Joe Biden augmentera les paiements pour les acheteurs de maison avec un bon crédit afin de subventionner les prêts hypothécaires à haut risque

Les acheteurs de maison avec de bonnes cotes de crédit rencontreront bientôt une surprise coûteuse : une nouvelle règle fédérale les obligeant à payer des taux hypothécaires et des frais plus élevés pour subventionner les personnes ayant des cotes de crédit plus risquées qui sont également sur le marché pour acheter des maisons.

Les changements de frais entreront en vigueur le 1er mai dans le cadre de la pression de l’Agence fédérale de financement du logement pour le logement abordable, et ils affecteront les hypothèques provenant de banques privées à travers le pays. Les sociétés de prêts immobiliers soutenues par le gouvernement fédéral Fannie Mae et Freddie Mac promulgueront les ajustements de prix au niveau des prêts, ou LLPA.

Les spécialistes de l’industrie hypothécaire disent que les acheteurs de maison avec des cotes de crédit de 680 ou plus paieront, par exemple, environ 40 $ par mois de plus sur un prêt immobilier de 400 000 $. Les acheteurs de maison qui versent des acomptes de 15 % à 20 % se verront imposer les frais les plus élevés.

Les nouveaux frais ne s’appliqueront qu’aux Américains qui achètent des maisons ou refinancent après le 1er mai.

Les prêteurs et les agents immobiliers affirment que les changements frustreront les acheteurs ayant des cotes de crédit élevées et les propriétaires cherchant à se refinancer, car la règle les punit pour leur situation financière relativement solide.

« Les changements n’ont pas de sens. Pénaliser les emprunteurs avec des acomptes et des cotes de crédit plus importants ne passera pas bien », a déclaré Ian Wright, responsable des prêts chez Bay Equity Home Loans dans la région de la baie de San Francisco, au Washington Times dans un message électronique. “Cela complique excessivement les choses pour les consommateurs au cours d’un processus qui peut déjà sembler écrasant avec la quantité de paperasse, de jargon, etc. Confondre l’emprunteur n’est jamais une bonne chose.”

Il a déclaré que la règle “provoquera des problèmes de service client pour les prêteurs et les agents de crédit individuels lorsqu’un consommateur ne comprendra pas pourquoi son taux d’intérêt et ses frais ont soudainement changé”.

“Je suis tout à fait d’accord pour que le premier acheteur ait une chance d’entrer sur le marché, mais il est clair que ces décisions ne sont pas prises par des gens qui comprennent l’ensemble du processus hypothécaire”, a déclaré M. Wright.

Les nouveaux frais « créeront une extrême confusion alors que nous entrons dans la saison traditionnelle des achats de maisons au printemps », a déclaré David Stevens, ancien chef de la Mortgage Bankers Association qui a été commissaire de la Federal Housing Administration sous l’administration Obama.

“Cette approche déroutante ne fonctionnera pas et, plus important encore, ne pourrait pas tomber à un pire moment pour une industrie qui lutte pour se remettre sur pied après ces 12 derniers mois”, a écrit M. Stevens dans un récent article sur les réseaux sociaux. “Faire cela au début du marché de printemps est presque offensant pour le marché, les consommateurs et les prêteurs.”

Le marché du logement a été durement touché par une série de hausses des taux d’intérêt de la Réserve fédérale qui ont fait grimper les taux hypothécaires au-dessus de 6 %, soit environ le double du niveau du début de 2022. La Fed a relevé les taux rapidement pour faire baisser l’inflation, qui a atteint un niveau de quatre décennies. sommet de 9,1 % l’été dernier.

“A la suite d’une augmentation de 3 points de pourcentage des taux hypothécaires, ce n’est pas le moment d’augmenter les frais pour les acheteurs de maison”, a déclaré Kenny Parcell, président de la National Association of Realtors, à la Federal Housing Finance Agency plus tôt cette année.

En vertu des nouvelles règles de financement hypothécaire, les acheteurs de maison dont la cote de crédit est plus risquée et dont les versements initiaux sont moins élevés auront droit à de meilleurs taux hypothécaires et à des frais réduits.

