2024-09-08 10:29:19
Les derniers chiffres de la Mortgage and Finance Association of Australia montrent que les courtiers émettent près de 75 % de tous les nouveaux prêts immobiliers, contre environ 60 % il y a cinq ans et moins de 50 % en 2012.
Une croissance aussi rapide a naturellement contrarié le secteur bancaire. Non seulement les banques doivent payer des commissions plus élevées aux courtiers pour vendre les prêts, mais l’essor des courtiers a également contribué à encourager les clients à comparer les offres et à refinancer – une tendance positive pour les clients.
Cela a contribué à transformer les prêts immobiliers en « produits de base » : la plupart des clients ne se soucient pas de la banque qui leur accorde leur prêt, tant que le prêt est approuvé à temps et à un taux d’intérêt compétitif. Le fait que le courtage semble « gratuit » aux yeux du client, même s’il est rémunéré par une commission de la banque, contribue également à cette situation.
Pour les banques, l’essor des courtiers en prêts hypothécaires a réduit leurs profits et fait baisser le rendement des prêts immobiliers. Les banques tentent de riposter, et les récentes mesures prises en matière de bonus doivent être considérées dans ce contexte.
Le directeur général de la CBA, Matt Comyn, a déclaré lors d’une récente enquête parlementaire que la décision de la banque d’augmenter les bonus maximum pour certains employés de prêts immobiliers était une tentative de la banque de conserver les banquiers les plus performants, qui peuvent gagner plus d’argent en tant que courtiers en prêts hypothécaires (où il n’y a pas de limite aux commissions que vous pouvez gagner – bien qu’il existe des obligations légales d’agir dans le meilleur intérêt des clients).
« Nous avions le sentiment que nous nous mettions dans une situation de désavantage concurrentiel important », a déclaré Comyn.
Le directeur général de la CBA, Matt Comyn, lors de la réunion de la commission économique de la Chambre à Canberra le mois dernier.Crédit: Alex Ellinghausen
L’organisme suprême du secteur du courtage a réagi avec fureur aux commentaires de Comyn, soulignant que les courtiers sont tenus à des normes réglementaires plus strictes que le personnel des banques.
Le directeur général de la NAB, Andrew Irvine, a déclaré au même comité que sa décision d’augmenter les bonus avait été prise à contrecœur, mais il a indiqué que la NAB estimait qu’elle devait égaler la CBA pour conserver son personnel de haut niveau.
« Malheureusement, suite à l’annonce d’un de nos concurrents, je pense que cela a rendu notre situation intenable », a-t-il déclaré.
Westpac envisage de suivre ses rivaux, et il serait logique qu’ANZ les surveille également de près.
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Ces changements de la NAB et de la CBA ont été qualifiés de « décevants » par la Commission australienne des valeurs mobilières et des investissements, et le groupe de consommateurs Choice s’en inquiète également. On craint que si les banques commencent à offrir des primes plus importantes aux employés qui vendent le plus de prêts hypothécaires, cela encourage les ventes abusives. Le temps nous dira si ces risques se concrétisent, et l’ASIC a déclaré qu’elle surveillerait la situation de près.
Pour les investisseurs bancaires, les changements apportés aux bonus font partie d’une bataille plus large entre les courtiers et les banques pour savoir qui empoche les bénéfices du marché hypothécaire de 2,2 billions de dollars.
Ces dernières années, la CBA a également lancé un prêt numérique sans fioritures, qui présente un taux d’intérêt plus bas mais ne peut pas être vendu par l’intermédiaire de courtiers en prêts hypothécaires. M. Irvine, de la NAB, a également clairement indiqué que les prêts immobiliers vendus par l’intermédiaire de courtiers étaient moins rentables pour la banque.
À l’autre extrémité du spectre, Macquarie s’est appuyée sur les courtiers en prêts hypothécaires pour devenir le grand perturbateur du marché des prêts immobiliers de la dernière décennie. Elle a accumulé une part de 5,5 % des prêts immobiliers (un grand pas dans ce secteur) et en juillet, son portefeuille de prêts immobiliers a augmenté plus de cinq fois plus vite que le marché. ANZ a également fait davantage appel aux courtiers récemment, car elle a essayé d’accroître sa part de marché.
Brian Johnson, analyste bancaire chevronné de MST Marquee, a déclaré que le recours aux courtiers était l’un des problèmes les plus importants dans la banque de détail, car les prêts souscrits par l’intermédiaire de courtiers étaient moins rentables pour les banques. « Il y a une énorme bifurcation entre les stratégies », a déclaré Johnson. « C’est la chose la plus importante sur le marché. »
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