2024-08-09 19:36:59
En date du : 9 août 2024 à 14h43
Le célèbre influenceur immobilier « Immo Tommy » a négocié de nombreuses propriétés via son réseau qui se sont transformées en débâcle financière pour les personnes concernées. C’est ce que montrent les recherches de NDR et du Spiegel.
Verena S.* a regardé des centaines de vidéos de « Immo Tommy » sur Instagram. Des vidéos dans lesquelles l’influenceur bien connu, qui compte au total environ deux millions de followers sur les réseaux sociaux, donne des conseils – en matière de finances, d’investissements et surtout d’immobilier. Derrière « Immo Tommy » se trouve Tomislav Primorac, qui dit être devenu millionnaire grâce à l’immobilier en quelques années seulement. Dans ses courts clips, le natif de Stuttgart parle de “conseils pratiques pour un démarrage parfait dans le secteur immobilier” ou du fait que “l’immobilier ne devrait manquer dans aucun portefeuille d’investissement”.
“Nous étions complètement naïfs”
« Immo Tommy » compte environ deux millions de followers sur ses réseaux sociaux.
Tout cela a également convaincu Verena S. : elle a finalement acheté un bien immobilier via le réseau « Immo Tommys ». “J’ai vu ça et oui, peut-être que tout cela vous aveugle. Je suis tellement ennuyé. Nous aurions simplement dû le remettre en question, nous étions complètement naïfs.” Un autre client de la région d’Osnabrück déclare : “Je voyais souvent ses TikToks. Et à un moment donné, je suis venu sur sa page et j’ai rempli le formulaire d’inscription. J’ai pensé qu’il valait mieux commencer jeune qu’à 30 ans.”
Verena S. et l’acheteur de la région d’Osnabrück souhaitent rester anonymes. Comme toutes les personnes concernées avec lesquelles NDR et Spiegel se sont entretenus ces derniers mois. Ils ont tous cru aux promesses de “Immo Tommy” sur YouTube, Instagram, TikTok and Co. – même un ancien employé de banque et conseiller en investissement qui craint pour sa réputation et ne veut donc pas être nommé. Un client déclare aujourd’hui : “J’aimerais rendre la propriété et tout défaire si je le pouvais.”
L’investissement devient un cauchemar
“Immo Tommy” propose un “package complet et sans souci” : du financement à la rénovation en passant par la sélection des locataires, son réseau s’occupe de tout. Selon Primorac, 17 agents travaillent à lui seul pour son compte.
Beaucoup de personnes concernées se plaignent sur NDR et dans « Spiegel » que cet investissement soi-disant simple se révèle être un cauchemar pour elles. Les allégations sont variées : les biens immobiliers étaient nettement surévalués, des travaux de rénovation promis mais non exécutés, des commissions cachées ont été perçues et des contrats de financement très risqués ont été négociés.
AUDIO: Dans quelle mesure l’offre de « Immo Tommy » est-elle sérieuse ? (9 minutes)
Des appartements vendus trop cher ?
Tout d’abord : de nombreux acheteurs craignent d’avoir acheté quelque chose de beaucoup trop cher. Les rapports et documents disponibles l’indiquent également. NDR et Spiegel ont comparé les prix au mètre carré de certains appartements vendus avec les valeurs locales évoquées par les courtiers et les portails immobiliers. Certains appartements étaient jusqu’à 50 pour cent plus chers.
De plus, certains acheteurs n’ont même pas visité les biens en personne au préalable et ont apparemment fait confiance aux promesses faites par « Immo Tommy » et son réseau. De nombreuses personnes regrettent aujourd’hui d’avoir signé le contrat d’achat sans inspection. L’acheteur de la région d’Osnabrück, par exemple, explique ainsi sa décision : “Je me sentais trop en sécurité. Je voulais juste sortir de ma zone de confort et faire quelque chose que tout le monde ne fait pas. Rétrospectivement, c’était une erreur.”
Avocat : « Les contrats sont parfois catastrophiques »
L’avocat spécialisé en droit des consommateurs, Tiffe, se souvient des propriétés indésirables.
