidités et de dettes basées au Royaume-Uni garanties par des garanties, correspond à la valeur de marché actuelle de l’actif.
Les partenaires prévoient d’étendre la propriété de huit étages à 11 étages, ce qui ajoutera 200 000 pieds carrés d’espace au sol, soit une expansion de près de 60 %. La joint-venture a également un programme d’amélioration de l’efficacité qui qualifiera le futur bâtiment de grade A pour une note « exceptionnelle » selon les normes britanniques BREEAM pour l’immobilier durable.
Gamuda a expliqué que l’acquisition, qui devrait être finalisée en mai, fait partie de sa stratégie “Quick-Turnaraound Projects” qui vise à construire un portefeuille de propriétés à valeur ajoutée avec un taux de rendement interne cible d’au moins 20% dans un délai période de détention de cinq ans ou moins.
Ciarán Londra, associé du cabinet d’avocats Bryan Cave Leighton Paisner (BCLP) à Singapour qui conseille les investisseurs asiatiques sur les investissements immobiliers à l’étranger, a noté que les plans de Gamuda pour moderniser Winchester House s’alignent sur le resserrement par le gouvernement britannique de son régime de certification de performance énergétique, qui nécessitera des investissements commerciaux bâtiments sans composants résidentiels pour répondre à des normes d’efficacité plus élevées en 2027 avec des objectifs encore plus élevés pour 2030.
“Gamuda planifie cela pour achever son développement à ce qu’ils pensent être un moment optimal pour ramener cet actif sur le marché et réaliser leur profit”, a déclaré Londra.
Strong Exit Eyed Post-Facelift
Une fois les mises à niveau terminées, Gamuda s’attend à pouvoir obtenir de solides engagements de pré-location de la part d’entreprises mondiales à temps pour son plan de sortie de cinq ans.
“Nous nous attendons à une forte valeur de sortie résultante produisant un rendement proportionnellement élevé sur notre investissement en actions”, a déclaré Gamuda. La société n’a pas fourni de détails sur les dépenses en immobilisations pour les améliorations prévues ou les engagements de location qui pourraient fournir les revenus nécessaires pour atteindre ses objectifs financiers. Comme indiqué sur le site Web de Gamuda, le portefeuille de la société ne montre pas d’expérience avec des projets de bureaux au Royaume-Uni ou sur les autres marchés où elle est active.
Rapport de la Property Week de Londres que CIC envisageait de vendre la propriété en mars de l’année dernière avec un prix cible de 275 à 300 millions de livres sterling, la demande d’espaces de bureaux à Londres ayant chuté au second semestre 2022.
“L’activité de location a ralenti pour le deuxième trimestre consécutif, car l’économie difficile a commencé à avoir un impact sur le climat des affaires”, a déclaré JLL dans son dernier rapport sur le marché des bureaux du centre de Londres. « La prise en charge trimestrielle a atteint un peu plus de 2,1 millions de pieds carrés, soit 20 % de moins que le trimestre précédent et un demi-million de pieds carrés de moins que la moyenne décennale de 2,6 millions de pieds carrés.
Les loyers des bureaux dans la ville de Londres sont restés stables à 72,50 £ par pied carré au cours des six derniers trimestres, a déclaré le cabinet de conseil immobilier. JLL prévoit que les loyers de premier ordre dans la ville augmenteront en moyenne de 3,3 % par an au cours des cinq prochaines années, tout en avertissant que “les attentes ont été revues à la baisse à court terme”.
Alors que le marché britannique de l’immobilier commercial reste relativement calme, Londra de BCLP a déclaré qu’il s’attend à ce que davantage d’investisseurs asiatiques s’emparent de propriétés à mesure que les actifs se réévaluent.
“Les investisseurs étrangers, en particulier ceux d’Asie, savent que le Royaume-Uni leur offre actuellement une opportunité parfaite d’acquérir des actifs de qualité à des prix jamais vus au cours des 10 dernières années et plus”, a-t-il déclaré mardi en réponse aux questions de Mingtiandi.
