Immobilier : IW : des mesures simples peuvent réduire les coûts de construction

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2024-01-07 10:48:00

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IW : Des mesures simples peuvent réduire les coûts de construction

La construction de logements en Allemagne stagne depuis longtemps. L’Institut Ifo estime que seulement 225 000 appartements seront achevés en 2024, contre 270 000 l’année dernière. photo

Hausse des taux d’intérêt et matériaux coûteux : la construction de logements en Allemagne est en crise. Cela rend plus difficile la lutte contre la pénurie de logements et les loyers élevés. L’Institut économique allemand nomme des mesures.

Face à la forte hausse des taux d’intérêt et des prix de la construction, l’Institut économique allemand (IW) propose un ensemble de mesures visant à réduire les coûts de construction de logements. En raison de la situation difficile dans le secteur de la construction, il est important d’améliorer les conditions générales, selon un nouveau rapport d’IW. “Il existe un risque d’insolvabilité parmi les promoteurs de projets et le secteur de la construction, ce qui pourrait réduire durablement les capacités”, préviennent les auteurs. De nombreuses économies sont possibles s’il existe un consensus au sein de la politique, de l’administration et des entreprises sur l’importance de la construction de logements.

Afin d’estimer les facteurs qui influencent les prix des nouvelles constructions, l’IW a analysé environ 210 000 offres d’achat et 365 000 offres de location d’appartements neufs de deux à cinq pièces. Ils ont été annoncés entre janvier 2018 et fin juillet 2023. Outre les prix, l’IW a examiné de près les données sur les installations, la qualité et l’emplacement. Les auteurs n’ont pas procédé à une analyse des coûts, mais ont plutôt examiné quelles majorations et réductions de prix étaient associées à diverses caractéristiques du logement.

Pas d’équipement coûteux, pas de places de parking souterraines

Plus précisément, l’IW voit des opportunités de réaliser des économies sur les équipements. Pour les équipements simples, par rapport aux équipements habituels de haute qualité, des réductions de prix d’environ 7,5 pour cent ont été enregistrées pour les offres de location et jusqu’à 15 pour cent pour les annonces d’achat. Cela offre un grand potentiel, “d’autant plus que l’équipement simple des nouveaux bâtiments dépasse souvent de loin les normes typiques des bâtiments existants”. On estime également que le manque de places de stationnement souterraines entraînerait une réduction de prix de 4 à 9 pour cent, tandis que l’absence de sous-sol aurait un impact allant jusqu’à 2,5 pour cent.

Des appartements plus petits pourraient également réduire les coûts de nouvelle construction, écrivent les auteurs d’IW Michael Voigtländer et Christian Oberst. “Les appartements plus petits sont associés à des prix au mètre carré plus élevés, mais en termes absolus, ils entraînent des prix par unité d’habitation nettement inférieurs.” Une autre option pourrait être celle d’appartements adaptés à la vie partagée – pour les jeunes en études et en formation, mais aussi pour les seniors, selon l’IW. En général, c’est le manque d’espace qui constitue le plus grand levier pour faire baisser les prix d’achat et de location.

Levier de coût des droits de mutation immobilière

Le secteur public peut également faire quelque chose, selon l’IW. «Une baisse des prix des terrains à bâtir ou une vente moins chère de terrains publics de 10 pour cent est associée à une réduction des prix de près de 2 pour cent pour l’ensemble des offres d’achat», indique le rapport. Dans les villes et pour les loyers, l’effet n’est cependant que d’environ 1 pour cent.

Un autre levier est la réduction des impôts. “Une suspension des droits de mutation immobilière pour les nouveaux bâtiments serait compatible avec le droit de l’UE et appropriée pour renforcer la nouvelle construction résidentielle.” Selon l’État fédéral, cela permettrait de réduire les coûts jusqu’à 6,5 pour cent. Les droits de mutation immobilière sont prélevés par les Länder, qui en tirent des milliards – il n’y a donc guère d’incitation à les réduire.

La construction de logements en Allemagne stagne depuis longtemps. L’Institut Ifo estime que seulement 225 000 appartements seront achevés en 2024, contre 270 000 l’année dernière. D’ici 2025, le nombre annuel d’achèvements pourrait encore diminuer pour atteindre 200 000 appartements, estime la banque DZ. Cela ne représenterait que la moitié de ce que la coalition des feux tricolores avait prévu. La ministre de la Construction, Klara Geywitz (SPD), s’est récemment montrée optimiste. Le marché immobilier s’améliorera probablement fin 2024 et début 2025, a-t-elle déclaré.

dpa

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