Hypothèque, intérêts hypothécaires | – Quatre personnes sur cinq peuvent bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt

Jeudi, la Norges Bank a proposé une nouvelle douche froide à tous ceux qui ont un prêt hypothécaire.

Même l’éminent économiste de la DNB, Kjersti Haugland, a trouvé sensationnel que le gouverneur de la banque centrale ait annoncé une nouvelle hausse des taux d’intérêt – probablement en décembre.

Cela porte le taux d’intérêt hypothécaire, qui correspond au prix du prêt, à plus de 6 pour cent. Un prêt immobilier de cinq millions NOK coûte plus de 230 000 NOK par an avec un taux d’intérêt aussi élevé – après déduction fiscale.

Et la douche froide dure longtemps. Depuis jeudi, plusieurs économistes en chef ont déclaré qu’il fallait désormais s’attendre à ce que les taux d’intérêt restent à un niveau élevé plus longtemps qu’ils ne le pensaient il y a peu. En décembre 2022 encore, les économistes estimaient que le taux d’intérêt ne devait pas dépasser 3 %.

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– Vous pouvez ignorer la dernière hausse des taux d’intérêt

Au lieu de cela, il semble que les frais d’intérêts vont doubler en un an seulement. Cela a un impact considérable sur l’économie.

Mais certains clients feraient mieux d’éviter les prochaines hausses de taux d’intérêt :

– De nombreuses personnes peuvent obtenir un meilleur taux d’intérêt qu’elles n’en ont. Cela signifie souvent que la banque abandonne en pratique la prochaine augmentation du taux d’intérêt sur le prêt, explique Sindre Noss.

Noss est le directeur général de Renteradar, un service qui automatise les négociations sur les conditions de prêt et fournit des statistiques réelles sur les conditions de prêt à 140 000 utilisateurs.

– C’est un peu déroutant avec de nombreuses hausses de taux d’intérêt, et il est important de suivre maintenant. Il y a deux ou trois ans, lorsque le taux d’intérêt était d’environ 1,5 point de pourcentage, beaucoup de gens ne le prenaient probablement pas trop au sérieux. Lorsque la situation se resserre sur tous les fronts, il devient d’autant plus important de réduire les taux d’intérêt. Aujourd’hui, cela représente une part bien plus importante du montant total retiré du compte, explique Hallgeir Kvadsheim, conseiller financier de longue date et connu grâce à l’émission télévisée Luksusfellen.

Il existe un groupe de clients en particulier qui a quelque chose à gagner à marchander un peu sur le loyer, estiment les deux experts – découvrez leurs conseils plus loin.

Le graphique montre l’évolution attendue des taux d’intérêt sur les prêts réels, sur la base des taux d’intérêt réels pour 140 000 clients des banques. Source : Radar d’intérêt

Le prêt moyen est devenu 80 000 NOK plus cher

En 2022, le revenu moyen norvégien était de 665 000 NOK. Un prêt hypothécaire correspond en moyenne à 3,5 fois le revenu annuel, selon les chiffres de l’Autorité norvégienne de surveillance financière.

Un ménage dans lequel deux adultes achètent ensemble une maison dispose d’un prêt hypothécaire de 4,6 millions NOK, si l’on prend comme point de départ le revenu moyen.

Ce prêt est devenu presque 80 000 NOK plus cher au cours de l’année écoulée. Voici le calcul :

• En septembre 2022, le taux d’intérêt directeur était fixé à 2,25 pour cent. Il passe désormais à 4,25 pour cent.
• Fin novembre, le taux d’intérêt hypothécaire se situera autour de 5,8 pour cent, lorsque l’effet de la dernière hausse des taux prendra effet.
• Le prêt moyen (sur la base des chiffres ci-dessus) est alors devenu 92 000 NOK plus cher en un an, soit 77 760 NOK après déduction fiscale des frais d’intérêts (22 pour cent).
• Les intérêts d’un prêt moyen coûtent alors 276 000 NOK par an, soit 215 000 NOK après impôts.

Doit consacrer un tiers des revenus au prêt

Les taux d’intérêt hypothécaires sont l’arme la plus importante de la Norges Bank pour réduire l’inflation des prix.

Lorsque les gens doivent dépenser plus d’argent pour l’hypothèque, il reste moins d’argent pour la consommation. La demande de biens et de services diminuera alors, et la théorie est que les prix augmenteront alors moins.

Cette fois, l’effet a été retardé : la Norges Bank continuera d’augmenter ses taux d’intérêt jusqu’à ce que l’inflation revienne à un niveau plus normal.

Mais pour beaucoup, cela commence à faire très mal. Une part de plus en plus importante des revenus est consacrée au paiement des intérêts, au lieu d’être placée dans une réserve ou utilisée pour la consommation.

Un ménage ayant un revenu moyen doit être prêt à consacrer 22 pour cent de ses revenus aux intérêts hypothécaires (après impôts, sans aucune autre déduction).

De plus, il existe des échéances de prêt. Pour un prêt viager de 4,6 millions NOK, les mensualités seront d’env. 10 000 NOK par mois. Ensuite, le prêt engloutit rapidement un tiers du revenu total.