L’avocat spécialisé en droit des consommateurs de Hambourg, Achim Tiffe, a examiné certains contrats immobiliers et de financement de NDR et du Spiegel et les a qualifiés de « catastrophiques ». Ces cas, dit-il, lui rappellent ce qu’on appelle les propriétés indésirables : « Les gens se voient vendre des propriétés qui se trouvent à 500 kilomètres de là, ils ne savent donc pas exactement quelle est la valeur de la propriété. Ils ne connaissent pas la valeur de la propriété. “
Paiements partiels élevés à des tiers
Les contrats disponibles auprès de NDR et du Spiegel montrent également que dans plusieurs cas, les acheteurs ont payé une grande partie du prix d’achat sous forme de paiements partiels non précisés à des tiers – parfois également à Tomislav Primorac lui-même. Un bien, par exemple, a été vendu pour 166 000 euros. vendu – dont, selon le contrat d’achat notarié, 49 000 euros sont allés à Primorac à titre de paiement partiel. Pour une autre maison, le prix d’achat était d’environ 550 000 euros – ici Tomislav Primorac a reçu 90 000 euros.
Il n’était pas clair dans les contrats à quoi ces sommes avaient été versées et les acheteurs affirment ne pas avoir été informés de l’objet de ces paiements. Pour « Immo Tommy », ses transactions immobilières sont apparemment une affaire lucrative : selon ses propres déclarations, il a récemment reçu des commissions annuelles de l’ordre de plusieurs millions de dollars.
Contrats de financement sans remboursement
NDR et « Spiegel » disposent de nombreux accords de financement négociés via le réseau « Immo Tommy’s ». En règle générale, il s’agit d’une combinaison d’un contrat de prêt et d’un contrat d’épargne construction, d’une durée de 20 ans ou plus – sans remboursement. Cela signifie : seuls les intérêts sont payés, mais le prêt ne diminue pas et le bien n’est pas remboursé pendant cette période.
Expert immobilier Krolzik : Il existe une menace de vente forcée.
Dans la plupart des cas, les intérêts ne sont garantis que pour dix ans, ce qui n’est pas inhabituel en soi. Mais il faut ensuite renégocier avec la banque, explique Alexander Krolzik, expert immobilier au Centre des consommateurs de Hambourg. Il critique vivement les contrats : « Si la banque arrive ensuite à la conclusion que le bien ne vaut pas ce qu’il vaut, vous devez le rembourser ou fournir une garantie. Cela peut vous amener à devoir vendre sous la contrainte. fais-le, tu perds.
En fin de compte, l’entreprise est un désastre pour les clients, estime Krolzik. Les acheteurs ont été « trompés et arnaqués ».
Les journalistes n’obtiennent aucune réponse
La Volksbank Konstanz concernée n’a pas souhaité commenter spécifiquement lorsqu’on lui a demandé. Le contenu des consultations ne lui était pas accessible. La société de construction de Schwäbisch Hall, par l’intermédiaire de laquelle étaient gérés des financements douteux, a refusé de fournir des informations sur des cas individuels en raison du secret bancaire. Elle a simplement évoqué de manière générale les avantages possibles d’un tel financement, tels que des taux d’intérêt fiables. Mais ce n’est pas le cas de ces contrats.
NDR et Spiegel ont également demandé des réponses à Tomislav Primorac. Sur demande, davantage de temps a été accordé à cet effet. Primorac a déclaré par l’intermédiaire d’un avocat qu’il n’était pas possible pour le moment de répondre de manière sérieuse et appropriée.
Que peuvent faire les personnes concernées ?
Mais que doivent faire maintenant les personnes concernées ? Krolzik, défenseur des droits des consommateurs, affirme qu’une option consiste à revendre la propriété, même si cela entraînerait des pertes, afin de mettre un terme à cette horreur.
Plus d’informations
Au moins une personne concernée se défend déjà devant le tribunal et a intenté une action en justice contre les personnes impliquées. Il exige que les contrats soient annulés. Les défenseurs des consommateurs et les avocats estiment qu’il a certainement une chance de gagner : les obligations de divulgation ont peut-être été violées ; Selon les experts, il pourrait également s’agir de tromperie frauduleuse, d’immoralité ou d’usure.
* Nom modifié par les éditeurs.
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