La construction d’habitations dans la région de Toronto passe à la vitesse inférieure alors que les promoteurs suspendent ou annulent des projets

Les constructeurs d’habitations de la région de Toronto affirment qu’une véritable tempête de facteurs pousse de plus en plus de promoteurs immobiliers à suspendre ou à annuler de nouveaux projets, alors même que la province vante de nouveaux plans pour atteindre son objectif ambitieux de construire 1,5 million de nouvelles maisons d’ici 2031.

« Si vous êtes un constructeur et que vous avez un permis de construire, cela ne signifie pas que vous devez construire », a déclaré Richard Lyall, président du Conseil de la construction résidentielle de l’Ontario (RESCON). « Nous avons des constructeurs qui ont des terrains, ils pourraient construire, mais ils ne vont pas baisser les prix pour atteindre leur marché. Ils peuvent s’asseoir sur le terrain et attendre que les choses se stabilisent et deviennent un peu plus prévisibles.

Cela reflète les sentiments mesurés par l’Association canadienne des constructeurs d’habitations (ACCH), qui enquête auprès des constructeurs d’habitations pour produire un rapport trimestriel appelé Indice de marketing du logement (HMI). Le 9 août, le rapport HMI du deuxième trimestre de la CHBA a révélé que 22 pour cent des constructeurs annulaient leurs plans de construction, tandis que 67 pour cent ont déclaré qu’ils construisaient moins d’unités.

Des experts proches du secteur affirment que la conjonction d’une hausse des coûts et d’une demande affaiblie par les hausses successives des taux d’intérêt par la Banque du Canada a mis à mal l’industrie.

«Nous avons lancé un projet de condos fin juin et lors de ce lancement, nous étions assez confiants dans le marché de Pickering», a déclaré Joseph Messina de Highmark Homes. « Nous avons eu beaucoup d’intérêt, nous avons distribué 800 brochures et dossiers d’information. Mais les gens ne signent tout simplement pas. Je ne pense pas que ce soit le taux d’intérêt; c’est l’incertitude.

L’histoire de l’entreprise de M. Messina résume bon nombre des problèmes auxquels sont confrontés les constructeurs et les acheteurs de la province.

Le Highmark comptera 346 appartements près de Brock Road et de Kingston Road à Pickering, en Ontario, et constitue le premier projet de condominiums de grande hauteur de l’entreprise familiale après 30 ans d’activité dans la construction de maisons de faible hauteur. Le passage à une densité élevée s’explique en partie par le fait que les acheteurs de la région de Durham ne pouvaient plus se permettre d’acheter une maison unifamiliale pour le prix qu’il en coûterait à son entreprise pour la construire.

« Qui peut se permettre une maison individuelle ou une maison en rangée à partir de 1 million de dollars ? » Il a demandé. « Il fallait qu’on s’y mette [high-density] marché, ou nous fermons les portes à 60 pour cent de nos clients.

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Après des années d’augmentation incessante des coûts de construction, de nombreux constructeurs sont confrontés au dilemme de ne pas pouvoir vendre des maisons qui leur rapporteraient de l’argent.

Le problème des coûts s’étend à l’échelle du Canada, mais David Wilkes, président et directeur général de la Building Industry and Land Development Association (BILD), a déclaré que la région du Grand Toronto (RGT) a connu une augmentation disproportionnée des coûts : depuis le début de 2019. Au début de 2023, il a déclaré que les coûts globaux – pour des choses comme le bois, le béton, l’acier et la main-d’œuvre – ont augmenté de 63 pour cent pour le secteur des appartements de la région du Grand Toronto et de 85,4 pour cent pour les maisons unifamiliales. « C’est beaucoup plus élevé que la moyenne nationale », a déclaré M. Wilkes. “Nous avons constaté que cela a un impact sur la viabilité des projets, et la politique actuelle des taux d’intérêt a freiné la demande.”

BILD et le cabinet de consultants immobiliers Altus Group ont publié mercredi des chiffres montrant que la région du Grand Toronto connaît des niveaux record de ventes de maisons neuves : en juillet, 1 190 nouvelles maisons ont été vendues – le plus bas en 10 ans pour ce mois et 50 % en dessous de la moyenne sur 10 ans. de 2 384. L’année entière a connu une tendance similaire : depuis le début de l’année, la région du Grand Toronto a vendu 12 189 nouvelles maisons (détachées et copropriétés), ce qui est 43 pour cent de moins que la moyenne sur 10 ans de janvier à juillet. À titre de comparaison, à la fin juillet 2021, plus de 26 800 nouvelles maisons avaient été vendues dans la région du Grand Toronto.

La lenteur de la demande exerce une pression à la baisse sur les prix, les prix des maisons neuves chutant de 13 pour cent et ceux des appartements de 9 pour cent, selon Altus. Mais les coûts ne baissent pas au même rythme, d’où : annulations.

Wilkes et Lyall soulignent les coûts élevés de la TVH pour les nouvelles constructions (qui sont encore calibrés pour un monde où une nouvelle maison pourrait coûter moins de 400 000 $, alors qu’en réalité la plupart des nouvelles maisons coûtent le double) et le augmentation des redevances d’aménagement municipales. « Nous taxons le logement comme l’alcool, comme une taxe sur le péché », a déclaré M. Lyall.

Mais M. Messina affirme que les finances municipales sont devenues dépendantes des redevances de développement.

« L’année dernière, Pickering a connu une augmentation de 50 pour cent des frais d’aménagement, quand on passe de 39 000 $ pour une unité de copropriété à un lit, et maintenant ce chiffre est de 68 000 $ ? Je connais les gars… ils ont des accords de lotissement prêts à signer et ils ne signent pas, parce qu’une fois que vous les avez signés, tous les [government] les frais entrent en jeu », a-t-il déclaré. « Pour leur défense, les villes n’ont tout simplement pas d’argent. Ils annulent les projets d’infrastructures prévus pour cet hiver.»

Si le manque de logements et d’options de logement abordables doit être résolu en augmentant considérablement le rythme de la construction, des économistes comme Mike Moffat et d’autres commentateurs de l’urbanisme et du logement ont commencé à présenter le problème comme un « effort de guerre ». Pour M. Lyall de RESCON, c’est en réalité plus difficile que cela : « Les gens se demandent : pouvons-nous construire 1,5 million de logements ? Ouais, à condition que nous présentions un jeu parfait.

Selon M. Lyall, si vous résolvez les frais municipaux et les taxes fédérales, vous devez encore résoudre les coûts de construction, puis vous devez ajouter une main-d’œuvre de construction plus qualifiée, puis vous devez vous assurer que les constructeurs peuvent payer leurs prêts et leur crédit, que les acheteurs peuvent permettre d’acheter ce que vous vendez et que le terrain à bâtir dispose de la viabilisation nécessaire. Peu importe, la plupart des processus d’approbation prennent plus de temps qu’il n’en faut pour construire un bâtiment.

“Construire est facile, nous pouvons tous construire une maison”, a déclaré M. Messina. Se le permettre est la partie la plus difficile.