Immobilier : « Nous avons touché le fond » – C’est là que les prix ont le plus baissé

Un appartement en pleine ville ou une maison avec un grand jardin à la campagne ? Quiconque a toujours voulu réaliser son rêve de devenir propriétaire de son propre bien immobilier trouvera en Allemagne plus d’offres qu’il n’y en a eu depuis longtemps. «Il y a actuellement deux fois plus d’offres sur les portails qu’en 2022», explique Pekka Sagner, expert en immobilier à l’Institut de Cologne pour l’économie allemande (IW). À première vue, il semble que ce soit le bon moment pour acheter une propriété. Mais il existe un certain nombre d’autres facteurs qui jouent un rôle et doivent être pris en compte.

Il y a un certain nombre de questions que chacun devrait se poser avant d’acheter une maison ou un appartement. Le classique, c’est l’emplacement : doit-il s’agir d’un appartement en centre-ville, ou doit-il être un peu plus éloigné ? Est-ce que c’est calme là-bas ? À quelle distance se trouvent le jardin d’enfants, l’école et le supermarché le plus proche ? Et il ne faut pas non plus sous-estimer : quand le soleil brille-t-il à travers les fenêtres, de quel côté ? Tout cela peut affecter le prix.

Il y a Régions dans lesquelles les prix ont récemment considérablement baissé – et cela vaut également pour les villes attractives. C’est ce que montrent les données d’Immowelt, qui, comme WELT, appartient à Axel Springer, datent de septembre. La plus forte baisse des prix des appartements a eu lieu à Aix-la-Chapelle. Le prix du mètre carré y a baissé en moyenne de 7,2 pour cent sur un an.

Ulm arrive en deuxième position en termes de baisse des prix avec 5,9 pour cent. Viennent ensuite Leverkusen et Neuss avec 5,8 pour cent chacun. La baisse des prix est également évidente sur une période plus longue, par exemple trois ans. Erfurt est en tête de liste. Les prix des appartements y ont chuté de 15 pour cent. Fürth arrive en deuxième position avec 14,6 pour cent, suivie de Karlsruhe avec 13,8 pour cent.

Ce qui s’applique aux prix des appartements peut également être transposé aux prix des logements. Sur un an, la plus forte baisse a été enregistrée à Potsdam, avec 8,6 pour cent. Viennent ensuite Recklinghausen avec 7,3 pour cent et Berlin avec 6,8 pour cent. Sur trois ans, la baisse des prix est encore plus importante. Stuttgart occupe ici la première place avec 16,1 pour cent. Offenbach-sur-le-Main arrive en deuxième position avec 15,7 pour cent, suivie par Francfort avec exactement 15 pour cent.

Une dynamique haussière dans les plus grandes villes

Mais si les prix d’achat des appartements et des maisons ont tellement baissé : ne vaut-il pas la peine d’attendre plus longtemps ? Il pourrait éventuellement descendre encore plus bas. C’est une ligne de pensée contre laquelle Sagner de l’IW met en garde. « Nous avons maintenant atteint le fond. Les prix de l’immobilier augmentent déjà dans les premières régions», dit-il. Les chiffres le montrent également Index des logements IW à partir de juillet.

Pour l’Allemagne et sur un an, les chercheurs ont constaté une stagnation des prix d’achat et non plus une baisse. Les chercheurs ont identifié une dynamique de prix plus élevée dans les prix d’achat dans les plus grandes villes allemandes. L’IW a déjà constaté une tendance à la hausse dans les plus grandes villes, ce qui signifie que les prix y ont déjà augmenté récemment.

Plusieurs raisons expliquent pourquoi le plancher semble désormais avoir été atteint : la baisse des prix depuis 2022 est due à la politique de taux d’intérêt de la Banque centrale européenne. À cette époque, ils ont augmenté le taux d’intérêt directeur, ce qui a eu un impact sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires. Selon Sagner, ils sont parfois passés de un à quatre pour cent. Financer l’achat d’une maison ou d’un appartement est devenu plus coûteux. La volonté a chuté, les vendeurs immobiliers ont réagi et ont baissé les prix.

Maintenant, le vent commence à tourner. « Alors que les prix sont désormais bas, les revenus ont augmenté et les taux d’intérêt hypothécaires ont baissé. Tout cela rend l’achat d’appartements et de maisons très attractif.» Cette évolution est également visible dans les banques allemandes Pfandbrief. Leurs nouvelles activités de financement ont augmenté de 15,6 pour cent, » a déclaré l’association Vdp. “Pour la première fois depuis l’automne 2022, le volume des financements immobiliers dépasse les 31 milliards d’euros sur un trimestre”, a déclaré Jens Tolckmitt, directeur général de Vdp.

Ainsi, davantage de prêts immobiliers sont accordés, la demande augmente, et cela se reflétera de plus en plus dans les prix. Les personnes intéressées peuvent actuellement profiter du large choix. Il reste encore de bonnes affaires à trouver – et qui sait, peut-être qu’un ou deux vendeurs parviendront à négocier un peu à la baisse.

Cependant, le monde est complètement différent en ce qui concerne les prix de location. Ils sont élevés depuis longtemps et, selon IW, ils continuent d’augmenter. Cela se reflète également dans la comparaison des chiffres du deuxième trimestre de cette année avec ceux du premier trimestre : les prix ont donc encore augmenté de 1,4 pour cent.