Pour placer gagnant dans la pierre, il convient d’évaluer la rentabilité de l’investissement et d’appréhender le risque locatif . Le site Meilleurs Agents a réalisé en exclusivité pour « Les Echos », un palmarès des villes où il fait bon investir en croisant ces deux paramètres.
Ce classement permet ainsi de quantifier et d’optimiser le couple rendement-risque. Ainsi, Aubervilliers, Pantin et Bordeaux s’avèrent être les trois communes qui affichent les meilleures notes avec un risque locatif minimal (1,5) et des rentabilités appréciables à savoir 6,1 % pour Aubervilliers (93), 4,8 % pour Pantin (93) et 3,7 % pour Bordeaux sur une échelle culminant à 9,8 % pour Saint-Etienne.
Cerner le risque locatif
Si la rentabilité d’un investissement locatif est assez aisée à évaluer (prix d’acquisition/recettes locatives annuelles), le risque locatif s’avère plus complexe à appréhender car il est tributaire de plusieurs facteurs. Le site Meilleurs Agents a conçu pour cette étude une donnée composite. Pour mémoire, la location d’un bien est plus ou moins facile selon le taux de vacance du parc immobilier dans la commune où il se situe et la répartition entre habitants, locataires et propriétaires.
Le risque de dépréciation immobilière a été aussi intégré dans la notation attribuée par la plateforme. Elle intègre l’évolution de la population, la santé de l’économie locale et l’évolution des prix du marché immobilier sur une longue période. Sur la base de ces différents éléments, il en ressort un « scoring » du risque locatif avec des notes allant de 1,50 à 4,25. Enfin, ces résultats ont été croisés avec le rendement locatif (voir illustration) évoluant sur échelle de 2,5 à 9,8 %.
Groupes opposés
A la lecture de ce graphique, on relève deux groupes de villes affichant des résultats opposés. Ainsi, l’ensemble composé de Béziers, Bourges, Limoges, Mulhouse, Saint-Etienne et Sarcelles (95) regroupe les communes servant les plus hauts rendements, soit au-delà 8,5 % avec des risques locatifs les plus élevés (note au-delà de 3,5).
Selon la spécificité de chaque ville, ces résultats s’expliquent par un taux de chômage élevé, le revenu moyen faible de la population, un marché immobilier peu dynamique et/ou encore une faible demande locative en raison d’une part importante de logement HLM.
En revanche, un autre ensemble de villes combine à la fois une rentabilité limitée et un risque faible. C’est notamment le cas de Lyon en région et de plusieurs villes de l’ouest francilien telles que Boulogne-Billancourt (92), Levallois-Perret (92), Neuilly-sur-Seine (92) et Versailles (78). Dénominateur commun de ces villes ? Chacune combine un prix de la pierre élevé et un marché locatif tendu.
Bien que proche en termes de résultats de ce groupe, Paris n’en fait pas partie. « La notation concernant le taux de vacance du parc immobilier est assez élevée et sur la période 2011-2015, la ville s’est dépeuplée. Ces éléments ont vraisemblablement pesé sur le score final », explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Grands écarts
En analysant plus finement cette étude, une poignée de villes affiche le plus faible score (1,5 sur 5) en termes de risque locatif. C’est notamment le cas de Rennes, Toulouse, Nantes et Bordeaux. En Ile-de-France notamment en Seine-Saint-Denis, Aubervilliers s’avère la ville la moins risquée, suivie de Saint-Denis et de Pantin. Concernant le taux de chômage, les villes les plus affectées sont Perpignan, Calais, Roubaix ; les moins concernées sont Versailles, Colmar, Rennes, Nantes et Poitiers.
A travers le prisme du taux de logements vacants qui dénote un dysfonctionnement du marché immobilier, les scores les plus élevés se trouvent à Pau, Béziers, Mulhouse, Avignon, Bourges et Metz. A l’opposé, cette vacance est faible à Cannes, Créteil et Mérignac. Cette étude met en lumière la disparité entre les villes affichant une rentabilité locative faciale équivalente. Ainsi, des communes dotées de rendements proches (par exemple 4,6 % et 4,7 %) affichent des notes de risques locatifs disparates : 1,75 à Rennes ; 2,25 à Villeurbanne ; 3 à Antony et 4 à Nice.
