Après des mois de ralentissement de la hausse et de stagnation, la baisse des prix de l’immobilier devient une réalité. Au premier trimestre, les valeurs des biens ont diminué de 0,5 % en France, à 3 199 euros le mètre carré en moyenne. Bien que cette chute reste modérée, la France est le seul pays européen – sur les sept étudiés par Aviv Group, regroupant en France les marques SeLoger et Meilleurs Agents – où elle se manifeste, selon une étude révélée par le JDD. Le Portugal, l’Italie, l’Espagne ou la Belgique continuent de voir les prix augmenter. L’Allemagne, qui a connu une baisse en 2022, se reprend (+ 0,4 %).
Métropoles, villes moyennes, zones rurales, excepté quelques poches de résistance – dont Nice, où le mètre carré progresse de 2,1 % en trois mois -, la France entière vire au rouge. “Même le marché parisien a régressé de 4 % en un an”, souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique d’Aviv Group. Selon une enquête de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), Paris est l’une des trois capitales européennes en baisse (avec Helsinki et Copenhague) dans les 16 pays analysés. “Les villes où les baisses sont les plus importantes sont celles dont le marché immobilier a augmenté le plus fortement ces dernières années”, nuance Loïc Cantin, président de la Fnaim.
Quel est le responsable de ce plongeon? Sans aucun doute, les taux d’intérêt des prêts immobiliers, qui ont augmenté de moins de 1 % à 3 % en un peu moins d’un an. “Cette hausse se traduit par une perte de pouvoir d’achat de 10 à 15 % pour les acquéreurs”, explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. Car les prix baissent, mais pas encore suffisamment pour compenser l’affaiblissement de la capacité d’emprunt des ménages. “Il faut s’attendre à ce que les prix diminuent encore de 7 ou 10 % sur l’année”, annonce ce spécialiste. “Le terme de crise n’est pas exagéré.” Les propriétaires qui ont acheté au prix fort ces dernières années refusent de subir les effets de la décrue et préfèrent temporiser. D’où des négociations à rallonge : en un an, les délais de vente sont passés de soixante et un à soixante-sept jours, selon Meilleurs Agents.
Si le marché de l’ancien est touché, le neuf souffre encore plus. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) chiffre la baisse du nombre de ventes de logements neufs aux particuliers et aux investisseurs à plus de 24 % en 2022. Soit un niveau inférieur à celui atteint en 2020, en pleine pandémie. “Les investisseurs institutionnels ne le clament pas haut et fort mais, en réalité, ils vendent des logements en bloc à des prix inférieurs de 20 % à ceux pratiqués auparavant”, révèle Henry Buzy-Cazaux. “En 2008, lors de la crise financière, le secteur du bâtiment avait déjà vécu un fléchissement comparable, mais en bénéficiant d’un dispositif public de soutien, comme le Pinel pour l’investissement locatif. Ce n’est pas le cas aujourd’hui”, alerte de son côté Pierre Madec, économiste à l’OFCE.
Pour cet expert du secteur, le retournement du marché immobilier aura des répercussions bien au-delà de la déflation. “Pour ceux ayant acheté il y a quelques années à des prix très élevés, dont le bien représente l’unique patrimoine, la baisse des prix engendrera une perte de capital”, prévient l’économiste. “Un sentiment d’appauvrissement général risque de se propager, avec des conséquences directes sur la consommation des ménages”, s’inquiète Henry Buzy-Cazaux. Sans oublier le manque à gagner pour les collectivités locales, dont les recettes fiscales issues des transactions immobilières (droits de mutation) et des taxes calculées sur les valeurs des biens constituent une part importante de leurs revenus.
“Pourtant, tout peut s’effondrer rapidement. Si les Français ne parviennent pas à satisfaire leur besoin de logement, cela peut se traduire par un ressentiment social très fort”, poursuit Pierre Madec. Le gouvernement, pour l’instant muet sur l’évolution du marché, semble parier sur une simple période de transition, destinée à se stabiliser d’elle-même. Le Conseil national de la refondation (CNR), dédié au logement, doit présenter ses propositions le 9 mai. Mais de multiples acteurs du marché immobilier craignent déjà qu’aucune décision concrète n’en découle.
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