C’est bien sûr ce que nous voyons maintenant. Malgré une démographie favorable et des niveaux de stocks serrés, une accessibilité sous pression…taux hypothécaires en flèche couplé à des prix des maisons mousseux – commence à faire baisser les prix des maisons. En fait, cette semaine, nous avons appris que les prix des maisons aux États-Unis, mesurés par l’indice national américain des prix des maisons Case-Shiller a enregistré sa première baisse d’un mois à l’autre depuis 2012.
Dans tout le pays, le marché immobilier américain, dont les taux hypothécaires ont atteint 3 % pendant le boom immobilier pandémique— travaille vers l’équilibre face à des taux hypothécaires de 6 %. Mais nous sommes encore dans les premières manches. Et la correction en cours des prix des maisons n’a pas encore atteint tous les marchés : entre mai et août, la valeur des maisons à San Jose a chuté de 10,6 % tandis que la valeur des maisons a augmenté de 2 % à Orlando.
Pour mieux comprendre où la récession immobilière aux États-Unis se dirige ensuite – et si la correction des prix des maisons touchera bientôt plus de marchés –Fortune a contacté l’économiste en chef de Zonda, Ali Wolf. Lorsqu’elle ne voyage pas à travers le pays pour parler aux constructeurs de maisons, elle est conseiller la Maison Blanche sur les questions de logement.
Ci-dessous est FortuneQuestions-réponses avec Mais loup.
Fortune: Au fur et à mesure que les données arrivent, il est assez clair que les prix des maisons chutent dans de nombreux marchés à travers le pays. À certains endroits, c’est assez net. Vous attendez-vous à ce que la baisse des prix des maisons se poursuive en 2023 ?
Wolf : Nous n’avons pas vu les prix des maisons baisser de manière universelle à travers le pays, mais il y a certains marchés où les prix des maisons ont commencé à baisser et nous nous attendons à ce que cela se produise dans plus de métros à travers le pays au cours des prochains mois. Des corrections des prix des maisons peuvent être attendues en 2023 tant que les taux d’intérêt resteront élevés et que la demande des consommateurs restera lente.
Quels types de marchés sont les plus vulnérables ?
Les marchés les plus vulnérables comprennent : 1) Ceux où les prix des maisons ont fortement augmenté en raison du travail hybride, comme Boise, Las Vegas et Denver. 2) Les marchés qui n’ont pas de base d’emplois locaux pour soutenir la hausse des prix des maisons (en d’autres termes, les marchés où les prix des maisons et les revenus sont détraqués), comme Nashville et certaines parties de la Floride. 3) Les marchés où l’inventaire de logements a augmenté rapidement, comme Phoenix et Austin.
Pourquoi sont des marchés comme Austin, Boise et Phoenix évoluent si vite?
Les booms immobiliers observés sur des marchés comme Austin, Boise et Phoenix ont été parmi les premiers du pays et les plus aigus. Les taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas combinés aux changements de mode de vie provoqués par la pandémie, y compris le travail à domicile et l’augmentation des déménagements, ont entraîné une augmentation spectaculaire de la demande de logements et l’offre n’a pas pu suivre le rythme.
Ceux qui déménagent d’endroits comme la Californie et Washington ont pu exploiter la valeur nette d’une maison à partir d’une vente sur le marché à coût plus élevé et investir ces fonds dans l’achat d’une nouvelle maison dans ces marchés relativement plus abordables. Les acheteurs de relocalisation ont trouvé ces marchés très abordables par rapport à leur lieu de départ, au détriment des acheteurs locaux.
Il y avait une croyance sur ces marchés que le déséquilibre de l’offre et de la demande était si grave et si ancien que les marchés ne pourraient jamais être en surchauffe. Les acheteurs, frénétiques pour obtenir une maison, étaient prêts à payer presque n’importe quel prix pour obtenir une maison. Les investisseurs et les flippers considéraient que ces marchés étaient mûrs pour les opportunités. Cette mentalité a contribué à la montée massive des prix des maisons.
Cependant, alors que les taux d’intérêt augmentaient au début de 2022, la réalité a commencé à se faire sentir. L’appréciation du prix des maisons ralentissait et toutes les maisons répertoriées ne se vendaient pas au-dessus du prix catalogue dans la journée suivant leur mise en ligne. La demande de logements a ralenti au moment même où certaines des nouvelles maisons en construction ont commencé à être mises en ligne et l’inventaire des maisons existantes a rapidement augmenté alors que les vendeurs tentaient de chronométrer ce qu’ils pensaient être le haut du marché.
Comment espérez-vous les taux hypothécaires proches de 7% auront un impact sur le marché du logement? Nous étions corrige déjà avec des taux hypothécaires de 5 %. Doit-on s’attendre à une intensification des choses avec des taux de 6,5 à 7 % ?
L’abordabilité du logement dépend de nombreux facteurs, mais les deux facteurs clés sont les prix des maisons et les taux hypothécaires. Nous venons de vivre une période unique dans l’histoire américaine où la hausse des prix des maisons a été compensée par des taux d’intérêt historiquement bas. Le financement bon marché a aidé à contrôler le paiement hypothécaire mensuel.
Cependant, les taux d’intérêt ont augmenté de façon spectaculaire depuis le début de l’année, ce qui a exercé une pression sur l’abordabilité du logement. Les acheteurs commençaient déjà à être écartés du marché lorsque les taux d’intérêt sont passés de 3% à 4% et chaque augmentation de 100 points de base a continué à priver des millions d’Américains de l’accession à la propriété.
Si les taux hypothécaires restent élevés pendant une période prolongée, nous prévoyons que la demande de logements restera faible, que la construction de nouvelles maisons sera limitée et que les prix des maisons devront s’ajuster à la baisse dans tout le pays.
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