Immobilier : les acheteurs doivent connaître ces programmes de financement

MCertains propriétaires se souviennent peut-être encore de l’allocation d’accession à la propriété que l’État versait jusqu’à fin 2006 aux constructeurs privés s’ils voulaient réaliser leur rêve de devenir propriétaire de leur propre logement. A cette époque, il existait un versement direct annuel d’environ 1 300 euros, plus 800 euros pour chaque enfant. Peu avant sa fin, l’allocation coûte aux contribuables environ dix milliards d’euros par an.

À partir de 2018, l’État a introduit pour une courte période des allocations familiales croissantes pour les familles – à une échelle légèrement inférieure, s’élevant à 1 200 euros par enfant, étalées sur dix ans. Le gouvernement fédéral a mis à disposition près de dix milliards d’euros à cet effet, non pas par an, mais pour toute la durée du programme.

Les deux modèles de financement appartiennent désormais au passé – et cela ne se reproduira probablement pas. Trop souvent, il s’est avéré que ce ne sont pas précisément les groupes de population considérés comme dignes d’être soutenus qui ont reçu de l’argent. Ou que le secteur de la construction a absorbé une partie du soutien sous la forme de prix plus élevés.

Dans le même temps, les Länder eux-mêmes ont fait en sorte que la construction de leur propre logement devienne de plus en plus coûteuse en augmentant massivement les droits de mutation immobilière. La hausse soudaine des taux d’intérêt a entraîné une chute du nombre d’autorisations pour les logements unifamiliaux et bifamiliaux, de sorte que le besoin de nouveaux financements se fait à nouveau sentir. Le credo est désormais le suivant : plus de subventions, mais des prêts à taux réduits.

C’est ce qui se cache derrière le programme de financement « Accession à la propriété pour les familles »

Le programme actuel du gouvernement fédéral s’appelle « Accession à la propriété pour les familles » (WEF) : il est disponible auprès de la banque de développement KfW, sous le numéro 300. Les familles bénéficient d’un prêt à faible taux d’intérêt pour la construction ou l’achat initial d’une maison ou d’un condominium. Le montant maximum du prêt varie de 140 000 à 240 000 euros, en fonction du nombre d’enfants et du niveau d’efficacité du nouveau bâtiment. Le faible taux d’intérêt effectif actuellement de 0,01 pour cent est particulièrement intéressant.

Cependant, deux exigences ont fait que le programme s’est jusqu’à présent lent à se vendre. Premièrement : la famille peut disposer d’un revenu annuel maximum de 60 000 euros. Deuxièmement : le nouveau bâtiment doit au moins atteindre la norme Efficiency House Standard 40 (EH 40). Nouvelles constructions coûteuses et faibles revenus : cela ne va pas ensemble. Ainsi, un peu plus de 200 familles à travers le pays ont utilisé le programme depuis son lancement en juin.

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Sur mandat du ministère fédéral de la Construction, la KfW améliore les conditions à partir du 16 octobre. Désormais, les conditions suivantes s’appliquent : Le plafond de revenus passe de 60 000 à 90 000 euros pour les familles avec un enfant. 10 000 euros supplémentaires sont ajoutés pour chaque enfant supplémentaire. Une famille de quatre personnes peut disposer d’un revenu annuel de 100 000 euros pour demander le prêt.

Seuls les « bâtiments résidentiels respectueux du climat » sont financés – avec un « label de qualité de construction durable » (QNG), parfois dans une version légèrement plus simple, parfois dans une version plus stricte.

1. Bâtiment résidentiel respectueux du climat avec valeurs d’émission QNG Plus : Il s’agit de nouveaux bâtiments EH-40 qui ne sont pas chauffés au gaz, au fioul ou à la biomasse et qui respectent également les valeurs d’émission de CO₂ du label QNG. Pour les familles avec un ou deux enfants, le montant maximum du prêt pour cette classe d’efficacité est de 170 000 euros et s’élève à 220 000 pour cinq enfants.

2. Bâtiment résidentiel respectueux du climat avec certificat QNG : Il s’agit également de bâtiments neufs qui répondent à la norme EH 40 et ne sont pas chauffés au gaz, au fioul ou à la biomasse. Cependant, une condition plus stricte ici est la présence d’un label QNG complet avec des critères supplémentaires, par exemple pour l’utilisation de matériaux de construction durables. Il existe des montants de prêt plus élevés pour cela : avec un ou deux enfants jusqu’à 220 000 euros, avec cinq enfants jusqu’à 270 000 euros.

Financement des achats existants – le programme « Young Buys Old »

La coalition des feux tricolores a également agi plutôt modestement lorsqu’il s’agit d’acheter des bâtiments existants. Il n’existe qu’un seul programme « Les jeunes achètent du vieux », et il n’est pas étendu à l’échelle nationale, mais seulement dans environ 120 villes et communes. Ils reçoivent à leur tour une subvention du gouvernement fédéral.

L’achat de bâtiments anciens est soutenu, mais souvent seulement avec une subvention de quelques milliers, voire quelques centaines d’euros. Dans certains cas, la condition préalable est l’achat d’un bâtiment vide ; parfois, une rénovation est nécessaire. Il y a aussi de l’argent pour les rapports. L’idée sous-jacente : les acheteurs devraient être spécifiquement attirés vers les communautés et les régions où il existe un risque de logements vacants en raison de la migration, en particulier dans les centres-villes dotés d’un parc immobilier plus ancien.

Le programme devrait encore s’élargir à l’avenir : le gouvernement fédéral souhaite mettre en place un financement national « les jeunes achètent des vieux » pour 2024 et 2025. Comme pour le premier programme, il devrait y avoir des prêts KfW à faible taux d’intérêt, mais avec l’exigence d’une rénovation du bâtiment. Cela vaut la peine d’attendre pour les deux programmes : pour le premier, jusqu’à la mi-octobre, car il pourrait alors y avoir une augmentation. Le numéro deux vaut la peine d’attendre début 2024.

Financement propre au niveau de l’État

Certains Länder ont mis en place des programmes supplémentaires d’aide à la propriété. En Hesse, il existe par exemple le « prêt Hessen » ou encore une subvention directe pour les bâtiments particulièrement respectueux du climat. Cela vaut vraiment la peine de consulter les sites Web des États. L’initiative « Action for Homes », lancée par diverses entreprises de construction, a un aperçu pratique sur leur site internet compilé.