Cas « particuliers »
Cette présentation visuelle permet de repérer des villes qui se singularisent en raison de spécificités locales. Ainsi, Nice promet 4,6 % de rendement, mais le risque locatif est élevé (4), ce qui la met au même niveau que Béziers et Mulhouse. « La cité de la Baie des Anges connaît une vacance locative importante, perd régulièrement des habitants et avec des prix en berne », commente Thomas Lefebvre.
Le Havre et Roubaix se distinguent également par leur niveau de risque le plus élevé, soit 4,25 %, avec des performances locatives respectives de 7,1 et 8,1 %.
Bon « compromis »
Pour un investisseur soucieux d’équilibrer le rendement et le risque, il conviendra de réaliser un investissement dans des marchés stables offrant des résultats médians à savoir une rentabilité comprise entre 3,5 et 6 % avec un risque locatif n’excédant pas 3. Une petite cinquantaine de villes correspondent à ces critères croisés.
Les meilleurs rapport rendement risque
Les SCPI toujours en vedette
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font le bonheur des épargnants depuis plusieurs années. C’est le moyen d’accéder au marché très lucratif de l’immobilier de bureau avec un ticket d’entrée réduit (quelques milliers d’euros suffisent) et sans les soucis de gestion afférents à l’investissement pierre. Les rendements des SCPI classiques sont en baisse depuis plusieurs années, mais celle-ci est faible par rapport à celle d’autres actifs avec lesquels ce placement peut être mis en concurrence. Résultat : une flambée de la collecte, car les investisseurs voient en les SCPI une martingale qui réunit rendement et sécurité. La capitalisation totale des SCPI atteint les 62,4 milliards d’euros au 30 septembre 2019 (contre 55,4 milliards au 31 décembre 2018, une hausse de 13 % sur neuf derniers mois).
Et encore une fois, le rendement sera au rendez-vous. Au 30 septembre 2019, l’indice de prix Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France affiche une performance globale de 6,3 % sur un an glissant, dont 1,8 % lié à la variation des prix de parts et 4,5 % de rendement courant. Selon l’étude préliminaire réalisée par Linxea, spécialiste de l’épargne en ligne, les taux de distribution (terme équivalent au rendement pour les SCPI) pour 2019 devraient être globalement équivalents à ceux de 2018. Nombre de SCPI voient leur taux baisser légèrement, mais beaucoup d’entre elles l’augmentent. De quoi ravir les adeptes de la pierre-papier, mais face à cet engouement, nombre de spécialistes appellent à la prudence.
L’eldorado du financement participatif immobilier
Dans la famille du financement participatif, le crowdfunding immobilier figure parmi les plus lucratifs. Le principe est de prêter des fonds aux promoteurs pour la réalisation de programmes. Les sommes apportées par les particuliers permettent d’augmenter les fonds propres des promoteurs auprès des banques. Ce secteur, aujourd’hui entre les mains d’une poignée de plateformes, rencontre un vrai succès, même s’il reste anecdotique par rapport à celui des SCPI. Il faut dire que l’investissement est aussi plus risqué, bien qu’on ne recense aujourd’hui qu’un cas de défaut sur l’ensemble des projets financés (plus de 1.300 depuis 2012). Les retards de remboursements sont en revanche plus fréquents.
Selon la plateforme de crowdfunding, le total des montants levés sur l’année était estimé à plus de 300 millions d’euros début décembre, soit une croissance de près de 80 % par rapport à l’année dernière. Quant au rendement moyen, « il se maintient en 2019 aux alentours de 9,3 % avec une durée moyenne qui semble se stabiliser depuis 2018 à 20 mois », affirme Homunity.
2020-01-24 11:00:00
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