La directrice de l’Agence fédérale de financement du logement, Sandra Thompson, une personne nommée par Biden, a déclaré que les modifications des frais “augmenteront le soutien des prix pour les emprunteurs d’achat limités par leurs revenus ou leur richesse”. L’agence qualifie les modifications globales des frais de “minimes” et a déclaré que ces mesures assureront la stabilité du marché.

Après une tempête de critiques, l’agence a reporté au 1er août des frais initiaux pour les ratios dette / revenu de 40% ou plus. Le ratio est calculé en divisant les paiements mensuels de la dette de l’acheteur par le revenu brut. C’est l’une des principales mesures utilisées par les prêteurs pour déterminer si un demandeur de prêt hypothécaire est admissible à un prêt.

Mme Thompson a déclaré que le report contribuera “à garantir des conditions de concurrence équitables pour que tous les prêteurs aient suffisamment de temps pour déployer les frais”.

Les modifications des frais visent à subventionner les emprunteurs à haut risque en imposant “une perturbation intentionnelle de la tarification traditionnelle basée sur le risque”, a déclaré M. Stevens.

« Pourquoi cela a-t-il été fait ? La réponse est simple, il s’agissait d’essayer de réduire l’écart d’accès au crédit, en particulier pour les acheteurs de maisons minoritaires qui ont souvent des acomptes et des cotes de crédit inférieurs », a-t-il écrit dans un article sur LinkedIn. « L’écart dans les possibilités d’accession à la propriété est réel. L’Amérique est confrontée à une grave pénurie de logements abordables à vendre, combinée à une demande excessive provoquant un déséquilibre. Mais une tarification et un crédit alambiqués ne sont pas le moyen de résoudre ce problème.

Il a prédit que la Réserve fédérale achèvera bientôt son processus de resserrement de son bilan et que les taux hypothécaires chuteront.

“La demande de maisons commencera à augmenter et les mêmes défis pour les acheteurs d’une première maison reviendront”, a-t-il déclaré.

Les prêteurs s’inquiètent également de l’impact des frais d’endettement qui entrent en vigueur en août, car les acheteurs de maison pourraient se sentir comme s’ils étaient dans un jeu d’appât et de changement sur leurs coûts d’emprunt projetés.

“Lorsqu’un prêteur cite un emprunteur, il y a beaucoup de choses qu’il ne sait pas encore, comme les taxes foncières et les paiements d’assurance par mois”, a déclaré M. Wright. « Des changements se produisent au niveau du paiement hypothécaire et du revenu pendant l’entiercement, ce qui causera de la frustration aux emprunteurs et aux prêteurs en raison des changements soudains de taux / frais. La plupart d’entre nous, les agents de crédit, diront alors ‘mangeons’ le coût pour l’emprunteur afin de le satisfaire (ce qui entraîne des pertes pour le prêteur et l’agent de crédit).

Il a déclaré que l’incertitude supplémentaire entraînera des retards “lors d’un marché immobilier déjà compétitif et en manque d’inventaire”.

“Par exemple, en raison du faible inventaire et de la concurrence féroce, de nombreux acheteurs doivent conclure leurs transactions en moins de 30 jours pour que leur offre soit acceptée”, a déclaré M. Wright. « Les changements soudains de taux entraîneront une « ré-divulgation » par les prêteurs, ajoutant des jours supplémentaires à la transaction. Cela met une pression extrême sur le calendrier de l’acheteur et les prêteurs sont obligés de souscrire à nouveau le dossier pour les modifications.

Dans une lettre adressée à Mme Thompson en février, le président de la Mortgage Bankers Association, Bob Broeksmit, a déclaré que le calendrier des modifications des frais était « particulièrement troublant » et que les frais liés au ratio dette-revenu créaient « des problèmes opérationnels et un contrôle de la qualité » pour les prêteurs.

“Les revenus et les dépenses d’un emprunteur peuvent changer plusieurs fois tout au long du processus de demande de prêt et de souscription, en particulier compte tenu de l’évolution des hypothèses concernant la nature de la dette et des revenus, et de la croissance du travail indépendant, de l’emploi à temps partiel et de l’emploi dans l'”économie du concert”, », a déclaré M. Broeksmit.