Héritiers squattés : démarches judiciaires lorsqu’un frère se barricade dans l’appartement familial | Mes droits | Économie

“Il a changé la serrure de la maison dès le décès de notre père pour que nous ne puissions pas accéder à la maison familiale, celle de tous les frères.” C’est le témoignage de Luisa (nom d’emprunt) qui, avec les autres héritiers, a dû s’adresser au tribunal pour expulser sa sœur de l’appartement de son enfance. La femme était installée depuis trois ans. Il n’avait nulle part où aller et de cette façon, disait-il, il pourrait prendre soin de ses parents. Cependant, les autres frères payaient déjà une personne qui s’occupait de ce travail. Après la mort de son père, il continue d’y vivre avec sa mère. La goutte d’eau qui a fait déborder le vase, dit Luisa, a été de changer les serrures de la propriété. Un avertissement selon lequel il envisageait de rester dans l’appartement et d’ignorer les droits de ses frères.

Les cas d’héritiers squatteurs ne sont pas exceptionnels, selon les rapports Antonio Martínez, l’avocat qui a conseillé Luisa et ses frères. Le cas typique, souligne-t-il, est celui du frère qui estime avoir le droit de rester au domicile parental parce qu’il s’occupe de ses parents et ne possède pas d’appartement. « La réalité est que cette personne n’a pas la capacité économique de louer ou d’acheter une maison et utilise ses parents », explique l’avocat du cabinet Martínez Lafuente Abogados et expert en droit des successions. Le problème est que « ils tentent de justifier l’usage de la maison par le testament non écrit de leurs parentsce qui n’est pas un titre qui légitime son usage », souligne-t-il.

Il existe également des cas dans lesquels les héritiers se retrouvent sans droits dans la maison des parents alors qu’ils possèdent un autre appartement. Antonio Martínez dit que même si le profil des occupants est celui de personnes sans moyens économiques, il y a des moments où ce sont simplement des personnes « au visage dur ». L’avocat se souvient d’une affaire dans laquelle ils ont dû saisir le tribunal pour expulser un homme qui vivait en prêt dans la maison familiale alors qu’il gagnait un revenu grâce à son appartement loué.

Selon l’expert, la plupart de ces questions concernent des enchevêtrements et des conflits familiaux. Un manque de compréhension qui fait échouer la tentative de burofax, invitant l’occupant à quitter volontairement l’appartement. « Ils n’ont pas d’autre maison où aller, donc ils n’y ont généralement pas accès », résume Martínez. Les mauvaises relations entre les frères dynamisent également la répartition de l’héritage. « Il est fréquent que les tribunaux tranchent sur l’occupation illégitime du logement avant le partage des biens », souligne l’expert. « Ce sont des affaires qui traînent devant les tribunaux », reconnaît Martínez.

Pour éviter que les héritiers squatteurs ne s’installent dans l’appartement familial, explique l’avocat, il faut entamer une procédure d’expulsion « pour cause de précarité ». Le même que tout propriétaire doit invoquer pour expulser les personnes qui utilisent leur logement sans droit et ainsi en récupérer la possession. La principale caractéristique de ces procédures est que l’occupation du logement se produit sans que la partition ait été signée, situation que dans le jargon juridique on appelle « héritage couché ». Ce nom fait référence à l’ensemble des biens et des droits que le défunt transmet depuis son décès jusqu’au moment où les héritiers les acceptent ou y renoncent.

Dans tous les cas, ce sont les principales questions que doivent prendre en compte les héritiers qui se trouvent plongés dans ce problème et souhaitent récupérer la maison de leurs parents pour la vendre ou la louer.

A quel moment faut-il intenter une action en justice ?

