Matthew Speakman est économiste senior chez Zillow. Il a partagé ses réflexions sur ce qui est à l’origine de la récente flambée des taux hypothécaires, comment cela affectera le marché du logement au sens large et où le marché ira à partir d’ici.
Quelle est la cause de cette hausse rapide des taux ?
Plusieurs facteurs ont poussé les taux hypothécaires fermement à la hausse cette année, mais les pressions inflationnistes en sont la principale cause.
Toutes choses étant égales par ailleurs, l’inflation exerce une pression à la hausse sur les rendements obligataires, qui dictent généralement la trajectoire des taux hypothécaires. L’inflation atteint son plus haut niveau depuis 40 ans et les taux hypothécaires ont, selon certaines mesures, connu la plus forte croissance annuelle depuis la fin des années 1970. Inutile de dire que les investisseurs recherchent avec impatience des signes de ralentissement de l’inflation. Des signes d’apaisement de la croissance des prix en mai ont entraîné un plafonnement temporaire des taux hypothécaires. Mais les données officielles sur l’inflation de mai sont arrivées plus chaudes que prévu, provoquant une augmentation extrêmement forte des taux hypothécaires dans les jours qui ont suivi.
Les taux hypothécaires reflètent également les attentes des marchés quant à la façon dont la Réserve fédérale va resserrer sa politique monétaire afin de freiner la hausse des prix. De manière quelque peu déroutante, les actions de la Fed ont en fait moins d’influence sur les taux hypothécaires que les attentes du marché quant à ce que la banque centrale va faire à l’avenir. Les craintes que les données d’inflation plus élevées que prévu en mai conduisent la Fed à prendre une décision politique beaucoup plus agressive ont contribué à influencer la hausse rapide des taux hypothécaires à la mi-juin. La décision réelle de la banque d’augmenter les taux à un jour de 75 points de base a en fait entraîné une baisse des taux hypothécaires.
Si les taux hypothécaires demeurent très élevés par rapport aux dernières années, ils ont un peu baissé depuis la frénésie de la mi-juin. Les pressions inflationnistes montrent peu de signes d’apaisement, mais l’insistance de la Fed sur son « engagement fort » à freiner l’inflation a amené certains investisseurs à assouplir leurs perspectives de croissance pour les années à venir. Ce changement de rythme a exercé une certaine pression à la baisse sur les rendements obligataires et, par conséquent, sur les taux hypothécaires au cours des derniers jours.
Que pensez-vous qu’il adviendra des taux à l’avenir ?
Il est toujours extrêmement difficile de prévoir les mouvements des taux hypothécaires, particulièrement à une époque où règne une telle incertitude économique et géopolitique comme c’est le cas aujourd’hui. À titre d’exemple, on croyait généralement que les taux hypothécaires augmenteraient cette année, mais peu de gens auraient pu prédire ce qui s’est passé au cours des dernières semaines – à la fois la hausse à la mi-juin et le recul des taux ces derniers jours.
Comme je l’ai mentionné plus tôt, les inquiétudes concernant l’inflation persistante continueront d’avoir une forte influence sur les taux hypothécaires jusqu’à ce qu’il y ait suffisamment de preuves que la croissance des prix ralentit. La pandémie et les développements géopolitiques sont également des entrées dans ce calcul. Les inquiétudes concernant les perspectives de croissance à long terme de l’économie et la possibilité d’une récession dans un proche avenir sont également prises en compte dans les perspectives du marché concernant les rendements obligataires, qui influent généralement sur les taux hypothécaires.
Quel impact cela pourrait-il avoir sur le marché du logement ?
La hausse des coûts hypothécaires devrait calmer la demande et inaugurer un rééquilibrage bien nécessaire du marché. La combinaison du récent rythme record de croissance de la valeur des maisons et des taux hypothécaires soudainement élevés a gravement aggravé l’abordabilité du logement. Notre mesure d’abordabilité montre qu’un versement hypothécaire mensuel sur une maison typique du pays représente une plus grande part du revenu médian du propriétaire qu’à tout moment depuis au moins 2007, et peut-être beaucoup plus longtemps. Cette détérioration des conditions a déjà un impact sur le marché – la croissance des prix des maisons a commencé à ralentir et les baisses de prix sont de plus en plus courantes, alors que les vendeurs sont enfin mis au défi et commencent à reconsidérer leurs attentes.
La hausse des taux hypothécaires fait grimper les mensualités
Bien qu’ils restent faibles par rapport aux normes historiques, les niveaux des stocks destinés à la vente ont augmenté. Le ralentissement du rythme des ventes a permis à davantage de maisons de rester plus longtemps sur le marché. L’activité des nouvelles inscriptions continue d’être à la traîne par rapport aux dernières années.
Il est important de se rappeler que même si les taux hypothécaires ne sont certainement pas la seule raison pour laquelle les propriétaires décident de déménager, ils prennent en compte l’équationet pour certains déménageurs potentiels, la perspective de renoncer à leur hypothèque actuelle et d’en prendre une avec un taux qui est presque le double de leur actuel est suffisante pour se retirer de la transaction.
Que se passerait-il si les taux redescendaient ?
Une forte réduction des taux hypothécaires relancerait naturellement l’activité sur le marché du logement et inciterait certains acheteurs et vendeurs qui sont actuellement sur la clôture à revenir sur le marché. Les problèmes d’abordabilité globaux persisteraient alors que les prix resteraient élevés, mais il est probable que de nombreux acheteurs potentiels – en particulier les premiers acheteurs qui ont fait face à un marché extrêmement concurrentiel au cours des deux dernières années – considéreraient des taux plus bas comme une opportunité pour enfin entrer sur le marché. Du côté des vendeurs, ceux qui craignent de devoir prendre un taux plus élevé s’ils devaient renoncer à leur taux actuel seraient bien sûr confrontés à un scénario plus facile à digérer.
