La capacité de la population à s’offrir un nouveau logement diminue, conclut “Swedbank”

L’indice d’accessibilité au logement a diminué dans les capitales des trois États baltes au premier trimestre de cette année, rapportent les représentants de “Swedbank”, se référant aux dernières données du “Baltic Housing Affordability Index”.

Au premier trimestre 2023, le logement le plus abordable parmi les capitales des États baltes était toujours Riga, suivi de Tallinn et Vilnius.

Au premier trimestre de cette année, l’indice d’accessibilité au logement à Riga était de 153,5 points. Une telle valeur d’indice signifie que le revenu d’un ménage dont le revenu correspond à un an et demi du salaire mensuel net moyen à Riga et qui souhaite acheter un appartement de 55 mètres carrés au premier trimestre était supérieur de 53,5% à ce qu’il faudrait ne pas détourner plus de 30 % du revenu familial.

Dans le même temps, l’indice d’accessibilité au logement était de 104 points au premier trimestre de cette année à Tallinn et de 99,7 points à Vilnius.

Les représentants de “Swedbank” indiquent qu’au premier trimestre de cette année, l’indice d’accessibilité au logement à Vilnius est tombé en dessous de 100 points pour la première fois depuis 2009, ce qui signifie que le logement avec un prêt hypothécaire n’était plus disponible pour le ménage moyen au premier trimestre.

À Tallinn, la valeur de l’indice d’accessibilité au logement était de 104 points, cependant, le logement sur le marché de la première fois n’est plus abordable pour le ménage moyen depuis un certain temps.

En revanche, à Riga, où les prix sont les plus bas des pays baltes, comme auparavant, la disponibilité de logements est restée la plus élevée parmi les capitales baltes – la valeur de l’indice était de 153,5 points au premier trimestre. Cependant, pour les appartements situés dans des maisons construites ou rénovées après 2000, l’accessibilité au logement est beaucoup plus faible – la valeur de l’indice d’accessibilité au logement au premier trimestre de cette année était de 103,5 points, ce qui signifie que des appartements relativement plus récents pour le ménage moyen de Riga sont au bord de l’inabordabilité.

“Bien que les salaires aient augmenté encore plus rapidement qu’auparavant, la hausse des taux d’intérêt et la persistance des prix élevés des appartements ont fait qu’il devient de plus en plus difficile pour le ménage moyen de se permettre d’acheter sa propre maison. Dans un avenir proche, la disponibilité de logements continuent de diminuer, car les taux d’intérêt continueront d’augmenter », déclarent les représentants de la « Swedbank ».

Dans le même temps, la banque note également que le sprint de hausse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) est probablement proche de la fin, et que la croissance des salaires restant rapide, la disponibilité de logements commencera à se redresser à la fin de l’année. Cela contribuera à stimuler l’activité sur le marché, mais une forte augmentation de l’activité n’est pas attendue dans l’incertitude générale.

La banque affirme que les acheteurs sont devenus plus prudents et que la demande de logements a diminué au premier trimestre. Au cours des trois premiers mois de l’année, le nombre de transactions a diminué de 11 % par rapport au premier trimestre 2022, mais par rapport au quatrième trimestre de l’année dernière, la baisse a été de 6,6 %. La baisse de l’activité du marché est enregistrée dans tous les segments de marché – elle affecte à la fois les logements les moins chers et souvent les moins efficaces sur le plan énergétique dans les bâtiments en série soviétiques, ainsi que le marché de la première fois plus cher. Le nombre de réservations dans les logements nouvellement construits est également inférieur à la normale. Les acheteurs ne sont pas pressés de réserver des appartements en construction, mais préfèrent attendre que le projet soit terminé. Parallèlement, l’offre d’appartements neufs reste stable.

Les estimations de “Swedbank” montrent qu’au premier trimestre de cette année, par rapport au premier trimestre de 2022, le taux de croissance du prix moyen pondéré des appartements à Riga a ralenti à 2,7%. Par contre, par rapport au quatrième trimestre de l’année dernière, il y a eu une baisse de 2,7 %.

L’augmentation des prix par rapport à la période correspondante de l’année dernière a été principalement déterminée par les appartements construits ou rénovés après 2000 – leurs prix étaient en moyenne 16% plus élevés qu’il y a un an. L’augmentation des prix a été encore plus rapide pour les nouveaux projets sur le marché de la première fois.

“Les statistiques enregistrent actuellement des transactions avec de nouveaux projets qui ont été réservés il y a environ un an, de sorte que les prix des transactions conclues dans le segment des appartements neufs reflètent souvent la situation passée. D’autre part, les réservations effectuées aujourd’hui sont à des prix qui sont d’environ un quart plus élevé que l’an dernier avant le début de la guerre », notent les représentants des banques.

Bien que les coûts de construction n’augmentent plus aussi vite qu’avant, ils sont toujours nettement plus élevés qu’il y a un an, ce qui signifie que les prix de vente sont également supérieurs aux niveaux de 2022. Le logement sur le premier marché de Riga est probablement déjà inabordable pour les ménages à revenu moyen. Malgré les prix élevés, une correction des prix dans le segment des appartements neufs n’est pas attendue, disent les représentants de “Swedbank”.

La banque déclare également que dans le plus grand segment de marché – les appartements dans des immeubles en série soviétiques – une baisse des prix a été observée depuis le milieu de 2022. Bien que les prix semblent s’être stabilisés au premier trimestre, de nouvelles baisses de prix sont possibles si la demande reste faible.

“En général, 2023 devrait être une année relativement lente sur le marché du logement – des taux d’intérêt élevés, le coût de la vie global et l’incertitude signifieront très probablement une activité du marché modérée. Nous prévoyons qu’il y aura des ajustements de prix dans certains segments. Acheteurs pourrait choisir de reporter ses achats alors que les taux d’intérêt continuent d’augmenter. Cependant, à mesure que les taux d’intérêt cesseront d’augmenter et que les salaires continueront d’augmenter rapidement, la disponibilité de logements ne continuera plus à baisser et l’activité pourrait reprendre progressivement », prédit la banque.

Dans le calcul de l’indice, on suppose qu’un prêt hypothécaire d’une durée de 30 ans est contracté pour l’achat d’une maison ; le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires disponible sur le marché est payé, ainsi que le revenu mensuel du ménage équivaut à un an et demi du salaire mensuel net moyen perçu dans la capitale respective.

Swedbank est la plus grande banque de Lettonie en termes d’actifs.