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– Quatre personnes sur cinq peuvent bénéficier de meilleures conditions

Cependant, de nombreux emprunteurs ont beaucoup à faire, estime Sindre Noss, directeur général de Renteradar, un service qui automatise les négociations sur les conditions de prêt et fournit des statistiques réelles sur les conditions de prêt à 140 000 utilisateurs.

Selon Noss, de nombreux clients bénéficient d’un taux d’intérêt inférieur à celui qu’ils peuvent obtenir.

– Quatre clients de prêt sur cinq peuvent bénéficier de meilleures conditions de prêt. Beaucoup de ceux qui négocient désormais évitent, par exemple, la prochaine hausse des taux d’intérêt, explique Noss.

10 000 économies par an

Les bonnes conditions que vous pouvez obtenir dans d’autres banques dépendent de facteurs tels que l’âge, le ratio prêt/valeur, le montant du prêt et les éventuelles adhésions offrant des conditions favorables.

– En moyenne, nos utilisateurs peuvent économiser 10 000 euros par an en s’adressant à la banque qui leur propose la meilleure offre, explique Sindre Noss.

Mais si l’on veut essayer de faire baisser les loyers, il y a un piège dans lequel il ne faut pas tomber, dit Noss. Les banques fonctionnent souvent avec des prix catalogue, mais ceux-ci ne constituent qu’un point de départ. Un appel téléphonique à la banque peut amener l’agent du service client à dire que votre taux d’intérêt est inférieur au prix catalogue et donc bon. Il n’est pas certain que ce soit le cas.

– Certaines banques sont douées pour parler aux clients et indiqueront rapidement le prix catalogue. Mais ne le prenez pas pour du bon poisson, dit Noss.

– Vous pouvez négocier une baisse de 0,5 point de pourcentage

– Les prix catalogue sont indiqués à titre indicatif, mais sont parfois trompeurs. Ils sont souvent bien supérieurs au taux d’intérêt moyen payé aux clients, explique Sindre Noss

Au lieu de cela, vous devriez d’abord vérifier ce que vous pouvez réaliser dans une banque concurrente, conseille l’expert en taux d’intérêt :

– Vous pouvez plus facilement obtenir une meilleure offre auprès d’une autre banque. Et pour obtenir un taux d’intérêt inférieur auprès de la banque que vous possédez déjà, vous devez être en mesure de prouver que vous pouvez obtenir un taux d’intérêt inférieur auprès d’une autre banque.

Il existe de nombreuses choses que vous pouvez utiliser pour y parvenir.

– Si, par exemple, vous avez des économies dans votre banque actuelle ou si vous souhaitez transférer votre compte salaire, c’est avantageux, car les banques gagnent beaucoup d’argent sur les dépôts.

Bénéfice pour le solide

Hallgeir Kvadsheim reconnaît que de nombreuses personnes ne bénéficient pas d’un taux d’intérêt aussi avantageux qu’elles pourraient l’obtenir. Cela s’applique particulièrement aux clients sécurisés. Depuis de nombreuses années, les banques courent des risques minimes et, durant cette période, ce sont surtout les jeunes et les nouveaux clients qui les préoccupent le plus, estime-t-il :

– Désormais, les clients bénéficiant d’une bonne sécurité et d’un bon historique redeviennent plus attractifs. Après tout, ils constituent le véritable filet, donc si vous êtes un client de prêt immobilier établi et solide avec un bon historique. Il est peut-être temps de passer un examen.

Mais on n’arrive souvent pas loin en appelant et en disant que l’on souhaite un taux d’intérêt plus bas, souligne-t-il :

– Afficher une offre compétitive. Il suffit peut-être de démontrer que vous êtes syndiqué à LO ou à l’Association des infirmières et infirmiers, si c’est le cas. Vous devriez alors avoir de bonnes opportunités d’obtenir l’un des meilleurs taux d’intérêt du pays, explique Kvadsheim.

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Doit résister à un intérêt de 9 pour cent

Mais la possibilité de négocier est plus grande si le ratio prêt/valeur est faible, par exemple si le prêt s’élève à moins de 60 pour cent de la valeur de la maison. Comme Kvadsheim, Ross pointe surtout du doigt les mécènes bien établis :

– Il est principalement disponible pour les clients de prêt établis, de préférence les personnes établies dans la quarantaine et la cinquantaine. Ces clients paient souvent des taux d’intérêt trop élevés et peuvent obtenir des offres intéressantes auprès des banques numériques. Le risque pour la banque est extrêmement faible avec ces clients. Beaucoup peuvent économiser un demi-point de pourcentage ou plus, explique Sindre Noss de Renteradar.

C’est pire pour les jeunes en phase d’établissement.

– Ils obtiennent souvent de bons taux d’intérêt en premier lieu, et il est plus difficile de déplacer le prêt, surtout maintenant, avec des calculs complètement nouveaux. La limite de tolérance est de trois pour cent au-dessus du taux d’intérêt actuel. Pour de nombreux jeunes qui disposent déjà de prêts importants, par exemple cinq fois leurs revenus, cela peut être difficile.