2024-03-03 05:42:15
« Les coûts pour entretenir cette maison sont actuellement plus élevés que le revenu mensuel. » -Getty Images
Cher grand déménagement,
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J’ai du mal à l’idée de vendre un bien locatif qui comporte à la fois des frais d’entretien mensuels élevés et un taux hypothécaire élevé. Les coûts d’entretien de cette maison sont actuellement supérieurs aux revenus mensuels qu’elle génère.
J’ai récemment refinancé afin de retirer 100 000 $, alors maintenant je dois 420 000 $ sur la propriété, ce qui vaut environ 750 000 $.
Mon récent refinancement a augmenté mon taux hypothécaire de 5,14 % à 7,9 %, engloutissant essentiellement tout mon flux de trésorerie.
Je suis sur la clôture. Dois-je vendre ou dois-je refinancer à un meilleur taux pour libérer des flux de trésorerie ?
Perdre de l’argent rapidement
‘ Le grand déménagement ‘ est une chronique de MarketWatch qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.
Vous avez une question concernant l’achat ou la vente d’une maison ? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement ? Envoyez un e-mail à Aarthi Swaminathan à [email protected].
Cher perdant,
Le fait que vous perdiez de l’argent avec cette location n’est pas bon. Vous devez soit baisser votre taux d’intérêt, soit augmenter les loyers pour pouvoir réaliser des bénéfices et en faire un investissement rentable. Mais gardez à l’esprit que de nombreuses personnes restent à l’écart en attendant que les taux d’intérêt baissent, de sorte que vous n’obtiendrez peut-être pas le prix souhaité si vous décidez de vendre.
Votre taux hypothécaire est probablement la principale raison pour laquelle vos coûts mensuels ont autant augmenté. Les taux devraient baisser à environ 6 % ou moins d’ici la fin de l’année. Vous pourriez alors refinancer, mais faites le calcul pour voir si cela en vaut la peine.
L’histoire continue
Vous avez déjà traversé des difficultés en matière de refinancement et vous avez probablement payé divers frais de dossier, d’évaluation, d’avocat et de montage – en plus des frais de clôture – pour extraire ces 100 000 $. Tout cela coûte cher, et maintenant vous envisagez de recommencer.
Même si vous refinancez à nouveau à un taux inférieur, cela suffira-t-il à réaliser un bénéfice ? Avez-vous pu réaliser un profit sur cette propriété alors que les taux étaient à 5 % ? Dans le cas contraire, seriez-vous en mesure d’augmenter les loyers de vos locataires actuels ou peut-être de trouver de nouveaux locataires qui seraient en mesure de payer plus ? Et la maison a-t-elle besoin de réparations ou d’améliorations ?
À moins que vous ne puissiez réaliser un profit sur la propriété au cours des deux prochaines années, il n’y a aucune raison pour vous de la conserver, à moins que vous ne pensiez qu’elle se trouve dans une zone qui connaîtra une appréciation significative de sa valeur – vous voudriez voir une appréciation. de 20 % ou plus, compte tenu des frais que vous auriez à payer lors de la vente.
Une partie de votre plan de retraite
En même temps, une deuxième propriété constitue presque toujours un bon investissement. Pensez-vous qu’il y aura une demande considérable pour la location à moyen et long terme ? Est-ce dans une zone où vous pourriez être en mesure de trouver des locataires qui paieraient suffisamment pour couvrir vos coûts à court terme afin que vous puissiez au moins atteindre le seuil de rentabilité ? Si tel est le cas, c’est une bonne idée d’essayer de conserver la propriété, surtout si elle fait partie de votre plan de retraite.
À condition que vous disposiez de suffisamment d’économies pour vous aider à traverser cette ère actuelle de taux de 7 % et que vous ayez l’argent nécessaire pour refinancer plus tard afin de ramener vos coûts mensuels à un niveau vous permettant d’avoir un flux de trésorerie plus sain, cela peut être ça vaut la peine de garder la maison.
Vendre n’est pas une décision facile ou simple. Comme il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous devrez prendre en compte les impôts sur les plus-values que vous auriez à payer, ainsi que 6 % de commissions immobilières.
Si vous décidez de vendre à un moment donné dans le futur, vous pourriez investir cet argent dans une autre propriété du même type afin d’être admissible à un 1031 exemption en plus d’un tarif inférieur.
L’essentiel : vous devez penser comme un investisseur immobilier et laisser de côté l’émotion dans cette décision. Si la propriété ne rapporte pas d’argent ou si elle ne parviendra pas au moins à atteindre le seuil de rentabilité à un moment donné, vous avez votre réponse. Mais gardez à l’esprit que le marché immobilier peut surprendre à la hausse et qu’une fois la maison vendue, vous ne pourrez plus revenir sur cette décision.
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