Le climat affecte-t-il la dynamique immobilière ?
A Paris, on assiste à une hémorragie d’habitants fuyant vers la province en raison d’une série de facteurs, d’abord la valeur de l’immobilier, puis la pollution, la circulation, le Covid qui ont conduit au développement du travail intelligent. Et aussi le réchauffement climatique. Stefano Montefiori le raconte dans un reportage depuis la capitale française.
Et de nous ? Il ne fait aucun doute que les prix, le trafic, la pollution et le travail intelligent favorisent également l’exode des habitants des grandes villes et surtout des Milan, une ville qui, depuis des années, voit ses habitants louer aller acheter en dehors des limites de la ville et qui bénéficie du record national pour les quatre facteurs indiqués ci-dessus. Mais la chaleur y est-elle aussi pour quelque chose ? Sachant donc que si vous quittez la capitale lombarde pour une commune de l’arrière-pays, vous ne vous retrouverez certainement pas dans une oasis climatique.
Eh bien, la réponse est positive, car le climat affecte de manière significative la dynamique immobilière et cela est affirmé par un savant document, «Températures et recherche : données du marché immobilier»publié en anglais en juillet dernier par la Banque d’Italie et signé par Michele Cascarano et Filippo Natoli (disponible ici).
La limite de 25 degrés
L’étude, basée sur les données d’immobiliare.it et Tecnocasa dans toute l’Italie, met en corrélation la tendance des ventes et le nombre de jours avec des températures moyennes supérieures à 25 degrés et montre que lorsque les températures sont moins agréables, le nombre de clics sur les portails et de rendez-vous diminue en personne pour visiter les propriétés à vendre. L’étude a pris en compte environ deux millions d’annonces parues entre 2016 et 2019, donc avant que la pandémie ne perturbe le marché pendant deux ans, et a également pris en compte les rendez-vous programmés. L’allongement des délais de vente résultant du moindre nombre de visites entraîne inévitablement une remise plus importante par rapport au prix initialement demandé. Et, au moins sur la période de cinq ans prise en compte par l’étude, le temps nécessaire pour trouver un locataire pour les logements loués s’allonge également.
Températures en ville : les calculs à faire
Il s’agit de la première étude à si grande échelle réalisée en Italie. Le CNR en avait réalisé une similaire en 2022 mais l’analyse s’est limitée à la zone municipale de Florence.
Et nous arrivons aux chiffres obtenus par les deux chercheurs de la Banque d’Italie. L’étude, comme nous le disions, prend en considération les mois au cours desquels la température moyenne quotidienne (comprise comme la somme du minimum plus le maximum divisé par deux) dépasse 25 degrés pendant plus de 4,3 jours, un chiffre obtenu à partir de la moyenne données de 3,3 avec l’ajout d’un jour comme « intervalle de confiance ». Pour avoir une idée de ce que signifie 25 degrés de température moyenne et se limiter à Milan en juin, il y a eu neuf jours avec des températures plus élevées, selon les données de la station météorologique de Linate; 13 en juillet, 14 en août et aucun jusqu’à présent en septembre. Le résultat est trois données récapitulatives. La première est que dans les mois au cours desquels la moyenne de 4,3 jours est dépassée ne serait-ce que d’un jour, les clics sur les annonces pour ce mois diminuent de 1 %. La seconde est la baisse des rendez-vous : un seul jour de chaleur supplémentaire fait diminuer les visites des propriétés de 2% sur l’ensemble du mois. Les effets sur les demandes sont plus durables : les prix des annonces baissent en moyenne de 0,2% et l’effet dure une année entière, tandis que l’effet sur les loyers (qui sont pourtant généralement beaucoup moins négociables que la vente) est nul.
Tarifs et délais de vente
Mais l’aspect le plus intéressant de l’étude en est peut-être un autre : les délais de vente et les prix des logements bien isolés et dotés de grands espaces extérieurs (une denrée rare en ville) sont beaucoup moins affectés par l’effet température. Lorsqu’on parle de classification énergétique, il est erroné de mettre exclusivement l’accent sur les économies. en chauffage, en négligeant le fait qu’une maison avec une bonne classification énergétique non seulement rafraîchit en dépensant moins mais offre également un plus grand confort.
2023-09-18 12:53:53
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