L’« effet cobra » atteint le logement

Dans notre contexte, le régime locatif a longtemps fait l’objet d’actions législatives très médiatisées, allant de la tentative catalane de limiter les prix à l’approbation la semaine dernière de la nouvelle loi sur le logement, après un accord entre les deux forces du gouvernement espagnol ( PSOE et Unides Podem) avec ERC et Bildu pour contenir le prix des loyers, en particulier dans les zones tendues où les loyers se sont multipliés ces dernières années. L’interprétation des effets de ces mesures est assez polarisée, également dans le domaine académique.

Evadez-vous en location saisonnière

“De nombreuses maisons de location régulières peuvent passer à des contrats saisonniers. Il y aura cette ruse pour contourner la loi : ce sera une manière secrète de contourner le contrôle des loyers car la location saisonnière n’est pas incluse dans le plafond”, explique dans des déclarations à l’ARA le avocat spécialisé en droit immobilier Helena Gallardo, qui gère l’achat et la vente de maisons.

En effet, la loi ne réglemente pas ce type de contrat, qui est inscrit dans la loi sur les baux urbains (LAU) et dont la durée est généralement comprise entre un mois et un an. Habituellement, ils sont utilisés pour les étudiants ou les travailleurs qui déménagent pendant une certaine période (la raison doit être justifiée et le propriétaire doit déclarer qu’il a une résidence habituelle différente) et pour cette raison, ils sont dans les limbes entre l’appartement touristique et le maison traditionnelle.

L’avocat du collectif API Montserrat Junyent explique qu’il faut attendre le développement du contrôle sur ce type de contrat et que, tant qu’il n’arrive pas, cette modalité peut devenir un refuge pour éviter l’application du contrôle des revenus.

Contrats sans intermédiaires

Les deux avocats considèrent également que, de manière générale, cette loi accroît la pression sur les propriétaires, puisqu’elle intègre des éléments tels que la limitation à 3% des augmentations de loyers en 2024 et que le coût des honoraires, c’est-à-dire les frais de gestion (qui jusqu’à présent fondamentalement requis du locataire) doivent être payés par eux.

“Au-delà d’évaluer s’il est préférable que ces dépenses soient payées par l’un ou l’autre, le problème est que le fait que les propriétaires doivent les payer peut avoir différents effets indésirables, comme la signature de contrats sans la médiation d'”un agence immobilière », explique Gallardo, qui souligne également que des contrats mal rédigés ou avec des clauses abusives peuvent nuire au locataire.

Selon Junyent, il peut être raisonnable pour le propriétaire de payer, mais il souligne qu’étant donné que l’occupation moyenne d’un appartement n’atteint pas cinq ans, le même propriétaire peut se retrouver à devoir supporter cette charge alors qu’il ne peut pas augmenter les revenus soit. “Ainsi, vous pouvez annoncer votre appartement sur un portail, trouver le locataire et conclure le contrat sans intermédiaires”, ajoute-t-il.

Louer pour acheter

Un autre élément que Gallardo met sur la table est que cette loi est un frein à l’investissement dans le marché du logement. “De nombreux propriétaires constatent maintenant que les coûts de la communauté augmentent, ainsi que le matériel pour mener à bien les réformes, mais ils ne peuvent pas transférer ces augmentations sur les prix”, explique l’avocat. Junyent soulève une autre dérive : il y voit un conflit potentiel car les pouvoirs en la matière sont entre les mains des communautés autonomes.

“La loi elle-même est contrainte de laisser une partie de son déploiement entre les mains des communautés autonomes, et cela provoque une certaine inégalité territoriale”, ajoute Junyent.

Cette augmentation de la charge du propriétaire peut amener les logements qui étaient traditionnellement sur le marché locatif à se déplacer vers le marché de l’achat-location. Le directeur général de la société immobilière Amat, Guifré Homedes, l’avait prévenu lors d’une conférence de presse en mars : “Nous arrêtons d’investir et donc de générer de l’offre nouvelle ; les biens qui étaient auparavant loués sont vendus et utilisés pour d’autres modalités, comme saisonnière, touristique ou cohabiter“. Et c’est pour cette raison que cela peut, comme les entreprises du secteur l’ont averti à plusieurs reprises, accroître la gentrification.