Si une tentative a déjà été faite pour parvenir à un accord satisfaisant pour toutes les parties concernées et que cet accord n’a pas été obtenu, il n’est pas nécessaire de perdre du temps à poursuivre l’occupant du logement. Comme l’explique l’avocat Antonio Martínez, il est conseillé d’agir rapidement car ce sont des processus complexes et longs. Pendant que la situation se règle, des dépenses s’accumulent qui réduisent le solde des comptes communs ou des dommages peuvent être causés à la maison.

« De plus, tant que l’héritier sera un squatter, il sera difficile de louer le logement », souligne l’avocat. Nous avons vu des cas où l’occupant est allé jusqu’à boycotter la location, empêchant le locataire d’entrer, une fois le contrat signé », explique Martínez. La solution, préconise-t-il, est de demander une indemnisation supplémentaire pour les dommages causés.

Quelle procédure utiliser ?

L’outil juridique utilisé est la procédure d’expulsion précaire, incluse dans l’article 250 du Code de procédure civile. «Cela ressemble beaucoup aux procédures utilisées, par exemple, lorsque le locataire ne paie pas le loyer», explique Antonio Martínez. Il s’agit d’une procédure civile dans laquelle le juge est invité à ordonner à l’héritier de quitter le logement occupé.

La réclamation est résolue lors d’un procès verbal, plus rapide qu’un procès ordinaire. Comme son nom l’indique, la question est entendue devant le juge au cours d’une seule séance appelée « audience ». Une fois que la plainte parvient au tribunal et est traitée, une date d’audience est fixée et, après cela, le juge rend une décision. Si le défendeur ne fait pas appel dans les 20 prochains jours ouvrables, il doit abandonner la maison ou le terrain, sinon il y aura une « expulsion », c’est-à-dire une expulsion forcée.

Sur quelles raisons l’héritier squatteur peut-il s’appuyer pour rester dans le logement ?

L’héritier squatteur ne dispose d’aucun argument juridique en sa faveur pour rester dans le logement avant la signature du cahier de partage, qui est le document dans lequel les biens du défunt sont équitablement répartis. Or, souligne Antonio Martínez, « tout comme cela se produit dans les expulsions pour non-paiement du loyer, si le locataire squatteur a à sa charge des mineurs et n’a pas d’autre logement, l’expulsion pourrait être retardée, car les juges surveillent toujours les intérêts du mineur.” .

Depuis mars 2019, les tribunaux ayant connaissance de cette situation doivent notifier au services sociaux sur l’existence d’un procès en expulsion. En parallèle, ils doivent également informer le locataire défendeur des services sociaux vers lesquels il peut s’adresser pour obtenir de l’aide.

Dans le cas où les services sociaux déterminent que le locataire se trouve en situation de vulnérabilité, la procédure d’expulsion est suspendue pour un mois maximum, explique l’avocat. Une fois le mois écoulé, le processus continue.

Combien de temps dure la procédure judiciaire ? La police intervient-elle ?

Ces procédures peuvent durer jusqu’à quelques années et se terminer par l’expulsion de l’héritier squatteur à la date fixée par le juge. S’il ne quitte pas volontairement le domicile, la police intervient lors de l’expulsion ou de l’expulsion.

Que se passe-t-il entre-temps avec les dépenses de l’appartement ?

Celui qui réside et utilise la maison est celui qui doit payer les frais de fourniture du logement, comme le gaz, l’électricité, l’eau, etc. Souvent, explique l’avocat Antonio Martínez, « les charges sont portées sur le compte courant des parents décédés, titulaires de ces contrats ». Cela aggrave le problème puisque cet argent fait également partie de l’héritage. Le compte bancaire peut frissonner si cette situation perdure pendant des années et que d’autres charges comme la taxe foncière (IBI) ou la communauté de propriétaires en sont couvertes. “Certaines dépenses que les autres héritiers pourront réclamer ultérieurement au squatter”, explique Martínez. Dans ce cas, il faudra calculer la quantité de fournitures utilisées plus la partie correspondante des coûts fixes tels que l’IBI et la communauté.